Социализм по рыночной цене

Чем ближе дата проведения первых торгов за право на развитие застроенных территорий, тем более убедительно звучат голоса скептиков. Слово «ошибка» еще не произносится, предпочтение отдается слову «эксперимент». Очевидно и другое: если торги не состоятся, виновником окажется тот же пресловутый «кризис».

Готовность списать несостоявшиеся намерения на внешние, как будто непредвиденные, обстоятельства есть своего рода знаковая черта всех российских реформаторов: от строителей социализма – до строителей капитализма. Кто сегодня помнит, почему в итоге не состоялась изначально объявленная возмездная приватизация жилья? Экономисты ответят: потому что в условиях галопирующей инфляции было невозможно зафиксировать цену выкупа. И будут неправы, поскольку вопрос заключался вовсе не в этом.

Массовая бесплатная приватизация жилья была для того времени мера однозначно вынужденная: в условиях проведения ускоренной ваучерной приватизации иное решение вряд ли было возможно. И тем не менее с точки зрения глобальных перспектив решения жилищного вопроса это была ошибка, платить за которую вынуждена власть сегодняшняя. Разумеется, что она может этого и не понимать, значит, и платить пока не готова, но тогда за ее нынешние и прошлые ошибки заплатит власть будущая.

В этой связи сегодня крайне необходимо осознать: «кризис» – это не более чем вынужденная отсрочка. Если проблема реновации жилых кварталов, в основном застроенных домами первых типовых серий, действительно существует, то она должна быть прежде всего понята как «интерес» самими жильцами. А их, в отличие от чиновников и инвесторов, интересуют вовсе не финансовые условия реновации и даже не изменяющаяся рыночная ситуация, а лишь возможность количественно улучшить жилищные условия как таковая. Горожане хотят иметь достаточное и благоустроенное жилье. Причем – все.

Оброк для инвестора

Жилищный вопрос во все времена был вопросом по преимуществу социальным. Таковым он остается и поныне, несмотря на кажущуюся возможность чисто рыночного его решения. В этом отношении наша страна выделяется разве что отсутствием необходимого исторического опыта: на протяжении последних пятнадцати лет российская власть с упорством, достойным лучшего применения, пытается переложить финансовое бремя социальных жилищных проблем на хрупкие плечи частных инвесторов.

Так было в пореформенные девяностые годы, когда городская мэрия обложила всех желающих что-либо строить частников двойным пропорциональным «оброком», так происходит и сегодня. Фактически будущий победитель аукционов за право заключения договора на проведение реновации конкретного квартала должен ответственно и за свои деньги решить три судьбоносные для города задачи.

Задача первая: напрямую реализовать право на улучшение жилищных условий всех проживающих в данном квартале квартиросъемщиков. Задача вторая: косвенно реализовать право на реконструкцию жилища всех проживающих в квартале собственников. Задача третья: обеспечить так называемое комплексное развитие территории. Сначала на стадии градостроительного проектирования, затем – на стадии собственно строительства. Излишне добавлять – под бдительным контролем государства.

Немаловажно и то, что в случае если победитель аукциона что-либо из вышеперечисленного невовремя или не так сделает, он рискует потерять право на исполнение договора, а вместе с предоставленной ему по условиям торгов социальной ответственностью еще и все ранее потраченные на исполнение договора денежные средства. Понятно, что такого рода перспектива потенциальным инвесторам нравиться не может.

Тем не менее приходится констатировать: все, что прописано в действующем городском законе, регламентирующем условия развития застроенных кварталов, сделано правильно и исключительно во имя «социальной справедливости». Пусть и за счет ответственных инвесторов.

Социальное уравнение

Надо отдать должное законодателю: он поступил очень мудро. Во-первых, равным образом признал всех квартиросъемщиков, проживающих в квартале, подлежащем реновации, «нуждающимися» в улучшении жилищных условий. Во-вторых, фактически уравнял квартиросъемщиков и собственников в отношении возможности приобретения достойного жилья. В-третьих, гарантировал и тем и другим проживание в черте их «исторической» оседлости. В-четвертых, обеспечил всем остающимся жить в пределах квартала заведомо более высокую стоимость жилья, обеспеченную успешной реновацией.

А теперь представим себе, что законодатель этого не сделал. Тогда собственники квартир судорожно подсчитывали бы, сколько квадратных метров они смогут приобрести за эквивалент рыночной цены их недвижимости, и тем самым социальная эффективность приватизации была бы явно подставлена под сомнение. Прочие же аборигены квартала пугались бы от одной мысли, что в скором времени их непременно сошлют куда-нибудь в Рыбацкое. А это вам не отдельная квартира или дом, это – квартал. Еще не народ, но уже «народные массы». Что ни говори, а социальная справедливость дорогого стоит.

