Владислав Назаров: «В этом году падения объемов ипотеки не будет»

Ставки по кредитам на жилье приближаются к уровню 2004 года. Тогда в Петербурге за год выдали 1300 кредитов на 1,5 млрд. руб. Вернется ли ипотека в эти рамки? Как это скажется на рынке жилья? На эти и другие вопросы отвечает глава Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров.

- Владислав Борисович, как вы оцениваете ситуацию с ипотекой в России и Петербурге? Прогнозы чиновников и участников рынка по выходу из кризиса становятся все пессимистичнее.

- Собственно, не сегодня стало понятно, что кризис будет затяжным. Можно утверждать, что полтора года он продлится гарантированно. Темпы развития рынка ипотеки замедлятся. Но не думаю, что в этом году произойдет существенное снижение объемов выдаваемых кредитов. На сегодняшний день, по крайней мере, количество новых заемщиков не сократилось.

Процентные ставки по ипотеке продолжат рост, а вот требования к заемщикам, как мне кажется, уже обрели окончательную форму, жестче они не станут. Сегодня для получения ипотеки необходимы подтвержденный доход, положительная кредитная история.

Меняется структура рынка: сокращается доля тех банков, которые изначально были нацелены на скорое рефинансирование выданных кредитов. Перераспределение долей рынка происходит в пользу банков, которые способны накапливать и удерживать на собственном балансе кредитные портфели. Это крупные государственные банки или кредитные организации с участием зарубежного капитала. Для потребителя (заемщика) большой разницы нет, в каком банке получать кредит. Важно, чтобы в принципе была такая возможность.

- Что же потом, через полтора года? Наступит новая ипотечная весна?

- Потом деньги снова начнут дешеветь, их стоимость постепенно вернется к докризисному уровню. Эти процессы происходят по синусоиде. У нас рыночная экономика началась недавно, а во всем мире она пережила несколько фаз. Вспомнить хотя бы не столь давние депрессию 70-х годов или события середины 90-х годов в Японии. Сегодняшние страхи связаны с отсутствием у российского рынка длинной истории, по которой можно было бы судить о неизбежности наступления спадов и подъемов экономики. Рано или поздно и этот кризис закончится. Кризис - на понятийном уровне явление временное.

- По каким признакам мы поймем, что худшее позади?

- По динамике стоимости денег, по первым размещениям ценных бумаг на долговом рынке.

- Кто же решится затевать такую дорогостоящую процедуру как размещение, не будучи уверенным в приемлемых условиях?

- Для подготовки выхода на публичный рынок долгов существует целая система. До недавних пор - во главе с пятеркой инвестиционных банков (Bear Stearns, Lehman Brothers, Merrill Lynch, Morgan Stanley и Goldman Sachs). Они попали под каток кризиса: Morgan Stanley и Goldman Sachs сменили статус, перестав быть инвестиционными банками, теперь они универсальные банковские холдинги. Кто-то сменил владельца, кто-то признан банкротом... Но долговой рынок не исчез, система привлечения денег осталась.

- Для российской ипотеки в этой системе образующую роль должно было играть Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Играет ли? И будет ли играть?

- Сейчас в принципе нет смысла строить бизнес-стратегию, ориентируясь на АИЖК как оператора вторичного рынка. Даже под обеспеченные государством облигации агентства средства привлечь с рынка очень сложно. И тут дело не в АИЖК, а в состоянии рынка. Но это состояние «в моменте». Очевидно, что ситуация будет меняться. И кризисные явления рано или поздно пойдут на спад и, конечно, мы надеемся на существенную поддержку АИЖК со стороны государства.

Федеральная программа жилищного кредитования будет возобновлена. Понятно, что контрагентам АИЖК потребуется больше, чем просто декларация о намерениях, потребуются гарантии, что агентство способно исполнить обязательства по выкупу закладных.

- Кто-то из участников дискуссии на Гражданском жилищном форуме (ГЖФ) назвал агентство «хозяйствующим субъектом, занятым получением прибыли и поддержанием собственной финансовой устойчивости».

- По официальной формулировке, АИЖК - это институт развития, призванный помочь рынку избежать кризисных явлений. Что это означает конкретно – сказать не берусь. Запланировано выделение агентству 60 млрд. руб. из бюджета. Однако пока не определено, на какие цели и по каким правилам будут расходоваться эти деньги. Поэтому непонятно, много это или мало.

- Участники ГЖФ предлагали схемы помощи рынку. Могут эти меры быть реализованы в ближайшее время, например, с использованием тех самых 60 миллиардов? О необходимости их «активнее использовать» и премьер Путин высказывался.

