Кризис и рынок аренды жилья

Говоря о приостановке роста цен на столичном рынке жилой недвижимости, все подразумевают продажную стоимость квартиры. А между тем существенная доля рынка жилья приходится на жилую площадь, предоставляемую в аренду.

Именно в этом сегменте цены продолжают расти до сих пор. С чем это связано и как долго продлится такая ситуация? Этот вопрос сейчас задают очень многие арендаторы и арендодатели.

Многолетняя тенденция выглядит следующим образом: как только цены на жилье приостанавливаются, арендные ставки начинают увеличиваться и наоборот. Объяснений такой закономерности несколько. Во-первых, при стабильном росте цен на рынке стоимость сдаваемого в аренду жилья также, разумеется, увеличивается. Поэтому, когда цены замирают, арендаторы стараются компенсировать потерю возможной прибыли за счет увеличения арендной платы.

Во-вторых, уже на последнем этапе роста продажных цен, покупатели не заинтересованы вкладываться в дорогостоящее приобретение (в том числе и с помощью ипотеки), поскольку времени на то, чтобы оправдать вложения (за счет роста цен) уже может не хватить. Следовательно, поток разочаровавшихся в покупке покупателей переключается на найм (аренду). При этом, увеличение спроса здесь приводит к росту цен, то есть стоимости арендуемого помещения.

Надо сказать, что в настоящее время нарушения традиции не последовало, хотя ряд экспертов предполагали, что в связи с общемировым финансовым кризисом арендные ставки могут замереть одновременно с приостановкой роста цен на жилье, выставленное на продажу. Более того, к указанным выше причинам прибавилась еще как минимум одна: переход инвесторов с фондового рынка (который терпит сегодня колоссальные убытки) на рынок недвижимости в качестве арендодателей, заинтересованных в высоких дивидендах. Еще нельзя обходить вниманием влияние сезонности: самый ощутимый рост цен на рынке аренды традиционно приходится на июль, август, сентябрь и октябрь.

Так что не удивительно, что с начала осени рынок аренды испытывает ощутимое оживление. Это касается всех категорий жилья: от квартир эконом-уровня до апартаментов класса люкс. Самые дорогие квартиры, испытывающие ценовые колебания всегда в меньшей степени, нежели дешевое жилье, тем не менее, подорожали на 20-30%, как и прежде уже на протяжении 7 лет. Сегодня за такое жилье можно выложить и $10 000, и 30 000 – 50 000 евро в месяц.

Конечно, в значительной степени цена арендуемой квартиры определяется ее местоположением. Так в районе «золотой мили» (между улицами Остоженкой и Пречистенкой) цены варьируются от $5 000 до 46 000, на Арбате ценовая вилка составляет $3 000 – 30 000, а на Тверской улице $3 500 – 28 000. Средняя цена современных квартир бизнес-класса колеблется в пределах $5 000 – $10 000.

Что касается квартир эконом-уровня (однокомнатных), то их нижний ценовой диапазон по состоянию на сентябрь текущего года – $1 000 – 3 000. Дешевле их только комнаты в коммунальных квартирах – от $600. Двухкомнатное недорогое жилье сейчас обойдутся арендатору в $1 500 – 4 500. Трехкомнатное дороже, хотя не на много – $1 800 – 8 800, четырехкомнатное – $2 800-12 000. Стоимость пятикомнатных квартир может достигать $13 500. По статистике самый большой уровень предложения сохраняет сегмент двухкомнатных квартир. Однако, арендаторы часто поселяются в них в связи с отсутствием на рынке однокомнатного жилья.

Вообще указать даже приблизительное число сдаваемых в аренду квартир очень сложно. Если взять расчеты нескольких специалистов, то получится от 100 до 400 тыс. квартир. При этом цифры 150-250 тыс. встречаются чаще других. Комментарии, как говорится, излишне. Причины сильно «плавающей» статистики заключается в том, что многие собственники, сдают жилье не официально, не желая афишировать дополнительную статью доходов, а ликвидные квартиры, сдающиеся официально, чаще всего находят арендатора сразу и «не застревают» в базах. Поэтому и все расчеты (прогнозы) выполняются на основании лишь имеющихся в базе данных квартир. Таким образом, следует делать скидку на заведомо возможную погрешность.

Наиболее сильно испытали повышение арендных ставок жители, снимающие дешевые квартиры – до 30% за летние месяцы. Рост цен на рынке элитного жилья и жилья бизнес-класса по различным оценкам колеблется в пределах 13-15% . И в первом, и во втором случаях речь идет об одно-двухкомнатных квартирах.

В связи с создавшимся положением, многие съемщики дешевого столичного жилья перебираются в ближайшее Подмосковье (в поиске приемлемых цен). Однако это не пока испугало столичных арендодателей, поскольку спрос на жилье в первопрестольной явно превышает предложение.

По мнению аналитиков, рост арендных ставок будет продолжаться еще некоторое время, компенсируя, таким образом, практически нулевую доходность в секторе купли-продажи. Однако, ожидать резкого скачка цен не стоит, поскольку грядущее понижение цен на рынке может вызвать сильный отток людей из рядов арендаторов и переход их в разряд покупателей. Очевидно, что такая ситуация не выгодна арендодателям. На ближайший месяц можно говорить о повышении арендных ставок в 7% на рынке жилья эконом-уровня и 5% в сегменте квартир бизнес-класса. Что касается «элитки», то здесь подорожание в ближайшие 1-2 месяца будет еще менее ощутимым.

Алексей Трембицкий

Дата публикации: 16:31 23 октября 2008

Источник: bpn.ru