Падение звезд

Кризис заставляет гостиничный рынок радикально менять концепции текущих проектов и откладывать реализацию новых до лучших времен. Вслед за рынками жилья и коммерческой недвижимости мировой экономический кризис взялся за московские отели. Эксперты отмечают, что теперь работать на гостиничном рынке девелоперам будет совсем непросто. Сроки окупаемости проектов уже выросли до 10-12 лет, а рентабельность упала до 11-13%. В таких условиях развитие новых проектов становится малоцелесообразным делом.

Согласно данным комитета по туризму Москвы, на начало июля 2008 года в столице насчитывалось 227 действующих гостиниц на 75 тыс. мест. Почти половина из этого номерного фонда – около 45% - трехзвездочные отели. За 7 лет в Москве было построено 50 гостиниц на 11 тыс. 530 мест. В 2008 году планируется построить еще 28 отелей на 5 тыс. 800 мест. Восемь уже построено, остальные в разных стадиях строительства. Согласно "Генеральной схеме размещения гостиниц в Москве на период до 2010 года" к обозначенному времени номерной фонд в Москве составит 186 тыс. 473 места или около 500 гостиниц.

"В этом году в Москве запланировано строительство 28 гостиниц, восемь уже ввели, остальные 20 находятся в стадии ввода в эксплуатацию", - подтверждает данные своей структуры ее глава Григорий Антюфеев.

Он совсем недавно называл следующие цифры "наполняемости" столицы: за первое полугодие 2008 года город посетило более 1,94 млн туристов. Это на 18% больше по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Много. Однако в аппарате столичного правительства делают еще более оптимистичный прогноз - к концу зимы нынешнего года итоговые показатели зафиксируют цифру в 4,5 млн человек. "Это означает, что согласно "Программе развития туризма в Москве на период до 2010 года", прогнозируемая цифра 5 млн иностранных гостей будет достигнута на год раньше, то есть в 2009 году", - без колебаний говорит Г.Антюфеев.

Он напоминает, что в 2007 году количество побывавших в Москве иностранных туристов составляло 4 млн 12 тыс. человек и каждый из них, по приблизительным подсчетам, потратил в городе около $1 тыс. "Таким образом, доходы российской столицы от туризма за прошлый год составили около $4 млрд", - завершает вычисления глава комитета, не без гордости добавляя, что "туристическая отрасль для Москвы является отдельным фактором пополнения городского бюджета – до 7% в год".

По словам чиновника, "цены на номер в столичных отелях рассчитаны на людей с разным достатком и колеблются от 1,5-2 тыс. руб. в сутки за номер до нескольких тысяч долларов". Такие цифры, по мнению представителя городских властей, вполне оправданы: "Сервис московских гостиниц выше европейских. В Москве более шести тысяч ресторанов, баров, кафе, в которых собраны самые знаменитые шеф-повара из Лондона, Парижа, Берлина и других столиц".

Однако, по мнению игроков гостиничного рынка, кризис, внесший свои коррективы в его функционирование, заставит значительно снизиться экономические показатели, не смотря на сервис от шеф-поваров. По данным консалтинговой компании Colliers International, средняя цена продажи номера (ADR) на конец III квартала в Москве составляла 9409 руб., 3780 руб. и 1537 руб. в верхнем, среднем и нижнем сегментах соответственно.

Эксперты из Colliers предполагают, что часть клиентов отелей среднего сегмента сейчас и в ближайшем будущем будут предпочитать более дешевые варианты. Гости, раньше останавливавшиеся в гостиницах класса 3-4 звезды, теперь будут выбирать уровень 2-3-звезды. По данным специалистов Colliers, в среднем сегменте рынка загрузка уже снизилась до уровня 69,8%. Это минус 2,6 пункта по сравнению с январем-июнем 2007 года, ADR вырос на 18,3%.

По словам старшего вице-президента Jones Lang LaSalle Марины Усенко, в сентябре текущего года загрузка отелей верхнего уровня упала на 5-6% с 72% до 68%. Тем не менее, М. Усенко напоминает, что после 1998 года московские отели были заполнены всего на 20-30%, и это не помешало рынку нормально развиваться дальше. Однако, согласно сообщению некоторых СМИ, отельеры все же начинают выражать беспокойство. Пусть и завуалированно: крупные бизнес-мероприятия гостиничного рынка готовят к переносу с 2009 на 2010 год.

