Законопроект по отъему квартир

На проходящем в Москве крупнейшем ежегодном форуме недвижимости MREF 2008 сегодня самыми обсуждаемыми вопросами стали проблемы ипотечного кредитования как одного из основных инструментов решения «квартирного вопроса».

Поводом стало внесение в Госдуму нового законопроекта. Он предполагает ускоренное взыскание просроченных кредитов через продажи квартир, заложенных под ипотечные кредиты, без решения суда. Автор документа, глава комитета по собственности Госдумы России Виктор Плескачевский, считает, что внесудебный порядок учитывает интересы и банков, и их заемщиков.

«Многие банки сегодня своими действиями могут нанести серьезный урон не только своей репутации, но и институту ипотеки в целом» Большинство экспертов рынка выступают против нововведения. Банки, активно раздававшие ипотечные кредиты последние два года, с наступлением периода финансовой неопределенности и прогнозируемого падения цен на жилье вынуждены идти на все новые меры, которые призваны защитить их деньги.

«Нет никакого сомнения в том, что банкиры сами «накручивают» себя и убеждают всех вокруг в катастрофическом положении с невозвратом кредитов, - говорит аналитик компании «ФинБрокеридж-Сервис» Ольга Антонова. – Хотя статистика неумолимо доказывает прямо противоположное – процент ипотечных долгов не достигает и 3,5%, что в 2-3 раза ниже общемировых показателей».

Автор инициативы считает иначе, говоря о том, уже «возникло огромное количество ситуаций, когда банки, имея заложенное имущество, не имеют возможности его реализовать, поскольку это не оговорено в договорах или гражданское законодательство не дает такой возможности». Виктор Плескачевский подчеркивает, что вся процедура продажи залога будет возможна только при обоюдном согласии сторон и с обязательным «включением» третьего лица – оценщика. Другой вопрос – кто этого оценшика будет назначать и насколько он будет независим. Если Госдума примет поправки, то на купленную по договору ипотеки недвижимость можно будет наложить взыскание, если период просрочки по текущим выплатам составит более трех месяцев, а общая сумма долга более 5% от оценки квартиры.

Эксперты на форуме высказывали опасение, что с принятием этих инициатив появится почва для злоупотребления со стороны банков: они будут навязывать заемщикам дополнительные условия кредитования, повышать ставки, занижать оценку залога и, например, устанавливать ограничения на предоставление отсрочки по выплате задолженности.

«Сейчас в законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» есть норма о невозможности обращения взыскания на предмет залога в суде в случаях «незначительности нарушений» или «несоразмерности требований кредитора стоимости залога, - говорит старший партнер адвокатской компании «Дергис и партнеры» Даниил Липовецкий. – Поправки, в случае их одобрения, поставят заемщика в неравное положение с банком, а по сути, оставят его один на один с мощной финансовой структурой. К чему это приведет - известно».

Согласно данным Центробанка, объем просроченной физлицами задолженности банкам по всем видам кредитования увеличился с начала года на 50%, а за сентябрь - на 12,4%, составив на 1 октября 276,2 млрд. рублей. Как считает Виктор Плескачевский, «благодаря новому законопроекту решаются проблемы банков, которые имели неосторожность слишком глубоко и неаккуратно погрузиться в ипотеку».

Судя по мнениям экспертов, которые были высказаны газете ВЗГЛЯД в ходе работы московского форума, с одной стороны, ипотечные кредиты, безусловно, являются наиболее рискованными в силу длительности периода займа и должны быть защищены. Чрезмерная лояльность к заемщикам обрушила рынок в США. С другой стороны, банки вряд ли устоят перед соблазном ввести дополнительные обременительные условия, что еще больше подорвет к ним доверие заемщиков.

«Фактически эта инициатива является попыткой восполнить пробел в законодательстве в отношении банкротства физических лиц, - говорит аналитик компании «Дом-Маркет» Илья Львов. – Вводятся запреты покидать страну, собирается информация через социальные сети интернета, предлагается сажать в тюрьму за долг банку в 10 тысяч рублей… Эти и прочие правовые «ноу-хау» не имеют аналогов в мире, а по сути, эти меры противоречат действующему законодательству».

Согласно информации банков, вес кредитов физическим лицам составляет сейчас менее 20% совокупных банковских активов. При этом большинство российских банков декларируют свою незаинтересованность в получении недвижимости физических лиц и соглашаются на реструктуризацию долга. Если такой закон будет принят, выгода для банкиров тоже будет неявной, так как еще больше отпугнет заемщиков, а значит, и их деньги.

Пока еще рано говорить, что банки начинают процедуру досрочного возврата выданных ипотечных кредитов или уже требуют доплаты – таких случаев пока единицы. Но, в принципе, эксперты рынка не исключают возможности роста подобных требований на фоне мировых финансовых катаклизмов.

Но, все же, заемщикам есть чего опасаться. Согласно статье №813 главы №42 Гражданского кодекса, в случае обесценения залога кредитор вправе потребовать досрочного погашения кредита, в случае же отказа выполнить требование залог может быть выставлен на торги или перейти в собственность кредитора.

