Пришло время действовать

Одной из главных тем недавнего Петербургского жилищного конгресса стало влияние мирового кризиса на рынок жилья Северной столицы. Как будет развиваться стройкомплекс в новых непростых условиях? Рассказывает вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров.

– Александр Иванович, как вы оцениваете итоги Петербургского жилищного конгресса, который проходил в рамках Гражданского жилищного форума? Удалось ли обсудить все актуальные вопросы развития рынка недвижимости?

– Затронуть все существующие сегодня проблемы, а главное – выработать механизмы их решения, невозможно. Однако могу с уверенностью заявить о том, что участникам форума удалось охватить практически все актуальные вопросы развития рынка строительства, недвижимости и экономики в целом.

Эффективность Петербургского жилищного конгресса обеспечил небывалый масштаб его деловой программы, профессиональный подход к организации, подготовке направлений работы, тем, выбору участников мероприятий и спикеров. Думаю, со мной согласятся все, кто посетил конгресс.

– Обсуждению последних событий на мировом финансовом рынке была посвящена значительная часть докладов, прозвучавших на конгрессе. Каким образом повлияет сложившаяся ситуация на рынок недвижимости Петербурга?

– Не буду отрицать, что финансовый кризис на американском рынке ипотечного кредитования отразился на экономике России и Петербурга. Однако если говорить о строительном комплексе Северной столицы, то в большей степени речь идет не о снижении ликвидности компаний, а об опасениях бизнес-сообщества, связанных с падением фондового рынка. Но ведь бизнес основывается не на предположениях и опасениях, а на конкретных данных.

Экономика развивается по своим законам, переживая как взлеты, так и падения. И это нормальный процесс. Было бы как минимум неразумно рассчитывать на отсутствие рисков и перманентно ровное положение на рынке. Несомненно, представители бизнеса это понимают, принимая соответствующие решения.

Однако, как показывает практика, манипуляция общественным мнением и нагнетание обстановки приводит к отложенному спросу, что, в свою очередь, оказывает влияние на рынок и стоимость жилья. Так было, например, в 2001 году. Подобная ситуация повторилась и в 2006-м. По прогнозам в текущем году рост цен на жилье не превысит показателей инфляции.

В то же время нужно учитывать несколько факторов, которые способны повлиять на дальнейшее развитие ситуации. Я имею в виду нестабильность рынка ценных бумаг, обесценивание доллара по отношению к рублю и новые положения в законодательстве. А также – в большей степени выжидательную позицию представителей бизнес-сообщества. Что, кстати, далеко не лучшим образом характеризует менеджмент ряда компаний.

Но еще надо понимать, что своей работой строители решают важнейшие социальные вопросы. Прежде всего я говорю о возведении жилья. Не секрет, что спрос в Петербурге превышает предложение на 10%. Думаю, что к концу года ситуация нормализуется – даже если принять во внимание прогнозируемое некоторыми представителями рынка снижение уровня продаж.

Строительным компаниям нужно не уповать на власть, перекладывая ответственность на нее, а действовать – оптимизировать процесс работы, сокращать издержки, перераспределять финансовые потоки, чтобы продолжить эффективную работу в сложившейся ситуации.

Уверенность в этом в первую очередь обусловлена прочностью петербургского строительного рынка и созданием всех необходимых условий для его дальнейшего развития. Об этом, в частности, шла речь на состоявшейся недавно встрече с представителями рынка недвижимости в Смольном. Участники совещания – власть и бизнес – были едины во мнении о том, что в Северной столице нельзя допустить снижения объемов строительства. Совместными усилиями необходимо найти решение вопросов, возникающих сегодня в условиях кризиса.

Строительным компаниям нужно не уповать на власть, перекладывая ответственность на нее, а действовать – оптимизировать процесс работы, сокращать издержки, перераспределять финансовые потоки, чтобы продолжить эффективную деятельность в сложившейся ситуации.

