Ипотека: затяжное пике?

Банкиры повышают ставки по ипотечным кредитам, но ждут улучшения ситуации

Сообщения об изменениях на рынке кредитования напоминают военные сводки. Ряды банков, выдающих ипотечные кредиты, редеют; все меньше тех заемщиков, которые могут позволить себе решить жилищные проблемы с помощью займов. В эпоху глобальных войн давно уже неактуален вопрос «Кто победит?» Куда важнее, кто останется в живых. Неужели мы наблюдаем за агонией ипотеки?

Российское эхо американского кризиса

Проблемы на российском рынке кредитования начались задолго до падения фондового рынка, а именно с августа 2007 года. Тогда разразился кризис ипотеки в США, который положил начало мировому кризису ликвидности. Российская банковская система также попала под его влияние. Наибольшие трудности начали испытывать российские банки с высоким уровнем привлечения иностранных капиталов: стоимость заимствования средств на мировых рынках возросла. Банки были вынуждены сократить приток денег извне, и ресурсов для выдачи ипотечных кредитов стало не хватать. Уже тогда звучали пессимистические предсказания о возможности полного прекращения реализации ипотечных программ большинством малых российских банков до конца 2007 года. В действительности же ряд банков лишь приостановил выдачу таких займов. Хотя были и серьезные потери — к примеру, Москоммерцбанк, один из ведущих игроков на рынке, полностью отказался от развития ипотеки. Проблем избежали только крупнейшие банки, у которых достаточно собственных ресурсов: Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, — и «дочки» иностранных кредиторов, обеспеченные за счет материнских компаний.

Как это ни парадоксально, американский кризис пошел на пользу российскому банковскому сектору. Шанс поучиться на чужих ошибках отечественные банкиры использовали полностью. Во многом кризис ипотеки в США был спровоцирован большим объемом высокорисковых кредитов — получить займ на покупку дома мог даже безработный эмигрант. Если заемщик не мог выполнить свои обязательства перед банком, он просто выезжал, а его долги покрывались выручкой от продажи недвижимости. Но такое положение вещей сохранялось только до тех пор, пока цены на недвижимость росли. Как только они упали, рухнула и вся система ипотечного кредитования.

До того как осенью 2007 года кризис на мировых рынках докатился до российских банков, конкуренция в сфере ипотечного кредитования Санкт-Петербурга была высока. Банки пробовали разные средства для увеличения размеров своих ипотечных портфелей. Прежде всего это выразилось в смягчении требований к заемщикам, а именно в оценке их текущих и будущих доходов. Некоторые банки зашли так далеко по пути либерализации, что для них было возможно «иное подтверждение дохода»: сотрудник банка выезжал на место работы заявителя для доверительной беседы с работодателем. Одно из последствий ипотечного кризиса — более жесткий подход к проверке надежности заемщика. Не менее серьезны и другие: отказ банков от программ с нулевым первоначальным взносом и повышение ставок. До конца 2007 года ставки по ипотеке выросли на 1–3 %.

Снаряд в ту же воронку

Реакция российского рынка на мировой кризис показала, что объем внешних заимствований все же не является критичным для нашей банковской системы. Но тут вступили в действие новые регуляторы рынка, на этот раз внутренние. В борьбе с высоким уровнем инфляции Центробанк уже четыре раза с начала года повышал ставку рефинансирования (это процентная ставка, под которую главный банк страны выдает кредиты коммерческим банкам). Это привело к повышению ставок по всем видам кредитов, и ипотека не стала исключением.

В сентябре изменила условия работы другая государственная структура, созданная для поддержки ипотеки, — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Банки, которые приняли его программу, будут вынуждены увеличить ставки по ипотечным кредитам с 13 до 15-16 % или прекратить их выдачу. По установке АИЖК займы предоставляют в первую очередь мелкие и средние банки, доля которых в общем объеме кредитования в нашем городе невелика — 3,5 % общего объема выданных за первое полугодие 2008 года кредитов.

С начала 2008 года наметившиеся тенденции плавно развивались: банки повышали ставки, увеличивали размер первоначального взноса, отказывались от наиболее рискованных направлений кредитования — покупки земли, загородной недвижимости. Передел рынка ипотеки стал очевиден: если в 2007 году первые позиции в рейтингах ипотечного кредитования периодически занимали коммерческие банки, то сейчас уверенно лидируют «государственные» — Сбербанк и ВТБ 24, предоставляющие уже более 60 % общего объема ипотечных кредитов против максимум 50 % в прошлом году.

Но в сентябре российскую банковскую систему ожидало второе потрясение — обвал фондового рынка. Его неконтролируемое падение наложилось на мировой финансовый кризис и привело к печальным последствиям для банков: кризису доверия и дефициту денег.

На войне как на войне

Минфин и Центральный банк приняли экстренные меры по спасению банковской системы. Сбербанку, ВТБ, Газпромбанку пообещали выделить 1,5 трлн рублей на три месяца с условием, что они окажут поддержку другим банкам. Но некоторые банкиры сомневаются, что эта мера будет эффективна. Кризис доверия уже привел к тому, что крупные банки отказываются предоставлять кредиты мелким и средним под залог ценных бумаг. Поведение фондового рынка предсказать невозможно; в этой ситуации принимать ценные бумаги в качестве обеспечения по кредиту — очень большой риск. Задержка с предоставлением кредитов нуждающимся банкам может быть и намеренной: таким образом снижается их стоимость, что впоследствии позволит выкупить их активы по очень низким ценам. Недаром на страницах деловых изданий периодически появляются сообщения о предполагаемой покупке ВТБ оказавшихся на грани банкротства банка «КИТ Финанс» или Связь-банка. Подтверждения эта информация не получила, но, как говорится, нет дыма без огня.

Для поддержки банковской системы Центробанк предпринял еще один ход: он рекордно снизил нормативы обязательных резервов для банков. В итоге они получат как минимум 300 миллиардов свободных средств. Одновременно ЦБ снизил ставки по большинству инструментов рефинансирования банков. При этом ранее Банк России проводил обратную политику, неоднократно повышая ставки по всем видам рефинансирования для борьбы с инфляцией. Но, по-видимому, крах банковской системы представляется государству большей бедой, чем растущая инфляция. Своевременные действия правительства позволили выровнять ситуацию на рынке, хотя до полного преодоления кризиса еще далеко.

Банки отреагировали на кризис по наработанной схеме: массовым повышением процентных ставок по кредитам и увеличением суммы первоначального взноса — последний, кто еще предлагал ипотеку без первоначального взноса, был ВТБ 24, но и он от нее отказался. Некоторые банки приостановили выдачу займов под залог недвижимости, хотя не спешат заявить об этом официально: всегда есть возможность затянуть сроки рассмотрения заявки или значительно сократить сумму кредита. Пока лишь «Хоум Кредит» сообщил о сворачивании ипотечных программ.

Очевидно, что ипотека становится все недоступнее. И все же надо смотреть на ситуацию реалистично — при высоких ценах на недвижимость лишь очень ограниченный круг граждан имеет возможность решить жилищные проблемы без заемных средств. А значит, ипотека будет развиваться. Ссылки на падение цен на рынках недвижимости в Европе и США и ожидание повторения подобного сценария в России сродни сравнению уровня зарплат и цен «у нас» и «у них». Снижения цен на жилье в ближайшие год-два не произойдет — в Санкт-Петербурге чрезвычайно высок дефицит квадратных метров. Рынок диктует не спрос, а предложение…

Дата публикации: 18:13 27 октября 2008

Источник: bpn.ru