Серийный оптимизм

В среду, 29 октября, Фонд имущества Петербурга проведет первые торги на право освоения застроенных территорий. О перспективах этого и других направлений работы Фонда в условиях кризиса рассказывает его директор Андрей Степаненко.

– Андрей Николаевич, каковы, на ваш взгляд, перспективы участия бизнеса в программе развития застроенных территорий?

– Многие инвесторы из Петербурга и Москвы уже выразили желание участвовать в аукционах по продаже права освоения застроенных территорий. Зарубежные компании, судя по всему, торговаться не будут – по крайней мере, пока что к нам не поступило ни одной заявки.

Я думаю, что торги пройдут успешно. Однако мы не ожидаем значительного превышения стартовой стоимости лотов. Начальная цена была определена в июне текущего года, когда мало кто верил в возможность возникновения кризиса. Многие инвесторы просили осуществить переоценку лотов. Представители бизнеса говорили о том, что в противном случае проекты развития застроенных территорий могут оказаться нерентабельными.

Однако в этом отношении город занимает весьма жесткую позицию. Мы никуда не торопимся: ничего страшного не произойдет, если Фонд имущества не сможет продать эти лоты с первого раза. Действительно, начальная стоимость права реновации этих территорий достаточно высока. Однако, на наш взгляд, в ней есть экономика и рентабельность.

Другое дело, если торги не состоятся, – тогда, возможно, будет разговор об изменении отдельных параметров выставленных на продажу лотов. Проблема скрыта в сложности оценки: ведь подобных проектов еще не было и определить их стоимость можно лишь опытным путем. Кстати, аналогичная ситуация складывалась при проведении первых торгов по продаже права комплексного освоения территорий – начальную цену назначали практически вслепую. В любом случае, определенно можно сказать одно: начальная стоимость лотов, торги по которым пройдут 29 октября, меняться не будет.

– Не боитесь, что в нынешних условиях претендентов на эти лоты не найдется?

–Город создал для инвесторов по этому проекту достаточно комфортные условия. Например, выигравшая аукцион компания должна предоставить городу банковскую гарантию. Это значительная сумма, и в общем случае она обеспечивается на момент проведения торгов. Банковская гарантия необходима для участия в торгах по комплексному освоению территорий и по продаже больших лотов для строительства автозаправочных станций. В нашем случае банковская гарантия должна быть передана после разработки и утверждения в установленном порядке проекта планировки квартала. На это уйдет год-полтора.

Следовательно победители торгов, которые состоятся в октябре этого года, должны предоставить гарантию лишь в начале 2010 года. А главное – размер банковской гарантии уменьшен в десять раз. Инвестор должен представить подтверждение своей платежеспособности в размере 10% от стоимости расселения домов.

Согласно условиям торгов участки предоставляются на девять лет. Таким образом, победители аукционов будут обеспечены работой, как минимум, в течение всего этого периода. И эта работа под силу не только титанам строительного комплекса, но и профессионалам средней руки.

– Можно ли говорить о том, что проекты реновации территорий будут выгодны инвесторам?

– По сути, развитие застроенных земель – это новый вид бизнеса, который потребует от инвесторов более глубоких экономических расчетов. Необходимо определить потенциал земельного участка, понять, какой тип недвижимости там можно построить, учитывая при этом затраты на расселение. При этом важно понимать динамику развития первичного рынка недвижимости. Если на протяжении какого-то времени цены на строящееся жилье будут снижаться, а потом начнут снова расти, это может сыграть на руку инвесторам, реализующим проекты реновации. Они смогут относительно недорого расселить подлежащие сносу дома, а потом, в период роста цен, выгодно продать построенное жилье. Просчитать рентабельность этих проектов в одночасье невозможно – необходимо учитывать массу факторов. Что, кстати, выведет инвесторов на новый, более профессиональный уровень работы.

– Планируется ли в условиях кризиса менять подход к продаже других крупных лотов?

– Мы намерены изменить систему продажи права комплексного освоения территорий. Для этого уже предпринимаются соответствующие шаги. В частности, территорию «Купеческой гавани», которую мы выставляли на продажу единым лотом, планируется разбить на два отдельных участка. Первый, площадью 8 га, предполагается использовать под строительство спортивных, офисных и торговых объектов.

Второй, в 10 га – под возведение жилья. При этом оба надела будут реализованы в рамках комплексного освоения. Не исключено, что отдельными лотами будет продаваться и территория, которая расположена на Луговой улице в Петергофе.

Предположительно, это будут земельные участки со всеми необходимыми согласованиями – по «полному» пакету документов. Такого рода шаги уже обсуждаются. Сегодня для многих инвесторов освоение крупных территорий стало непосильной задачей, поскольку целый ряд банков на время прекратили проектное финансирование.