- Тема выкупа агентством «младших» траншей на ГЖФ поднималась не впервые. Разговоры о том идут давно. Но конкретного механизма и стандартов нет, как и решения. Давно обсуждается и предоставление агентством гарантий участникам рынка.

Каждое из предложений о роли АИЖК в повышении ликвидности активов имеет много граней. Выкуп младших траншей или выдача гарантий, как и сделки толлинга исчерпывают ресурс, то есть эти меры конечны. В принципе они могут иметь смысл при условии высокого рейтинга АИЖК. На данный момент он таковым действительно является. Но чем больше у субъекта обязательств и поручительств, тем менее устойчивым он становится, тем ниже его рейтинг.

- На ГЖФ говорилось, что в среднем выданные по стандартам АИЖК кредиты могут быть выкуплены с дисконтом почти в 7%. На первый взгляд, это немалый убыток для кредитора. Можно ли назвать параметры кредита, который будет куплен через полгода без дисконта?

- Не буду даже пытаться предсказывать, какие параметры кредита позволят его продать. Ситуация все еще находится в ухудшающейся динамике.

- Столько говорилось о том, что инвестор «определяет все основные правила игры на ипотечном рынке». Кто он, когда можно ждать его внимания и какой товар его может заинтересовать в принципе?

- Я думаю, ипотечные бумаги еще продолжительное время будут «красной тряпкой» для инвесторов. Поэтому и непонятно, на какие стандарты надо ориентироваться при формировании программ, какие кредиты выдавать. Параметры кредитов сегодня скорее угадываются, чем просчитываются «для инвестора».

- Чем же российская ипотека так нехороша? Доля кредитов с нулевым взносом небольшая, платежеспособность вроде бы проверяли. Все дело в количестве дефолтов? Коммерческие банки уверяют, что выдавали сплошной «прайм». Между тем, по некоторым данным, в портфелях операторов АИЖК процент просрочек выходит за рамки приемлемого. Как обстоят дела в петербургском агентстве?

- Такая проблема есть, по накопленному петербургским агентством портфелю и по заявлениям банков – контрагентов, динамика несколько усугубляется. Но лавинообразного увеличения доли просрочек не происходит. Кто-то нарушает график платежей, кто-то наоборот восстанавливает их регулярность, доля проблемных кредитов колеблется в небольших пределах.

Сейчас несколько дел находятся на стадии обсуждения с заемщиками их и наших дальнейших действий. Пять квартир в Петербурге были проданы на торгах Фонда имущества, какие-то по стартовой цене, какие-то дороже.

Заемщики пытаются избежать продажи квартир с торгов по внесудебной процедуре (по договоренности между должником и кредитором). Часть из них пытается найти покупателя самостоятельно или с помощью риэлторов. Санкт-Петербургское ипотечное агентство не дает разрешения на продажу жилья из-под залога. Поэтому заемщику нужен такой покупатель, который внесет деньги за квартиру авансом, по крайней мере, часть, позволяющую полностью погасить кредит. Только затем залогодержатель (агентство) снимет обременение, после чего квартиру по договору купли-продажи можно будет передать в собственность покупателя. Такую схему реализовать на сегодняшнем рынке очень сложно. Поэтому я считаю, что торги Фонда имущества для заемщиков предпочтительнее, чем самостоятельная продажа и уж тем более, чем взыскание по суду. В чем мы и стараемся их убедить.

- Сколько дефолтных квартир уже продано в Петербурге по суду (или будет продано в ближайшее время)?

- В Петербурге ни одно обращение взыскания по суду не завершено. По десяти квартирам приняты положительные (для агентства) судебные решения. Но процесс застопорился на стадии организации торгов, которая входит в обязанность службы судебных приставов.

- Правда ли, что в России кредитору приходится ждать судебного решения год-полтора?

- От момента, когда заемщик перестал платить по кредиту, до суда проходит 3-4 месяца. При условии, что подача иска не приходится на лето, когда судьи в отпусках.

- Что получили неудачливые заемщики после продажи ипотечной квартиры?

- По закону заемщик получает сумму, оставшуюся после погашения его задолженности перед банком, уплаты судебных издержек и вознаграждения организатору торгов. Стартовая цена назначается судом или по договоренности сторон (если это внесудебная процедура), затем путем открытой подачи предложений в ходе торгов она может вырасти. От конечного результата торгов зависит и остаток, причитающийся должнику.