По словам одного из столичных отельеров, благодаря низким затратам на оплату труда и росту цен размещения официальная рентабельность московских гостиниц в 2007 году достигала 15%. "Сейчас остается только надеяться, что эта цифра не упадет ниже 8%. В данный момент она находится на уровне 11-13%", - сетует бизнесмен.

Что касается сроков окупаемости то, по его данным, с 6-9 лет окупаемости "хорошо продуманного проекта" в прошлом году, эти показатели в текущем скорректировались до 10-11 лет (для категории 4-5 звезд - на уровне 7-10 лет и для категории 3 звезды - 10-12 лет). Он поясняет, что последние несколько лет инвесторы возвращали средства, вложенные в гостиничный бизнес максимум за пять лет, "ну а сейчас туристы стали разборчивее, требовательнее, они больше экономят". "Все это никоим образом не совпадает с желаниями инвесторов и их представлениями о ценах, но сегодня рынок потребителя и с этим нужно мириться", - отмечает специалист.

Эксперт напоминает, что инвестиционная привлекательность гостиничного бизнеса пережила второе рождение после того, как мэр Москвы Юрий Лужков объявил об ограничении офисного строительства в центре города, подкрепив свои словам постановлением, где застройщикам настоятельно рекомендуется включать гостиничную составляющую в состав многофункциональных центров.

Если бы не кризис, плоды таких решений городских властей, были бы для инвесторов вполне себе сладкими, ведь в данный момент нормативная стоимость земли для строительства гостиниц значительно ниже, например, чем для возведения кв. метров торговой недвижимости. В частности, в центре города дельта нормативной кадастровой стоимости на участки достигает 70-80% (от 18 тыс. руб. до 61 тыс. руб. за кв. метр).

Однако большинство лучших по всем показателям для строительства гостиниц территорий в центре города уже застроены офисами, поэтому инвесторы вынуждены довольствоваться площадками в географии Третьего транспортного кольца, МКАДа и других крупных городских артерий с гигантскими объемами трафика и не примыкающих к центральной части города.

По мнению экспертов там можно и нужно строить гостиницы класса «2-3 звезы». Отели именно такого уровня в условиях кризиса будут инвестиционно-привлекательны, отмечают они. Столь необходимые Москве отели уровня 2-3 звезды можно создавать на базе реконструированных советских гостиниц.

В частности, именно такая участь ожидала панели, из которых была когда-то построена ныне разобранная девелопером Шалвой Чигиринским гостиница "Россия". Теперь на набережной у Кремля появится современный комплекс из отелей, ресторанов, концертных залов, магазинов и библиотек, созданный по проекту британского архитектора Норманна Фостера, а старые панели пойдут на строительство нескольких дешевых отелей на МКАДе. Идеальный проект по нынешним временам. Однако как скоро он будет реализован, неизвестно. На строительство даже таких отелей нужны немалые средства.

Однако в подтверждение смещения девелоперов в сегмент более дешевых отелей говорит и факт недавней продажи отеля "Советский" все тем же господином Чигиринским. Британская Sibir Energy приобрела бывшую гостиницу "Советская" за $81,7 млн. Кроме того, Sibir Energy заявляла, что приобретет у г-на Чигиринского еще и соседнюю площадку под застройку на Ленинградском проспекте, по цене $75 млн. Можно предположить, что средства, вырученные от продажи этого проекта, пойдут, в том числе, и на строительство отелей на МКАДе.

Вообще гостиничных проектов в Москве сегодня заявлено много. Но почти все будут отложены на потом, до лучших времен. Например, недавно гендиректор УК "Росинвестотель" Кирилл Иртюга заявлял, что компания предполагает заморозить 11 из 15 текущих проектов. Azimut Hotels Company к 2010 году планирует открыть первую гостиницу в Москве в деловом квартале "Даниловская мануфактура 1867", но говорить о дальнейших планах не хочет, предпочитая подождать с новыми приобретениями до стабилизации рынка. Таких же действий придерживается сегодня подавляющее большинство игроков гостиничного рынка.

Арсений Меситов

Дата публикации: 13:22 10 ноября 2008

Источник: bpn.ru