Вопрос доверия

Из всего вышеизложенного однозначно следует, что потенциальный победитель аукциона за право развития застроенной территории должен быть не просто инвестором, а непременно «ответственным» инвестором. Иначе говоря, таким инвестором, которому государство вправе доверять. Но такого рода умозаключение содержит в себе намек на то, что на стадии включения конкретного квартала в адресную программу между потенциальным инвестором и городской администрацией должны иметь место хотя бы предварительные договоренности. Скажем так: в формате консультаций о намерениях.

Подобные объяснения до последнего времени были особенно популярны в среде наиболее активных граждан – противников реновации и падких на досужие домыслы журналистов. Сегодня эти же самые предположения используются как объяснение того, почему объявленные аукционы не состоятся. Причина проста: внезапный «кризис» естественным образом обесценил эти особые договоренности.

Воля собственника

Логика понятная и, тем не менее, не до конца конкретная. Именно потому что оставляет в стороне главный вопрос: а кто, собственно, принимает решение о проведении реновации кварталов? Ведь если всерьез прислушаться к комментариям чиновников, обещающим, что в каждом конкретном доме, где большинство жильцов являются собственниками, обязательно будет проводиться общее собрание на предмет принятия решения о сносе или реконструкции, то получится, что решение о реновации есть исключительная компетенция собственников жилья в многоквартирном доме. Ведь необходимость проведения собрания уже означает, что земельный участок, на котором располагается дом, есть также по факту суверенное владение собственников жилья. Независимо от его формальной регистрации. Однако, если обратиться за разъяснением данного сугубо «земельного» вопроса непосредственно к соответствующим статьям Жилищного кодекса, ситуация окажется куда более запутанной. Дело в том, что даже если собственники и примут добровольно решение о сносе или реконструкции, осуществить его они должны самостоятельно «в установленный срок», что определенно невозможно. Или, что еще можно предположить, при наличии «готового инвестора», они заключают с ним договор самостоятельно. Но эта процедура ни федеральным, ни городским законодательством почему-то не предусмотрена.

Складывается впечатление, что статьи ЖК РФ уже как бы запрограммированы на то, что собственники откажутся. И тогда автоматически вступает в действие процедура изъятия земельного участка для государственных нужд. Но если изымается земля, то по факту изымается и определенное на нее право. Какое именно, если это не право собственности? Право пользования? Но тогда почему эта процедура изъятия не применяется к квартиросъемщикам, которые тоже суть землепользователи?

Понятно, что признать собственников жилья в многоквартирных домах сособственниками земли де-факто еще не значит признать их таковыми де-юре. Право на недвижимость в России, как известно, возникает лишь в момент его регистрации.

Однако допустим как вариант, что собственность жильцов на землю уже зарегистрирована. Должны ли в этом случае инвесторы компенсировать им рыночную стоимость изымаемой для государственных нужд земельной собственности?

Жилищный кодекс на этот вопрос ответа не дает, поскольку это не его компетенция. Земельный же кодекс в этом вопросе логично отсылает нас к Гражданскому кодексу, а тот, в свою очередь, не менее логично – обратно к Жилищному.

Цена вопроса

Городская власть на этот вопрос внятным образом тоже не отвечает, но в отличие от федерального законодателя на словах обещает собственникам жилья в кварталах, определенных для реновации: в случае их отказа от сноса или реконструкции их оставят в покое, чем явно смущает потенциальных инвесторов. Тем самым, заметим, она фактически признает, что право на развитие недвижимости есть суверенное право самих собственников. Но тогда на каком основании власть требует выплаты цены, объявленной победителем аукциона, исключительно себе, а не себе и собственникам жилья – строго пропорционально освобождаемой жилой площади? Ведь эта цена и есть не что иное как цена права на развитие, уступаемого инвестору, и должна как минимум равняться рыночной стоимости расселения.

Ответ на этот вопрос прост и очевиден: на основании действующего федерального законодательства. Фактически решение о проведении реновации в сорока кварталах города уже принято, и сделала это городская законодательная власть. Это означает, что законом города Санкт-Петербурга установлено, что жилая недвижимость в этих кварталах по вине собственников уже запущена до такой степени, что кварталы эти превращаются в трущобы. И единственный возможный вариант их спасения – изъятие земли для государственных нужд. Вот только кто является виновным собственником – непонятно.

Допустим, что объявленные первые торги за право реновации территорий не состоятся, и что тогда? Внесенные в адресную программу реновации кварталы от этого трущобами быть не перестанут, коль скоро они таковыми уже объявлены. Нерешенная сегодня проблема никуда не исчезнет, но останется вопрос: в чем конкретно состояла истинная цель программы? В решении жилищного вопроса или в том, чтобы выгодно удовлетворить ажиотажный спрос инвесторов на землю? Ответит «кризис».

Вячеслав Костров

Дата публикации: 16:43 27 октября 2008

Источник: bpn.ru