Что касается других территорий под комплексное освоение, то не исключено, что формат их продажи также будет пересмотрен. Какие-то участки могут быть разбиты на лоты, по каким-то – просто будет увеличено время экспозиции.

– Многие инвесторы просят отсрочить платежи за право комплексного освоения…

– Такая возможность предусмотрена договорами, которые заключаются между городом и инвесторами. Компании могут заплатить либо сразу, либо по ставке рефинансирования Центрального банка в рассрочку. В настоящее время эта ставка составляет 11%. Надо отметить, что сегодня получить кредит под такие проценты просто невозможно.

– Сможет ли обеспечить город подготовку земельных участков по «полным» пакетам документов?

– Думаю, что у Комитета по строительству достаточно ресурсов. Судя по всему, город активизирует работу по привлечению к работе частных инвесторов. Так или иначе, но в условиях кризиса инвесторам необходим готовый продукт. В данном случае – это земельные участки с полностью подготовленной документацией.

Чтобы активизировать работу по привлечению инвесторов, уже в следующем году в составе Фонда имущества появится маркетинговый отдел, который займется расчетами экономической эффективности будущих проектов. Возможно, мы будем разрабатывать объемно-планировочные решения, оценивать инвестиционную привлекательность бизнеса на том или ином участке. То есть мы хотим продавать подготовленный продукт, чтобы инвесторы, приходя на торги, понимали, какую прибыль они могут получить в результате реализации того или иного проекта на приобретенной у нас земле.

– Недавно Фонд имущества заключил с АИЖК соглашение, согласно которому вы будете реализовывать квартиры заемщиков, не сумевших расплатиться по долгам. Как оцениваете перспективы данной работы?

– Продажа заложенных квартир – это огромное поле для деятельности Фонда. Никто не сомневается, что в условиях кризиса случаи неуплаты кредита будут появляться все чаще. Однако в отличие от стран Запада, их не будет слишком много – выдавая кредиты под приобретение жилья, отечественные банки тщательно изучали клиентов. По крайней мере, в Москве и Петербурге такие случаи единичны.

Непонятно, что изменится через два-три месяца. Однако уже сейчас многие банки хотят получить выданные заемщикам средства досрочно и предпринимают для этого соответствующие шаги. В то же время в ряде регионов, например в Южном федеральном округе, невыплата кредитов уже стала проблемой. К сожалению, пока бытует практика решать ее через суд – банки еще не осознали всех преимуществ внесудебного разрешения конфликтов.

Хотя во многих странах Запада внесудебная процедура продажи заложенного имущества является обычной практикой. Так, аукционный дом Амстердама каждый месяц реализует порядка сотни квартир, владельцы которых не смогли расплатиться по своим обязательствам.

На мой взгляд, нужно популяризировать этот процесс. Люди должны понимать, что в случае возникновения форсмажора они могут еще и заработать, продав жилье по цене более высокой, чем та, за которую они его приобретали. Разумеется, это сработает лишь в случае роста цен на жилую недвижимость. Но в России с 2004 года, когда начала широко применяться ипотечная схема приобретения недвижимости, цены на жилье выросли в четыре-пять раз.

– Что можете сказать о перспективах работы Фонда имущества в условиях кризиса?

– В ближайшее время мы не ожидаем больших продаж. За последние три года Фонд имущества побил все возможные рекорды – и по ценам на землю, и по ценам на здания. Достаточно вспомнить прошлогодние торги по комплексному освоению или продажу здания на набережной Робеспьера, 32. Увеличение стартовой цены объектов в разы – обычная практика наших торгов.

Однако, по большому счету, это не показатель стабильного рынка. Поэтому то, что происходит сегодня, я бы рассматривал как процесс его оздоровления.

Если в ходе торгов цена объекта выросла на 10–20% – это нормально. Это значит, что рынок стабилен и прогнозируем и можно посчитать свои затраты и выгоду. Сегодня, наряду с оптимизацией своей деятельности мы продолжаем наращивать объем работ, планируем расширение штата сотрудников. Объемы проводимых нами продаж сократиться не должны.

Досье

Андрей Степаненко, генеральный директор ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга». Родился 6 февраля 1972 года в Ленинграде. В 1992 году окончил с отличием Ленинградский морской колледж. В 1999 году завершил обучение в Санкт-Петербургском государственном университете экономики и финансов.

Опыт работы в сфере недвижимости – 10 лет. Занимался профессиональной риэлторской деятельностью. Затем возглавлял Петроградское и Выборгское районные агентства КУГИ Петербурга, был заместителем начальника управления подготовки инвестиционных проектов Департамента экономики городского имущества КУГИ. Кандидат экономических наук. Является Государственным советником Санкт-Петербурга II класса.

Сергей Бардин

Дата публикации: 17:56 28 октября 2008

Источник: bpn.ru