Мы сообщили о том, что готовы со своей стороны оказывать строителям поддержку. Если застройщик понимает, что с заявленными объемами ему не справиться, что он «не потянет» проект, город готов выкупать участки, компенсируя понесенные компанией затраты. На приобретенных землях мы будем строить жилье для очередников. В некоторых случаях планируем выставлять участки на торги. Помимо этого Петербург готов выкупать у застройщиков квартиры для реализации жилищных программ.

Кстати, члены ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» уже достигли договоренности о том, что будут помогать друг другу. В случае необходимости реализуемые небольшими компаниями объекты планируется передавать крупным холдингам, которые смогут дать гарантию того, что дом будет достроен. Этот механизм разработан, и власть сделает все для того, чтобы данная процедура происходила максимально быстро.

Кроме того, в настоящее время инвесторы прорабатывают механизмы перераспределения средств. Делается это для того, чтобы направить все силы именно на реализацию проектов жилищного строительства, замораживая при этом работы по возведению коммерческих объектов. И власть готова продлевать сроки по ним без ущерба для инвесторов – соответствующее поручение губернатор города уже дала Комитету по строительству. Таким образом, говорить о снижении объемов работы строительного комплекса Северной столицы и падении рынка сегодня не приходится.

– Стоит ли сейчас приобретать жилье или нужно подождать, пока минует кризис?

– На мой взгляд, сейчас как раз не стоит поддаваться панике. Если кто-то собирался покупать квартиру, надо это делать. Если вы планировали сделать это позже –надо так и поступать. В противном случае возникнет проблема отложенного спроса, о котором я уже говорил.

– Каким образом, на ваш взгляд, обстоят дела на рынке ипотечного кредитования Петербурга? Как отразится на нем кризис мировой экономики?

– Ипотечное кредитование – одна из наиболее эффективно работающих форм приобретения жилья. Каждая третья квартира в Петербурге покупается с помощью кредитных средств. По прогнозам к 2011 году ежегодное количество выдаваемых в нашем городе займов достигнет 25 тысяч, что является нормальным показателем для развитой системы долгосрочного ипотечного кредитования. Параллельно работают и механизмы государственной поддержки населения, направленные на повышение покупательского спроса. Реализуются такие городские программы, как «Молодежи – доступное жилье», «Жилье работникам бюджетной сферы». Предоставляются ссуды на покупку жилья, используются различные формы субсидирования.

Слова о том, что одного лишь долгосрочного ипотечного кредитования недостаточно, звучали на Петербургском жилищном конгрессе с новой силой. Сегодня, в условиях кризиса, очевидна нехватка иных механизмов. Внедрение таких схем, как строительно-сберегательные кассы, жилищно-строительные кооперативы, несомненно, даст новый стимул для увеличения покупательской активности и развития рынка в целом.

Контроль за бизнес-сообществом в условиях саморегулирования будет жестким, новых обманутых дольщиков не будет. Фирмы-однодневки не получат доступа на рынок, сомнительные компании прекратят свое существование.

В свою очередь, схема долевого строительства должна быть постепенно упразднена – участники конгресса не раз говорили в докладах о негативных последствиях «долевки».

Не думаю, что введение крупных штрафов, как предлагалось одним из спикеров, изменит ситуацию в корне, поскольку мошенничество карательными мерами не искоренить. Если кто-либо – человек или компания – преступил закон, то возможные штрафы преградой ему точно не станут. Ресурсы и возможности у рынка для развития многообразных форм есть, теперь появился и стимул для активизации этого направления.

– В рамках конгресса представители строительного бизнес-сообщества выступали с критикой некоторых положений Правил землепользования и застройки, проект которых прошел недавно общественные обсуждения. Как вы можете прокомментировать такие заявления? Готова ли власть внести коррективы, которые предлагают строители?

