Выбираем коттедж на Востоке – экономим треть цены

Восточное Подмосковье, некогда знаменитое стародачными местами, сегодня не относится к числу популярных ни у девелоперов, ни у покупателей. Его ругают за промышленность, загрязняющую природу, за северо-западные ветры, приносящие из Москвы выхлопные газы и вредные выбросы. Но все может измениться благодаря …кризису. Эксперты говорят, что перечисленные минусы могут перевесить важное преимущество – коттеджные поселки на восточном направлении в среднем на 15-30% дешевле аналогичных по качеству поселков, расположенных на более востребованных трассах. Поэтому сегодня Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru и обратил свой взор на восток.

Сегодня восточное направление, по мнению Марии Литинецкой, исполнительного директора компании Blackwood, - ареал застройки эконом-класса. Дешевая земля, неважная пропускная способность трасс способствуют тому, что средние цены по этим направлениям самые низкие в Подмосковье и сравнимы с ценами на поселки, расположенные в смежных с Московской областях. Стоимость сотки земли здесь составляет $2600-6400. Хотя встречаются и предложения, сопоставимые с предложениями низкого ценового сегмента северного и северо-восточного направлений.

Согласен с этим и Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер»: восток Подмосковья стоит на последнем месте по ценам на загородную недвижимость. Объем предложения поселков по непристижным направлениям довольно скуден – по 3-4 строящихся поселка на шоссе. Преобладающий формат жилья – коттедж «эконом» класса, «бизнес» - единичные случаи. Площадь коттеджа не зависит ни от позиционирования поселка (встречаются и «экономы» по 350 кв.м.), ни от расстояния до МКАД. Стоимость также определяется степенью «жадности» застройщика, а не рыночными факторами (35 - 55 тыс.руб за 1 кв.м.). Причем нет однозначной зависимости между сегментом и средней стоимостью квадратного метра: и в экономе, и в бизнесе можно найти и минимальную и максимальную цены.

Правильнее говорить о средней стоимости коттеджа: для эконома это 7-11 млн. рублей, для бизнеса – 12-20 млн. руб. Примерно те же цифры ($500-800 тыс., то есть 13-20 млн. руб) называет и Владимир Яхонтов, управляющий партнер Компании «МИЭЛЬ – Загородная недвижимость». Средняя площадь дома - 250-270 кв.м., и эти объекты эксперт определяет как «нижний» бизнес-класс.

Основными потребителями загородных поселков этих направлений Владимир Яхонтов считает москвичей, проводивших детство в здешних стародачных поселках и жителей спальных районов на востоке Москвы. Поэтому здесь имеет смысл строить только экономичное жилье. Но это не тот сегмент, который приносит максимальную прибыль, и у инвесторов эти направления менее популярны. Отсюда и небольшое число организованных коттеджных поселков на восточном направлении.

Щелковка: на «первичке» - четыре поселка

По данным руководителя аналитического центра Корпорации «Инком» Дмитрия Таганова, спрос на поселки по Щелковскому шоссе невелик. Сказывается не лучшая репутация направления и неблагоприятная экология. Например, в Щёлковском районе расположены химические и химико-фармацевтические производства, предприятия по машиностроению и металлообработке. На трассе нет живописных водоемов. Мазуринское озеро и Медвежьи Озера не подходят для обустройства пляжных клубов.

Не радует нашего эксперта и транспортная ситуация. Щелковка проходит через Восточный, Балашиху, Щелково, что снижает среднюю скорость продвижения по трассе. Четырехполосная трасса на выезде из Москвы упирается в трехполосный мост и далее – в узкую двухполосную дорогу. В образовавшемся «бутылочном горлышке» постоянно скапливаются километровые пробки. А за МКАДом дорожное полотно сильно разбито.

Сегодня на Щелковке идут первичные продажи лишь в четырех поселках: Мечта-1, Ясная Поляна-1, Каштановый, Заповедный край. На вторичном рынке можно купить коттедж в поселках Поляна (7 км), Пехра-Покровское (7 км), Медвежьи Озера(12 км), Пашуково (34 км), Дворики (67 км).

