Не так страшна ипотека, как ее малюют?

Объем кредитных ресурсов по Москве и Московской области в прошлом году составил около 600 млн. долларов, что в два раза превысило показатели 2003 года. Об этом в рамках недавней пресс-конференции, посвященной вопросам ипотечного кредитования, заявил председатель правления компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Дмитрий Лебедев. В 2005 году, по его прогнозам, этот показатель достигнет 1 млрд долларов.

Доступно - не значит дешево

Д. Лебедев отметил, что основной тенденцией сферы ипотечного кредитования в последнее время стало увеличение количества ипотечных кредитов на приобретение квартир на первичном рынке. Если еще в 2003 году подавляющее большинство ипотечных сделок приходилось на квартиры вторичного рынка, то уже в прошлом банки стали более гибко подходить к работе со строящимися домами. Кроме того, медленно, но верно проходит внедрение кредитования и в сферу загородной недвижимости. Он считает, что перспективы у ипотечного кредитования очень хорошие. В 2004 году общий объем кредитов, которые клиенты Центра ипотечных программ МИЭЛЬ взяли в банках при участии компании, составил 40 млн. долларов, общая стоимость приобретенных через ипотеку квартир приблизилась к 60 млн. долларов. В общей сложности за прошлый год центром было проведено порядка 600 сделок. Из них 35% - на первичном рынке, остальные - на вторичке, и совсем незначительное количество составила загородка. По прогнозам специалистов, к 2010 году потенциал рынка ипотеки составит 10-15 млрд долларов в год. Пока же спрос здесь почти в 10 раз превышает предложение.

Среди проблем, тормозящих развитие ипотечного кредитования, Д. Лебедев выделил, прежде всего, психологические причины, не позволяющие большинству россиян начать жить в долг, то есть вступать в длительные отношения с банками, а также высокие проценты (более 10% годовых) и небольшие (10-15 лет) сроки кредитования. Лишь в случае приведения данных показателей в соответствие с возможностями потребителей ипотека может стать действительно массовым продуктом. Тем не менее, доступное жилье - не значит дешевое жилье, подчеркнул Д. Лебедев. Даже при смягчении условий кредитования ипотека останется средством покупки жилья только для работающего населения.

В то же время, по мнению управляющего Тверским отделением Сбербанка РФ Владимира Яшина, семья с месячным доходом в 450 долларов на человека и накоплениями в районе 3 тысяч долларов в настоящее время имеет все шансы приобрести квартиру в пределах МКАД с помощью ипотечного кредитования. В. Яшин отмечает, что сегодняшние процентные ставки по кредитам в нашей стране соответствуют тем, что были в Европе 3-5 лет назад. По его мнению, уже сегодня ипотечное кредитование достаточно доступно для населения со средним уровнем доходов.

Бум неизбежен

В настоящее время банки активно работают над привлечением к участию в ипотечных программах как можно большего количества населения. Так, в 2004 году объемы кредитования выросли в два раза по сравнению с прошлым, а в суммарном отношении - в четыре раза. При этом в деле развития и внедрения систем ипотечного кредитования банки все чаще прибегают к помощи риэлторских компаний, которые помогают им наладить стабильный поток клиентов. Средняя квартира, покупаемая сегодня с использованием ипотечного кредита на вторичном рынке Москвы - это 1-2-комнатная квартира общей стоимостью 70-110 тысяч долларов. Для столичных новостроек граница ценовых рамок более широка и составляет в среднем 80-200 тысяч долларов. Это связано, прежде всего, с тем, что сегодня наибольший спрос отмечен в сегменте бизнес-класса.

Участники пресс-конференции дружно провозгласили, что инвестиционный бум неизбежен, правда, никому доподлинно неизвестно, в каких масштабах и когда именно. Правда, за этим последовало уточнение, что ипотека по-настоящему пойдет в народ, когда первоначальный взнос не будет превышать 5-10% от стоимости жилья, а ставки по кредитам - 4-5 процентов. С переводом ипотечных программ с валюты на рубли пока тоже полная неопределенность. Специалисты банка "ДельтаКредит" на этот вопрос отвечают просто: ситуация не изменится, пока не возрастут объемы длинных рублевых денег. Впрочем, рублевые программы есть практически у всех банков, и им прочат большое будущее в регионах, где доллар еще не вошел в столь широкое потребление, как в столице. Если рассматривать плодотворность сотрудничества с банками, то, по словам директора Центра ипотечных программ "МИЭЛЬ-Недвижимость" Елены Пановой, большую часть кредитов на первичное жилье клиентам компании выдал Сбербанк (причина - наиболее выгодные условия). За ним следуют Внешторгбанк, Импексбанк и Абсолют банк.

По мнению главного аналитика РГР Геннадия Стерника, высокий рост инфляции в 2005 году все же не даст ипотеке развернуться на полную, однако положительная динамика роста количества сделок продолжится и в дальнейшем. Макроэкономические показатели страны оставляют желать лучшего, средний класс, не уверенный в стабильности своих доходов, опасается брать кредиты. В сложившейся ситуации банки опасаются выпускать ценные ипотечные бумаги. Пока их называют делом будущего.

Затаив дыхание, рынок ждет вступления в силу основных законов так называемого Жилищного пакета, которые, по прогнозам, должны в значительной степени изменить рынок недвижимости. Сейчас компании-застройщики прорабатывают новые технологии работы с клиентами, так как новые законы затронут, прежде всего, рынок новостроек. По мнению президента Национальной ипотечной компании Елены Клепиковой, хорошим подспорьем для банков-кредиторов могло бы льготное налогообложение: "Снизил процент - получи налоговые льготы по данному кредитному продукту".

Дата публикации: 14:42 16 февраля 2005

Источник: bpn.ru