– Действительно, некоторые представители бизнеса обеспокоены тем, что после вступления закона в силу будут отменены временные регламенты застройки, что повлечет за собой финансовые и временные затраты. В качестве выхода из данной ситуации предлагалось ввести некий переходный период – соответствующее предложение представители бизнеса внесли в рамках общественных слушаний проекта Правил.

Однако закон не подразумевает подобного рода отступлений. Кроме того, на мой взгляд, они абсолютно не нужны. Ведь проект Правил землепользования и застройки был разработан еще два года назад. Мы не принимали этот документ, поскольку ждали внесения изменений в Генеральный план. И все временные регламенты застройки, которые были выданы в этот период, фактически списаны с проекта Правил.

Если временный регламент предоставлен раньше, то никто не мешал застройщику его откорректировать. Говорить об отклонениях Правил землепользования и застройки от выданных компаниям временных регламентов можно говорить лишь в том случае, когда в Правила были внесены какие-либо поправки по результатам их общественных обсуждений. Схема долевого строительства должна быть постепенно упразднена. Ресурсы и возможности у рынка для развития многообразных форм в настоящее время есть.

В целом же существенных расхождений быть не должно. Кроме того, данная проблема может коснуться лишь тех проектов, по которым разрешение на строительство еще не выдано. По сведениям застройщиков, в городе существует около ста объектов, временные регламенты для которых не соответствуют проекту Правил.

Мы тщательно проверим каждый такой проект. И будем разбираться, почему возникло такое расхождение. В некоторых подобных случаях власть готова пойти навстречу, ускорив процесс выдачи согласований. Однако ни о каком переходном периоде речи быть не может.

– Одной из актуальных тем современного рынка недвижимости является переход отрасли на саморегулирование. Как вы считаете, оправдана ли отмена лицензирования в условиях кризиса?

– В первую очередь необходимо исполнять закон, совместными усилиями решать возникающие вопросы, вести диалог. И как раз в условиях кризиса саморегулирование должно стать эффективным механизмом решения целого ряда возникающих проблем отрасли. Сегодня представители бизнеса отчетливо понимают, что только в тесном сотрудничестве возможно дальнейшее развитие рынка, недопущение снижения объемов строительства и потери позиций. Саморегулирование подразумевает выработку единых стандартов, совместное достижение общих целей и решение возникающих проблем. Именно это сегодня нужно рынку.

Время «перетягивания одеяла» прошло, сегодня нужно действовать. Крупными строительными объединениями города уже подготовлена концепция функционирования системы саморегулирования на первом этапе. В ее эффективной работе заинтересовано не только бизнес-сообщество, но и городское правительство, которое несет ответственность перед жителями нашего города. В то же время, мы не считаем возможным вмешиваться в этот процесс – слово «саморегулирование» говорит само за себя. Поэтому я надеюсь, что строители примут правильные решения, продолжив совместную работу в этом направлении.

В сегодняшней ситуации особое внимание в рамках подготовки к саморегулированию хотелось бы обратить на рынок гражданского строительства. Здесь, на мой взгляд, необходим особый подход. Федеральный закон «О саморегулируемых организациях» не регламентирует количество СРО в этой сфере.

Однако было бы целесообразно либо создание единой СРО (возможно, с секционным делением внутри нее), либо нескольких организаций, работающих по утвержденным всеми ее участниками единым правилам и стандартам. Гражданское строительство – самое большое и важное направление отрасли, и ошибок в сфере его регулирования мы допустить не должны.

В противном случае новая система может привести к возникновению большого числа сертификатов, которые придут на смену лицензиям. А в итоге – к нивелированию самой идеи саморегулирования. Потребитель, покупатель квартиры, не будет понимать, кому верить. Говоря простым языком, может возникнуть риск возникновения хаоса на первичном рынке недвижимости. Кстати, я знаю, что подобного мнения придерживаются многие руководители крупных строительных компаний Петербурга. Создание единых правил либо одной СРО в сфере гражданского строительства обеспечит максимальную прозрачность системы, большую эффективность компенсационного фонда, разработку единых и понятных стандартов. Контроль за бизнес-сообществом, поверьте, будет жестким, новых обманутых дольщиков не будет. Фирмы-однодневки не получат доступа на рынок, сомнительные компании прекратят свое существование. Я убежден, что петербургскому строительному комплексу удастся создать грамотную систему саморегулирования.

