Покупка земли: прозондируйте почву заранее

Независимая экологическая оценка земельного участка – тема, на первый взгляд, для профессионалов загородного рынка. Однако не стоит спешить с выводами. Помимо крупных инвесторов-строителей, на загородном рынке существуют и частные инвесторы, которые предпочитают держать деньги не на счетах и в ценных бумагах, а в сотках и гектарах. Им наверняка тоже будет интересно узнать, для чего проводятся экологические исследования и какими могут быть результаты. Наконец, покупателям, желающим приобрести загородный дом, тоже стоит полюбопытствовать, давали ли соответствующие заключения эксперты по данному участку земли.

Ведь экология – один из самых главных определяющих цену факторов. И если вы купили участок земли, и «не заметили» слона – водоохранную зону или не дай бог, скотомогильник, то независимой экологической экспертизы, скорее всего, не было. Для чего такая услуга существует на рынке и насколько она полезна, и попытается разобраться Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru.

Зачем нужна экологическая экспертиза

Безусловно, фирма, которая занимается строительством на законных основаниях, имеет пакет разрешительных документов от всевозможных уполномоченных органов. Однако не всегда они могут гарантировать экологическую (впрочем как и юридическую) чистоту. По-хорошему, историю участка надо изучать лет за сорок, отслеживать цепочку хозяев, выяснять, кто и чем занимался на этом участке. О важности независимой экологической экспертизы говорит и тот факт, что более половины компаний-застройщиков сегодня сталкиваются с проблемами как при выборе земли под строительство, так и уже после этого.

Что исследуют экологи

Экологи проводят как комплексные исследования, так и «частичные» - берут пробы почв, воздуха, изучают воздействие шума, электромагнитных полей, радиационного фона.

Обычные источники загрязнения почв следующие:

- пастбища;

- скотомогильники;

- удобрения;

-нефтепродукты;

-промышленные отходы.

Так вот, знаете ли вы, что если на участке, облюбованном вами, располагалась бывшая военная часть, то наверняка он обильно полит бензином? А если земли принадлежали совхозу, занимавшемуся животноводством, то, возможен неподалеку и скотомогильник. Что же касается промышленных отходов, то вот вам случай из практики.

Клиент одной из компаний, занимающихся экологической оценкой, присмотрел замечательный зеленый уголок в Красногорском районе. Бизнесмен решил на всякий случай взять пробы почв, и оказалось, что они загрязнены асбестом.

Копнули глубже и под слоем земли обнаружили «месторождение», то есть захоронение асбеста – крайне вредного для здоровья человека вещества. Так что о строительстве жилого поселка пришлось забыть.

Что касается воздуха, то основные его загрязнители давно известны – это промышленность и транспорт. Приведем еще один нехороший пример – с подачи экологов было возбуждено уголовное дело против завода с очень известным брендом. А коттеджный поселок находится всего лишь в 50 метрах от плюющегося в атмосферу завода. Причем, как вы понимаете, когда поселок только строился, ни о каком заводе никто не говорил – он вырос потом. Единственный выход сегодня заключается в том, чтобы через суд заставить завод выполнять санитарные требования.

Измеряются и физические поля. Это происходит, когда по территории поселка или в непосредственной близости от него проходит линия ЛЭП (например, когда поселок возникает на бывшем поле). Очень часто экологов просят разобраться с радиолокационными станциями. Народ обычно находит их через карты Google, который обозначает РЛС «страшными» тарелками, пугающими обывателя. На самом деле опасности они не представляют.

Как утверждают специалисты, бытующее среди обывателей мнение о том, что «вокруг ужасная радиация» не подтверждается. Многочисленные исследования радиационного фона Подмосковья выявили лишь единичные случаи серьезных превышений нормативов.

Проверяется и уровень шума. Оказывается есть дневной шум, а есть – ночной. И если на первый мы практически не обращаем внимания, то второй неприятен крайне. Ночью все слышится по-другому, и даже небольшая звуковая помеха может довести до озверения. Например, неподалеку от железнодорожной ветки Ярославского направления работает небольшой домостроительный комбинат, изготавливающий железобетонные панели для строительства. Шумы у него производственные – от складирования железобетонных плит и погрузки-разгрузки вагонов. Днем обитатели коттеджного поселка, находящегося на довольно приличном от него расстоянии, практически его не слышат. Зато ночью на слух можно посчитать – сколько плит положили друг на друга и сколько вагонов разгрузили.

