Вопрос-ответ. Судьба резидента... налогового

На вопросы читателей журнала о налогах и налоговых вычетах, связанных с покупкой и продажей недвижимости, отвечает начальник юридического отдела ООО фирмы «Ажур — Аудит» Константин Лещун.

— В октябре 2007 года я приобрел участок в Подмосковье за 1 млн руб. В настоящий момент хочу его продать примерно за 14 млн руб., купить квартиру и участок с домом. С какой суммы я буду должен заплатить налог 13%?

— Если вы являетесь налоговым резидентом РФ (то есть фактически находитесь на территории России не менее 183 календарных дней в течение 12 месяцев подряд (ст. 207, п. 2 НК РФ), то должны уплатить налог в размере 13% от полученного дохода в 14 млн руб. (ст. 224, п. 1 НК РФ). При этом согласно ст. 220, п. 1, пп. 1 НК РФ вы имеете право уменьшить свою налоговую базу (14 млн руб.) на сумму фактически израсходованных средств на приобретение этого участка (1 млн руб.), предъявив документальное подтверждение (договоры купли-продажи, платежные документы).

Если продажа участка и покупка квартиры будет осуществлена в течение одного налогового периода (календарного года), вы имеете право уменьшить свою налоговую базу еще на 1 млн руб. за счет имущественного налогового вычета на приобретение жилого имущества (при условии, что раньше вы им не пользовались, так как вычет предоставляется один раз в жизни (ст. 220, п. 1, пп. 2 НК РФ). В этом случае налоговая база составит 14 млн — 2 млн = 12 млн руб. С этой суммы вы должны будете заплатить налог по ставке 13%, то есть 1 млн 560 тыс. руб. Если вы не являетесь налоговым резидентом РФ, то доход облагается налогом по ставке 30%, и вы не имеете права ни на один из вышеупомянутых вычетов. Соответственно, ваш налог составит 30 % от 14 млн руб., то есть 4 млн 200 тыс. руб. Об уплате налогов необходимо отчитаться, подав налоговую декларацию (3-НДФЛ) с 1 января по 30 апреля следующего налогового периода.

— При покупке квартиры по договору долевого строительства мы оформили квартиру в общую долевую собственность на четырех членов нашей семьи (двое — несовершеннолетние). Получим ли мы налоговый вычет со всех долей?

— Если в договоре долевого участия в строительстве все четыре дольщика выступали как одна сторона, то каждый имеет право на получение имущественного налогового вычета при приобретении доли в жилом объекте на территории РФ (ст. 220, п. 1, пп. 2 НК РФ), за исключением детей, которые на момент покупки были несовершеннолетними и не могли производить расходов, связанных с приобретением имущества. Однако есть прецедент — постановление Конституционного Суда № 5 от 13.03.2008 года, согласно которому вычет от долей, находящихся в собственности детей, может быть предоставлен родителям. При этом дети сохранят за собой право еще раз получить имущественный налоговый вычет, приобретая в дальнейшем другое жилое имущество.

— Родственники хотят оформить на меня свою квартиру через договор дарения. Какие налоги им придется в этом случае заплатить?

— Согласно ст. 209 НК РФ даритель не является объектом налогообложения, так как отсутствует факт получения им дохода. В данной ситуации доход в виде подаренной квартиры получает одаряемый, который и должен заплатить налог по ставке 13%, в случае если он является налоговым резидентом РФ, или по ставке 30% — если он таковым не является. Стоимость квартиры определяется путем независимой экспертизы, назначенной ИФНС. В некоторых случаях доход, полученный в виде квартиры одаряемым, освобождается от налогообложения — например, при получении такого подарка от близких родственников и членов семьи (супруги, родители и дети, усыновители и усыновленные, бабушки и внуки, братья и сестры) согласно ст. 217, п. 18 НК РФ.

— Я приобрел квартиру по ипотеке. Можно ли получить налоговый вычет от суммы выплаченных банку процентов за один год? Или налоговый вычет возвращается после полного погашения кредита?

— Согласно ст. 220, п. 2 НК РФ вы имеете право на имущественный налоговый вычет от суммы, направленной на погашение процентов по кредитам, фактически израсходованным на приобретение жилого помещения на территории РФ.

Вы можете получить вычет и по процентам, выплаченным за один год. Причем вычет может быть предоставлен как по итогам прошедшего года, так и до его окончания в виде уведомления для работодателя, согласно ст. 220, п. 3 НК РФ.

— Собираюсь купить дом. Могут ли налоговые органы при оформлении права собственности на недвижимость потребовать у меня отчет об источнике средств для такой покупки?

— Нет. Для такого рода требований у налоговых органов должно быть правовое основание. Таких оснований в НК РФ на данный момент нет.

— Мы купили домик с земельным участком и собираем документы для получения имущественного налогового вычета. Будет ли при его возвращении учитываться стоимость земельного участка?

— Факт приобретения земельного участка не дает вам права на получение имущественного налогового вычета. А собирать документы для получения имущественного налогового вычета, связанного с приобретением в собственность домика, целесообразно, только если он является жилым помещением, что должно быть отраженно в свидетельстве регистрации права собственности. Иными словами, в регистрационных документах помещение должно быть обозначено как жилой дом — во всех других случаях вам откажут в вычете. Если же данное условие соблюдено, то согласно ст. 220, п. 2 НК РФ вы имеете право на получение имущественного налогового вычета в размере сумм, израсходованных на приобретение или строительство жилого дома, не превышающих 1 млн руб. При наличии ипотечного или целевого займа к вычету могут быть рассмотрены суммы, израсходованные на погашение процентов по этим займам.

— Пять лет назад я приобрел квартиру в строящемся доме, в прошлом году продал ее по договору переуступки прав. Должен ли я в этом случае заплатить налог на прибыль?

— В данной ситуации доход, полученный согласно договору уступки прав требования, признается объектом налогообложения (ст. 209 НК РФ). Здесь действует все то же правило: в соответствии со ст. 224, п. 1 НК РФ налоговые резиденты РФ платят налог на доходы физических лиц по ставке 13% от полученного дохода, доход иных лиц облагается по ставке 30%.

— Мы с женой инвалиды II группы, живем в приватизированной двухкомнатной квартире. Чтобы помочь внукам, решили продать свою квартиру и купить две отдельные. Какие налоги нам придется заплатить? Влияет ли на их величину время нахождения в собственности приобретаемых квартир?

— Если вы являетесь налоговым резидентом РФ и продаваемая квартира находилась у вас в собственности более 3 лет, то согласно ст. 220, п. 1 НК РФ вы имеете право на имущественный налоговый вычет на всю сумму, полученную от продажи квартиры. То есть в данном случае ваш доход налогом не облагается. Если продаваемая квартира находилась у вас в собственности менее 3 лет, то согласно ст. 224, п. 1 НК РФ вы должны уплатить налог в размере 13% от полученного дохода.

Однако в этом случае вы имеете право уменьшить налоговую базу на сумму 1 млн руб (ст. 220, п. 1, пп. 1 НК РФ) и на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение этой квартиры (ст. 220, п. 1, пп. 1 НК РФ). Что касается лиц, не являющихся налоговыми резидентами РФ, то их доход облагается налогом по ставке 30% и уменьшение налоговой базы в этом случае не предусмотрено. Наличие инвалидности какой-либо группы не предусматривает налоговых послаблений в отношении дохода, полученного от продажи квартиры. В любом случае вам придется отчитаться перед ИФНС, предоставив декларацию.

Дата публикации: 11:09 30 октября 2008

Источник: bpn.ru