- Владислав Борисович, изменение стандартов АИЖК ухудшило ситуацию для заемщика. Сократились число участников рынка, конкуренция и – шансы на кредит, не говоря о снижении качества обслуживания. Немногие оставшиеся в ипотеке банки могут выбирать из всех претендентов самых «белых и пушистых», отказывая прочим…

- Надеюсь, что именно так они и поступают, это было бы логично. Что касается снижения качества сервиса. Этот тезис имел бы право на существование, продлись нынешняя ситуация долгое время. На короткий кризисный период эти изменения несущественны.

Я считаю, что в кризисных условиях намного важнее факт, что у человека в принципе сохраняется возможность получить кредит на более или менее приемлемых условиях. Позднее борьба за клиента, улучшение качества сервиса вернется.

- Насколько логичной вы считаете цепочку «снижение доступности ипотеки – снижение спроса на жилье – снижение цен»?

Раньше при падениях фондовых индексов часть денег перетекала на рынок жилья. Сейчас этого не происходит, что вроде бы тоже играет на понижение?

- Не думаю, что сейчас стоит входить на рынок недвижимости с инвестиционными целями (я имею в виду метод, который использовали в 90-х годах, покупку с целью перепродажи в течение года, фактически - спекулятивные операции). Сейчас нет ожидания роста цен, поэтому и стих инвестиционный спрос.

Однако потребность людей улучшать свои жилищные условия не реализована. И жилье остается средством если не заработать, то сохранить сбережения, защитить их от инфляции. Думаю, некоторые колебания цен будут. На рынке жилья разгон или торможение цен зависят от психологических факторов не меньше, чем от экономических причин. Поэтому даже сейчас, когда покупатели и продавцы заняли выжидательную позицию, в принципе, покупательский спрос и цены можно разогнать, использовав комплексную информационную политику.

Существенное снижение цен возможно лишь в одном случае: если на рынке есть конкуренция. Тогда превышение предложения над спросом толкает цены вниз. Рынок строительства жилья не конкурентен.

- Как ведут себя ипотечные заемщики в сравнении с обычными покупателями жилья? Кто осторожнее?

- В психологии ипотечного заемщика и обычного покупателя не вижу разницы: оба боятся переплатить, оба занимают выжидательную позицию при первых признаках стагнации, оба одинаково подвержены ажиотажу.

- Считаете ли вы, что бюджетные 10 млрд. руб., запланированные на 2009 год для реализации городских жилищных программ, могут сыграть заметную роль на рынке жилья Петербурга? Риэлторы и ипотечные брокеры говорят, что реализовать субсидию проще не стало, продавцы иметь дело с субсидентами не стремятся.

- Я не понимаю, почему. Механизм абсолютно нормальный, и нет никаких оснований для жалоб: лежат ли деньги «зеленой котлетой» в ячейке, перечислены ли на счет. В обоих случаях продавцу гарантировано их получение после регистрации права собственности. Причем, по-моему, безналичные расчеты проще и надежнее. На этапе стагнации роль субсидий возрастает. Я думаю, они способны оказать поддержку спросу. По некоторым оценкам, субсидии будут участвовать в каждой третьей сделке с жильем. Субсидия - достаточно серьезный стимул для очередника покупать жилье именно сейчас, не откладывая сделку. Государственные деньги лучше использовать в отведенный срок и не проходить снова процедуру их получения.

Досье

Владислав Борисович Назаров родился в 1972 году в Ленинграде. Закончил Санкт-Петербургский технический университет (1995 г.). В 2000–2002 годах руководил Северо-Западным филиалом Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). С 2003 года – генеральный директор ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство». Женат.

Словарь

Толлинг – (в данном случае) это оказание содействия повышению ликвидности активов. Банки передают накопившийся ипотечный портфель АИЖК (через ипотечные агентства), а получают на аналогичную сумму не деньги, а ипотечные ценные бумаги. Под их залог в ЦБ они смогут получить кредит.

Дисконт (англ. discount, ит. sconto — скидка) — разница между ценой в настоящий момент и ценой на момент погашения или ценой номинала ценной бумаги; покупка финансового инструмента до момента его погашения по цене, которая меньше номинала

Старший/младший транши (Senior/Junior) — распространенная структура секьюритизации, предусматривающая повышение кредитного качества одного транша ценных бумаг (старшего) путем повышения их приоритета по сравнению с другими (младшими) траншами. В таких случаях более старшие транши часто называются транши А, а младшие транши — транши Б.

Анна Александрова

Дата публикации: 11:10 17 октября 2008

Источник: bpn.ru