Горьковское шоссе: транспортную нагрузку компенсируют озера

Для этой трассы характерны все те же общие «восточные» особенности: промышленность плюс транспортная нагрузка, которая на сегодня, по мнению Дмитрия Таганова («Инком»), превышает предельно допустимые значения в 2-3 раза. Шоссе идет через Балашиху с её многочисленными светофорами, иногда пробки не прекращаются даже за пределами города.

А вот к плюсам направления Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер», относит насыщенность водоемами – реками, озерами. На удалении более 30-40 км от Москвы - обширные леса. Другой плюс – по району проходит железнодорожная ветка пригородного сообщения, так что даже покупатели без автомобиля смогут найти для себя интересное предложение. Наиболее востребованный формат – коттедж «эконом-класса» площадью до 150 кв. м на участке 10-15 соток. Среди материалов для строительства здесь преобладают относительно недорогие: дерево, пеноблоки, сэндвич-панели и т.п.

По мнению Дмитрия Таганова («Инком»), заслуживает наибольшего внимания поселок «Красный Огорок» в 73 километрах от МКАД. По цене это одно из наиболее демократичных предложений – стоимость домовладений начинается от $170 000. При этом довольно большие для эконом-класса участки – 15-35 соток и экологически чистые добротные деревянные дома. Плюс озеро, спортивные площадки, благоустроенная зона отдыха, центральные коммуникации.

В пределах 20 километров от МКАД, добавляет Григорий Алтухов располагаются пара коттеджных поселков, отличающихся домами большой площади – от 220 до 360 кв.м. на участках в 20-56 соток. «Эко-Лагуна» позиционируется как «бизнес-класс» и состоит из 54 домовладений. Поселок уже построен, в нем присутствует необходимый минимум инфраструктуры – ресторан, минимаркет, охрана. Коттеджи здесь продаются по цене от 13 до 30 млн.руб. Другой построенный поселок – «Лесная Купавна» - предлагает дома по цене от 11 до 18 млн. руб. В обоих поселках еще много нераспроданных домов.

Носовихинское шоссе: в ожидании платной дороги

Также сильно загружено. Оно проходит через Реутов, Железнодорожный, Электроугли, Павловский Посад. Параллельно тянется железнодорожная ветка, но проблему пробок она не решает, отмечает Дмитрий Таганов («Инком»). До введения в эксплуатацию платной автострады Москва-Ногинск ситуация вряд ли улучшится. По расчетам специалистов, средняя скорость движения на платной дороге должна достичь 150 км в час, а интенсивность – от 30 000 до 40 000 автомобилей в сутки. Это, конечно, позволит разгрузить Горьковское и Носовихинское шоссе. Кроме того, напоминает Григорий Алтухов («Лидер»), Павлинское шоссе, которое должно скоро открыться, также облегчит участь Носовихинского шоссе в районе Железнодорожного.

В окрестностях озера Бисерово, где расположился лесопарк Бисеровский и каскад прудов, строится, по мнению Дмитрия Таганова, самый известный на Востоке коттеджный поселок бизнес-класса Papillon. Он расположен в 23 км от МКАД, здесь 390 домов на территории 115 га. Стоимость дома здесь составляет от 9,3 до 18,7 млн. руб., а инфраструктура представлена магазином, двумя детскими садами, школой, развитой парковой зоной. Популярность поселка обусловлена грамотной концепцией: просторные коттеджи от 200 кв метров, многоуровневая охрана, парково-рекреационная и торгово-офисная зона, рядом - дом отдыха с развитой развлекательной и спортивной инфраструктурой, школа и детский сад.

Егорьевское шоссе: стародачная ностальгия

Из плюсов этой дороги Григорий Алтухов («Лидер») отмечает близость к стародачным местам, а главный минус все тот же – пробки, низкая скорость движения и т.п. Дмитрий Таганов («Инком») выделяет здесь поселки «Березки» и «Аврора», строящиеся в 20 и 35 километрах от МКАД. В «Березках» площадь участков начинается от 10 соток, коттеджи строятся по немецкой технологии, коммуникации центральные, инфраструктура включает детские игровые площадки, мини-маркет, кафе.

