Нехорошая квартира

Получить ипотечный кредит — это полдела. Найти квартиру, соответствующую и вашим финансовым возможностям, и требованиям банка, куда сложнее.

Мечта о собственной крыше над головой наконец-то приобретает более-менее реальные очертания? Вы все подсчитали и пришли к утешительному выводу, что выплаты по ипотеке не скажутся на качестве жизни, то есть на такси и еженедельные походы в кино у вас остается. Что дальше? Вы собираете документы и подаете заявление в банк. Квартиру искать заранее не нужно: банк даст вам три месяца на поиски. И если потребуется, продлит этот срок. С поиска квартиры начинают те, кто решил взять кредит на жилье в строящемся доме. В этом случае действительно логичнее сначала найти новостройку, затем выяснить, какие финансовые организации дают под эту недвижимость кредит, и только потом подавать документы. В ситуации со строящимся жильем проблема соответствия квартиры требованиям банка не стоит. Если банк взялся кредитовать эту новостройку, значит, он провел строительный аудит, все проверил и сомнений относительно надежности компании-застройщика у него не осталось. Сложнее дело обстоит со вторичным жильем.

Общее место

Разумеется, требования к кредитуемой квартире в разных банках разные. Каждый банк самостоятельно решает, на покупку какой недвижимости он готов предоставить кредит. И нехватка на рынке относительно недорогого жилья (одно- и двухкомнатных квартир экономкласса) аргументом для банка не служит. Если вы путем неимоверных усилий (своих и риелтора) нашли малогабаритную «однушку» за 150 000 в панельной пятиэтажке в 10 минутах ходьбы от метро «Медведково» (причем обошли с десяток конкурентов, столпившихся у подъезда, вручили хозяину небольшой залог и таким образом «прошли кастинг»), не торопитесь радоваться — для начала убедитесь, что дом не стоит в очереди на капитальный ремонт, то есть его износ составляет менее 40%, и его не собираются расселять. Под ветхое или подлежащее сносу или расселению жилье банк наверняка кредит не даст, и поиски придется начинать сначала. Это стоит учитывать тем, кто берет не слишком большую сумму в надежде найти нечто поменьше и похуже, но поближе к центру. Банк ваши планы может не одобрить.

Есть общее правило, которое действует во всех банках: для того чтобы кредитор согласился взять в залог некий объект недвижимости, жилье должно быть ликвидным. То есть в случае, если вы по каким-то причинам перестаете платить по кредиту (на языке кредитных экспертов это называется «дефолт заемщика»), у банка должна быть возможность быстро и выгодно это жилье реализовать.

Присмотритесь к выбранной вами квартире.

Если она находится:

• в панельной «хрущевке» или в доме, построенном до 1970 г.;
• в доме барачного, гостиничного или коммунального типа;
• в кирпичном доме с деревянными или смешанными перекрытиями;
• в доме, степень износа которого составляет 40% и выше или который идет под снос;
• в доме, который признан памятником архитектуры,

Вероятнее всего, такую квартиру банк откажется принимать в качестве залога.

В частности

Впрочем, озвучивая условия, кредитные эксперты всегда подчеркивают: не бывает правил без исключений. Решение по каждому конкретному объекту жилья принимается с учетом совокупности факторов, куда входит, скажем, юридическая экспертиза. Ведь даже если квартира внешне «чиста и непорочна» (например, находится в добротном монолитном доме не старше пяти лет), то ее юридическая чистота может оказаться под вопросом. И в этом случае банк откажется выдавать кредит — до тех пор, пока хозяин не наведет в квартире кристальную «чистоту».

Некоторые банки решение по ипотечной квартире целиком и полностью перекладывают на плечи страховой компании. Как правило, они заявляют, что особых критериев оценки квартиры у них нет и требований тоже. Кредит выдается под залог той квартиры, которая не отпугнет страховую компанию. Если страховщик согласен «прикрыть» жилье, значит, банк выдаст кредит.

Впрочем, требования страховых компаний не слишком отличаются от тех, что предъявляют банки: панельные пятиэтажки, деревянные, ветхие, аварийные дома «конкурс» вряд ли пройдут.

Надо сказать, что столь строгий отбор проводится только в Москве. В нескольких километрах от МКАД, в Московской области, требования уже менее жесткие — тот же банк, который отказался выдать кредит под «хрущевку» на Соколе, вполне вероятно, согласится взять под залог квартиру в панельной пятиэтажке где-нибудь в Юбилейном. В регионах своя специфика. Например, питерские банки (или представительства московских банков в Санкт-Петербурге) дают кредит на приобретение последней комнаты в коммунальной квартире (при условии, что остальные комнаты уже находятся в собственности у заемщика). Связано это со спросом на подобные сделки: Питер до сих пор можно считать городом коммунальных квартир, и операции с ними на рынке недвижимости проводятся довольно часто.

В целом портрет выбранной вами квартиры складывается из трех мнений: банка, оценочной компании, аккредитованной этим банком, и страховщика. Если хотя бы одна из упомянутых структур сомневается в ликвидности жилья, скорее всего, вам придется искать другой вариант.

Согласен на все

Какой же должна быть квартира, чтобы по всем параметрам устроить банк, оценочную компанию и страховщика?

Когда банк решает вопрос о выдаче ипотечного кредита, он непременно требует определить рыночную стоимость выбранной квартиры. Это обязательный этап получения ссуды: кредитной организации нужно знать, чего стоит залог, под который она будет выдавать деньги. Оценку недвижимости поручают независимой оценочной компании — независимой в первую очередь от вас, клиента. Выбрать ее самостоятельно вы не можете и в этом вопросе целиком и полностью полагаетесь на договоренности банка.

Оценочная компания прежде всего смотрит на:

1. Месторасположение квартиры. Оценивается престижность района, транспортная и социальная инфраструктура. Если рядом с домом меньше промышленных предприятий и больше лесов/озер, у такого жилья больше шансов попасть под залог.

2. Характеристики дома, а именно: тип, серию, год постройки, этажность, наличие лифта, перекрытия, общее состояние. Дом не должен стоять в очереди на капитальный ремонт или снос. Охотнее всего банки дают кредиты под квартиры в монолитных и монолитно-кирпичных домах. Далее в списке избранных кирпичные дома выше пяти этажей с железобетонными перекрытиями, сталинские дома и панельные дома от девяти этажей.

3. Характеристики квартиры: этаж, метраж, число комнат, санузел (раздельный или совмещенный), балкон, двери, окна. При прочих положительных моментах совмещенный санузел, отсутствие балкона или первый (последний) этаж на решение банка не повлияют. По сравнению с характеристиками дома квартирные «черты» вторичны. В панельных высотках на Арбате в некоторых квартирах, выставленных на продажу, нет пола, не говоря уже о балконе, но кредит в банке вы под такое «элитное» жилье наверняка получите.

4. Возможную стоимость ремонта квартиры (если он требуется). Если квартира «не убита» полностью и не потребует серьезных затрат, банк возьмет ее под залог (разумеется, если прочие характеристики — дом, район — соответствуют нормам банка).

5. Другие квартиры в том же районе, находящиеся в том же состоянии, что и оцениваемая. Если идентичная квартира этажом ниже стоит в полторараза дороже, есть повод задуматься, что не так с тем вариантом, который вы выбрали. Возможно, юридически эта квартира не свободна и в будущем жилье может стать предметом спора. Банку это ни к чему, а значит, поиски квартиры не вашей мечты продолжатся.

Дата публикации: 11:09 05 ноября 2008

Источник: bpn.ru