Или еще пример из подмосковного бытия. Аэропорты Домодедово и Шереметьево обзаведутся дополнительными взлетно-посадочными полосами. Это значит, что уровень шума на близлежащих территориях возрастет еще. Стоит ли там строить дом, если и так уже кажется, что самолеты задевают верхушки деревьев?

Участки в окружении врагов

Вода и лес – две самых главных завлекалочки для покупателя. Но и они полны коварства. Если ваш участок попадает в водоохранную зону, зону охраны питьевой воды, то в 100 метрах от берега строить уже точно ничего нельзя. А современные леса могут скрывать в своих чащобах стихийные свалки, отравляющие окружающую природу. Как-то к экологам обратился владелец красивого лесного участка по Пятницкому шоссе. Что-то его беспокоило, чувствовался дискомфорт, ветер приносил неприятные запахи. Оказалось, что в двух километрах от поселка – в лесу притаилась огромная поганая свалка. Рекультивировать-то это дело, конечно, можно, но вот стоить это будет примерно столько же, сколько сам участок.

Другой пример. Экологи обследовали очень солидный участок (180 га) для предполагаемого строительства. Оказалось, что земля была буквально окружена «врагами» жилищного строительства: птицефабрикой, водоохраной зоной и кладбищем. В результате работы экспертов, от первоначальных 180 га в границах этого участке осталось всего 30 га пригодной для строительства земли, да и то и то – разбросанных по полю в художественном беспорядке.

Как бороться

Экологически безупречной земли не существует в принципе, однако всегда можно найти приемлемые варианты. Тут мы вынуждены развеять миф о том, что запад Подмосковья – самый «крутой» в смысле экологии, поскольку он очень удачно расположен относительно розы ветров. Роза ветров – это, конечно, замечательно, однако специалисты считают Подмосковье очень пестрым в экологическом смысле. Ведь приятные места можно при желании найти и на «промышленном» Юго-Востоке.

Московская область больше похожа на шахматную доску – с чередованием «черных» и «белых» клеточек. Как попасть в «белую»?

Самое правильное – не связываться с проблемами, для чего проводить экологическую экспертизу заранее – до покупки. Если уж очень нравится место, то надо смотреть, можно ли развязать эти «узлы» - убрать свалку, оздоровить почву. Если проблемы случились уже потом (неожиданно возникло производство по соседству), это конечно, самое неприятное, но и тут есть шанс побороть нарушителя ваших прав – сделав необходимые анализы, подать в суд на обидчика.

Экологическая экспертиза помогает и в государственных проектах. Все, наверное, помнят конфликт из-за строительства олимпийских объектов в Имеретинской долине в Сочи. В частности, строительство угрожало нарушить пути эмиграции птиц, занесенных в Красную Книгу. Компромиссный вариант с помощью экологов для людей и для птиц был найден – решено рядом строить орнитологический парк.

Сколько это стоит

Сегодня компании, занимающиеся экологической экспертизой, предлагают услуги и для девелоперов, и для частных лиц. Кстати, частным лицам, эти услуги, как правило, обходятся дешевле. Можно отдельно исследовать воздух, почву, воду. Можно протестировать земельный участок, коттедж, квартиру. Стоимость, услуг, понятно, варьируется – но общий порядок таков.

Самые простые анализы стоят от 1000 рублей, сложные - 7-10 тысяч. Комплексные исследования потянут на сумму от 10 тысяч рублей, в зависимости от площади. Экологическая экспертиза земельного участка или «усадьбы» для частного лица обойдется в 20-40 тысяч рублей.

Правду лучше знать сразу, тем более в наше непростое время, когда все говорят о снижении цен на недвижимость. При этом снижаться цена будет в первую очередь на «неликвид», на который накрутили цену без всяких оснований. Качественной недвижимости это коснется в последнюю очередь. А какое же качество без цветущей вокруг природы…

В статье использованы материалы VII практической конференции «Загородная недвижимость: ПРОЕКТЫ и PROJEKTы», в частности – доклада Никиты Кривозерцева - директора по развитию бизнеса EcoStandardGroup.

Елена Иванова

Дата публикации: 10:50 29 октября 2008

Источник: bpn.ru