Именно на этом принципе основаны злосчастные margin calls, из-за которых лихорадит мировые фондовые рынки. Многие отечественные предприниматели, также как и в других странах, брали кредит у банков под залог акций. Некоторые из них сейчас опустились до критического значения. Банкиры потребовали от заемщиков восполнить сумму залога. Когда средств для возврата не стало, находившиеся в залоге акции вышли на свободный рынок и обрушили его.

Не секрет, что банки при выдаче кредита оценивают залог (к примеру, квартиру) дешевле его рыночной стоимости для страховки от возможного падения цен на жилье. С этим же связано требование внести первоначальный взнос. На фондовом рынке это банкиров не спасло. Но динамика цен на рынке недвижимости более медленная и плавная. Как утверждают аналитики «Индикаторов рынка недвижимости», в 1998 году фондовый рынок падал 7 месяцев, а рынок недвижимости – 16. При этом индекс РТС потерял почти 90%, а индекс стоимости жилья – 40%.

«Сейчас снижение цен на недвижимость только началось, причем, с очень незначительной корректировкой вниз, - говорит аналитик компании «Экспертиза-Монт» Евгений Мирзоев. – Достигнут ли цены своего критического значения - неизвестно, прогнозировать бесперспективно. Но падение не будет катастрофическим».

Совершенно спокойно могут спать те заемщики, которые брали кредит в 2007 году, когда индекс стоимости жилья составлял 4438 пунктов. Чтобы получить «тревожный звонок» от банка, индекс должен снизиться более чем на 40-50%, но это невозможно в принципе даже по самым пессимистическим прогнозам. Даже падение индекса на 35% не приведет к тому, что стоимость залога станет меньше объема кредита. В итоге, пострадать от возможности удешевления залога могут только заемщики, взявшие кредит в течение последних нескольких месяцев с первоначальным взносом на уровне 10-12% или вообще без него.

Пока же, как утверждают эксперты рынка недвижимости, максимальное падение цен придется на сильно переоцененное элитное жилье – до 30-40%, на «хрущевки» и на «советскую панель» - на 30-40%. Все остальные категории жилья не подешевеют больше, чем на 15%. Таким образом, никакой массовости в требованиях банков по возвратам ипотечных кредитов или переоценке залогов быть не должно.

Есть и еще один новый «плюс» для тех, кто рассматривает свою ситуацию с выплатой ипотечного кредита как критическую. Ряд банков, в основном «дочек» иностранных банков, уже сегодня активно предлагает российским заемщикам рефинансировать свой кредит.

Конечно, ипотечные ставки по рефинансированию сейчас выросли. По мониторингу газеты ВЗГЛЯД, сейчас самая низкая ставка в рублях – 14,5% годовых, а в долларах 11,5% годовых. Можно не быть Нострадамусом, чтобы предположить, что уже в самом скором времени услуги по перекредитованию будет предлагать большинство банков и по существенно более низким ставкам.

«Снижение цен на недвижимость и падение спроса – это явление временное, тогда как рынок российской ипотеки еще практически не освоен, - говорит Евгений Мирзоев. – Многие банки сегодня своими действиями могут нанести серьезный урон не только своей репутации, но и институту ипотеки в целом, что станет препятствием для ее развития в ближайшем будущем. Банки имеют достаточное количество денег. Кризис не с наличностью, а с доверием».

Напомним, что в развитых странах ипотека занимает 80% от общего числа сделок с недвижимостью, а в России ее доля никогда не превышала 15%. За 10 лет существования ипотечных программ воспользоваться ими смог только 1 млн. россиян. Причина в том, что наши ставки по жилищным кредитам далеки от мировых стандартов, а доходы слишком невелики для выплаты заоблачных процентов, не говоря уже о всех прочих «предварительных» условиях для получения займа.

Например, глава комитета Совета Федерации РФ по финансовым рынкам и денежному обращению Дмитрий Ананьев предлагает необходимым развивать ипотечный рынок путем повышения конкуренции и при помощи государства. Сенатор уверен, что назрела потребность в разработке нового программного документа, в котором должны быть определены меры по развитию рынка ипотечного кредитования и объемы государственной поддержки по его развитию.

Эксперты столичного форума согласны с тем, что все тот же одиозный для всех россиян «квартирный вопрос» может и должен быть решен за счет планомерной работы по внедрению цивилизованных механизмов кредитования граждан, страхования рисков, разумности цен на жилье и, главное, в наращивании строительных темпов.

Первые комментарии по перспективам прохождения законопроекта через Думу не обещают ему легкого пути. В эфире радиостанции «Эхо Москвы» выступил представитель «Справедливой России», президент Ассоциации региональных банков Анатолий Аксаков. По его словам, эти поправки «можно было бы назвать адекватными и нормальными при наличии переселенческого фонда». Аксаков добавил, что «Справедливая Россия» этот законопроект не поддержит.

Павел Огородников

Дата публикации: 10:39 07 ноября 2008

Источник: bpn.ru