Стоимость домовладений начинается от 12 млн. рублей. В «Авроре» площадь участков начинается от 13 соток, коттеджей – от 220 квадратных метров. В составе инфраструктуры – магазин, кофейня, спортивный комплекс, аптека. Стоимость - от 9,8 млн. рублей.

Рязанское шоссе и Новорязанское шоссе: предложений немного

Эти дороги также числятся на последних строчках по популярности, вобрав в себя многие негативные стороны уже рассмотренных нами шоссе. Вдобавок появляется еще и шумовой эффект от аэропорта «Быково». Шоссе перегружены транзитным транспортом, правда, в некоторой степени это может быть скорректировано железнодорожной веткой с развитым пригородным сообщением. Правда, эксперты отмечают и множество живописных уголков: леса, поля, Москва-река и Ока с многочисленными притоками.

Но выбор у покупателя загородной недвижимости по этому направлению невелик – либо "брать" дом в одном из 2-3 продающихся по данному направлению строящихся коттеджных поселков, либо искать единичные предложения в уже сданных, - считает Григорий Алтухов («Лидер»).

А Дмитрий Таганов («Инком») обращает наше внимание на поселок «Заповедный Бор», расположенный в 65 км от МКАД. Поселок находится на территории соснового бора, на берегу реки Нерская. Рядом - лесная территория оздоровительного комплекса Конобеево. В поселке - 38 домов из дерева хвойных пород, инфраструктура поселка минимаркет, спортивные и детские площадки, клубный ресторан и благоустроенный пляж.

Перспективы: выгодно - невыгодно

Мы также попросили экспертов оценить инвестиционную привлекательность «восточных» поселков. Григорий Алтухов («Лидер») считает, что с этой точки зрения пока они довольно рискованны. Ожидать роста цен можно через 3-5 лет, после прихода крупных застройщиков и начала реализации десятка-другого проектов в сумме на несколько тысяч домов. Восток Подмосковья абсолютно не «раскручен» на рынке и не стоит ждать массового спроса. С учетом финансового кризиса, вкладывать деньги потенциальные покупатели предпочтут по более раскрученным направлениям.

«Выбиться в люди» по оценке эксперта наибольший шанс есть у Горьковского шоссе. После завершения строительства скоростной трассы «Москва-Ногинск» (а по первоначальным планам по ней уже сегодня должны были мчаться тысячи машин в час), шоссе несколько разгрузится, а жители среднего и дальнего Подмосковья получат 30-ти минутную дорогу до столицы.

Приход крупных игроков загородного рынка с поселками эконом-класса сможет закрепить в сознании потребителя «Щелчок» как направление качественного загородного «эконома». Произойдет этот перелом в судьбе Щелковского шоссе, вероятно, не ранее 2011 года, считает эксперт. Перспективы Новорязанского шоссе пока не столь ясны.

Владимир Яхонтов (МИЭЛЬ) отмечает низкую динамику роста цен по восточному направлению в целом. Если в 2006 году цены, в среднем, по рынку увеличились на 30-40%, то здесь всего на 20%. В 2007 году весь рынок вырос на 25%, восток и юго-восток только на 12%.

А Мария Литинецкая (Blackwood) настроена более оптимистично: домовладения и участки и здесь могут стать неплохой инвестицией, так как цены на них в обозримом будущем будут расти. В стабильных условиях, приобретая домовладение на начальной стадии строительства, потребитель может получить в среднем до 100% прибыли, так как за период от начала строительства до его завершения, домовладение дорожает, в среднем, вдвое. Но в настоящее время покупателю все-таки необходимо более тщательно подходить к выбору объектов для инвестиций.

Восточное Подмосковье остается пока что гадким утенком среди остальных направлений. Более того, - наши эксперты не очень-то верят в «ренессанс» этих мест. Однако свое слово все-таки может сказать потребитель. На коттеджи эконом-класса спрос огромный, в десятки раз превышающий предложение, в сегментах «бизнес» и «элит» такого нет. А во время кризиса бизнес в любой сфере (от ботинок до ресторанов) переключается от предметов роскоши на массовый спрос.

Сергей Шумаков

Дата публикации: 11:31 01 ноября 2008

Источник: bpn.ru