– В заключение нашего разговора не могу не задать вопрос о перспективах работы средств массовой информации. В рамках форума прошел съезд СМИ, освещающих рынок недвижимости. Хотелось бы узнать мнение главного строителя Петербурга о работе четвертой власти.

– В работе строительной отрасли средства массовой информации играют, пожалуй, одну из важнейших ролей. И это не просто красивые слова. Рынок недвижимости напрямую зависит от освещения происходящих в нем процессов, от того, как потребитель оценивает работу его участников в целом. Я говорю не о рекламе конкретных компаний, а об имидже строительного комплекса. И сегодня строители понимают, что вне зависимости от ликвидности активов компании, количества построенных ею квадратных метров и положения на рынке первоочередной задачей является эффективная и конструктивная работа со СМИ. Не случайно эти вопросы последние годы поднимаются практически на каждом совещании, съезде, конференции.

Должен сказать, что за последние годы уровень профессионализма журналистов в освещении работы строительного комплекса вырос в несколько раз. Они говорят на одном языке с бизнесом, разбираются в тонкостях его деятельности не хуже, чем аналитики рынка. Глупо пытаться их обмануть, что-то недосказать, о чем-то умолчать. Время игры по разные стороны баррикад прошло, началось конструктивное и интересное сотрудничество. Несомненно, в действиях строителей имеются существенные пробелы. В частности, многие недостаточно полно информируют о своей работе. Однако не секрет, что некоторые политические силы ведут целенаправленную деятельность по дискредитации работы городского правительства и строительного комплекса. Я не согласен с тезисом о том, что средства массовой информации освещают тему строительства только через призму скандалов – это не так. В СМИ поднимаются острые вопросы, публикуются различные точки зрения и комментарии компетентных людей. Единства мнений, как известно, не бывает.

Сегодня журналистские материалы стали поводом для принятия решений по наиболее острым вопросам. И, на мой взгляд, этот момент исключительно позитивен.

Досье

Александр Иванович Вахмистров родился 17 апреля 1954 года в Ставрополе. В 1981 году закончил Ленинградский институт инженеров железнодорожного транспорта по специальности «промышленное и гражданское строительство». Второе высшее образование получил в Университете МВД РФ по специальности «юриспруденция».

С 1975 года работал на строительных предприятиях конструктором, мастером участка, плотником, начальником участка, начальником строительного управления, затем был секретарем парткома объединения «Главзапстрой». С 1989 года – генеральный директор совместного строительного предприятия «Филко».

В 1994 году приглашен на работу в Комитет по строительству для организации взаимодействия администрации города с частными инвесторами. Затем был назначен директором ГУ «Управление инвестиций» Департамента строительства мэрии Петербурга. С 1996 года – генеральный директор ГУ «Центр по работе с кредитами банков».

В настоящее время – член Правительства Санкт-Петербурга, вице-губернатор, возглавляет инженерную службу городской комиссии по чрезвычайным ситуациям. Занимает пост президента Союза строительных объединений и организаций Петербурга. Доктор экономических наук, профессор Санкт-Петербургского государственного Архитектурно-строительного университета, профессор Санкт-Петербургского государственного политехнического университета. Заслуженный строитель РФ.Является президентом Петербургского ипотечного форума. Возглавляет Наблюдательный совет Гражданского жилищного форума и ежемесячной выставки-семинара для населения «Жилищный проект».

Сергей Бардин

Дата публикации: 10:26 16 октября 2008

Источник: bpn.ru