Удачная сделка этой осени: уловите правила игры

Цены на рынке недвижимости московского региона постепенно снижаются. Процесс был вполне предсказуемым, и не только из-за обстановки на мировых финансовых рынках. Цена на столичное жилье сама по себе превысила все разумные пределы, и практически выбила с московского рынка покупателя. Вплоть до осени на рынке царил продавец. Теперь ситуация меняется, и очень похоже, что покупателя на сделку приходится буквально заманивать. Так оно или не так – об этом Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru расспрашивал риэлторов.

Но прежде, чем мы обратимся к нашим экспертам, короткими штрихами обрисуем ситуацию со своей колокольни. По данным аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» за последнюю неделю, московский квадратный метр откатился от отметки в$6000 и его среднее ценовое значение составило 5991 доллар. Быстрее всех сбрасывает лишний жирок типовая застройка советских времен: массовый и дешевый товар, который быстрее всего расходится в период ажиотажа, первый же и начинает дешеветь – таков закон рынка.

Аналитики прогнозируют серьезное снижение цен даже в устойчивом к изменениям элитном сегменте. Конечно, речь идет, прежде всего, о переоцененных объектах, которые продавцы позиционируют как элитные, а на самом деле они таковыми не являются.

То же произойдет и с переоцененными квартирами бизнес-класса, которые охотно покупали частные инвесторы. Спекулянты выставили свои квартиры на продажу, и во многом благодаря широко представленным «на прилавке» инвестиционным квартирам, объем предложения вырос. Теперь он почти в два раза превышает летние показатели. Предложение-то выросло, но пока инвесторы-частники не готовы к серьезным уступкам (зря, что ли деньги вкладывали?).

И все же в целом по рынку сбить цену покупателям удается. 5-10% от стоимости – такую скидку риэлторы называют легко и уже в официальных комментариях (в чем вы и убедитесь), а в приватных беседах говорят о том, что продавцов «обламывают» на 20% и даже бывает, что и на 30% от цены предложения.

Безусловно, на растущем рынке работать легко, никаких особенных усилий и не надо прикладывать, если покупатель за вами бегает. Все и так оторвут с руками. На стагнирующем или падающем рынке надо уделять больше внимания сервису, качеству обслуживания клиентов. Итак, на какие уступки сегодня может рассчитывать покупатель, чем риэлторы порадуют продавца - об этом мы расспрашивали профессионалов рынка недвижимости. Слово нашим экспертам.

Андрей Банников, исполнительный директор агентства недвижимости «Азбука Жилья»:

На сегодня в нашем агентстве недвижимости срок экспозиции квартиры на рынке готового жилья составляет в среднем три месяца. Мы расширяем рекламную компанию предлагаемого объекта – увеличиваем количество рекламных источников, используя как печатные издания, так и возможности интернета. При реальной заинтересованности клиента в покупке недвижимости, мы готовы пойти на определенные уступки и снизить цены на наши услуги. В качестве поощрения покупателя, мы снизили комиссию за подбор недвижимости.

Наталья Алиханова, руководитель отделения «Третьяковское», компания «Пересвет-Недвижимость»:

Если цена квартиры явно завышена, то она может продаваться и до полугода. Если это исключительный объект или продавец ставит цену ниже рыночной, то квартиру можно продать и за 2 недели. В среднем сейчас срок экспозиции квартир – от одного до трех месяцев.

Большой интерес к Подмосковью, здесь цены ниже и большой выбор новостроек эконом- и бизнес-класса. Главное для продавца - иметь самую достоверную информацию о состоянии рынка. Мы консультируем клиентов, рассказываем о ситуации на рынке, ценах, объеме предложения, спросе. Предлагаем рекламу в самых популярных СМИ, размещаем рекламные объявления с фотографиями, которые выгодно подчеркивают достоинства продаваемых объектов. Стараемся, чтобы во время рекламирования квартиры был полностью собран пакет документов, и если находится покупатель, готовый срочно купить квартиру, мы можем в минимальные сроки выйти на сделку.

Сейчас количество продаваемых квартир увеличивается, а покупатели занимают выжидательную позицию и не торопятся с внесением аванса. Продавцы вынуждены идти на определенные уступки. Чаще всего они заключаются в значительном - от 3 до 10 процентов – снижении цены продаваемого объекта, и в готовности идти на сделку в самой сложной «цепочке». Но конфликт интересов налицо – далеко не все продавцы психологически готовы снизить стоимость квартиры, а покупатели понимают, что сейчас на рынке их «время» и устанавливают правила игры.

Что касается сервиса, то наше агентство дает надежные гарантии покупателям. Это – Гарантийный Сертификат, предусматривающий полную финансовую ответственность на приобретенную через наше агентство недвижимость.

Сертификат не имеет срока годности. При повторном обращении в наше агентство клиенты получают дисконтные карты, которые предусматривают скидки на наши услуги. Пользоваться картой может сам клиент и члены его семьи. Кроме того, у нас есть особые предложения для малообеспеченных и многодетных семей – мы можем взять расходы по подготовке договора купли-продажи и государственной регистрации сделки на себя.

Вера Конькова, руководитель отделения «На Шухова» Инвестиционной компании МГСН:

Если квартира расположена в современном монолитно-кирпичном доме «точечной застройки», в престижном районе рядом с метро, то на рынке такая квартира долго не задерживается. В среднем, уходит в течение двух месяцев.

Если говорить об остальных квартирах, то количество предложений на рынке заметно возросло – в основном за счет того, что уходить с рынка объекты стали медленней. Одна из причин - ужесточение банками условий предоставления ипотечных кредитов. Почти в каждой цепочке сделок по недвижимости одна из квартир приобреталась по ипотеке. Так как банки замедлили выдачу кредитов, сделка «растягивается» на более длительный период.

Если это совсем не престижная квартира (панельный дом, неудачная планировка, далеко от метро), то мы предлагаем продавцу подойти к вопросу дифференцированно и несколько снизить цену. И если он на это соглашается, то квартира быстрее уходит с рынка.

Сергей Калайтан, руководитель направления «Город» Национальной Риэлторской Группы (NRG):

Дорогие объекты стоят дольше (от 3-4 мес. до 1,5 года). В среднем срок экспозиции квартир эконом-класса составляет 1,5–2 мес. Сейчас, действительно, наблюдается пресыщение рынка: если ранее выставлялось 17-20 000 квартир в сутки, то сейчас их 35-40 000.

Если продавцу срочно нужны деньги, то ему приходится идти на определенные уступки, скидывать цену. Если такой необходимости нет, то продавец предпочитает подождать, посмотреть, что будет дальше. А мы со своей стороны всегда стараемся идти навстречу клиенту, по возможности, делаем скидки по комиссии.

Ольга Селютина, руководитель управления вторичной недвижимости Риэлторской компании «Русский дом недвижимости»:

Сегодня квартиры выставляются во всех сегментах рынка вторичной недвижимости (эконом-, бизнес-, и элитном классе). Чем ниже срок экспозиции, тем выше спрос на квартиры.

В зависимости от сегмента продаваемого объекта (эконом-, бизнес-, и элитном классе) наша компания размещает информацию в специализированных и деловых печатных СМИ, Интернет-порталах и применяет средства наружной рекламы. Если продавец торопится продавать квартиру, то он готов пойти на определенные уступки – сбросить 5-10% от ее стоимости. В противном случае чаще всего продавец уверен в ликвидности продаваемого объекта, т.к. рынок недвижимости ненасыщен – спрос сохраняется на прежнем высоком уровне. В условиях кризиса покупатели заняли выжидательную позицию, однако цены на объекты эконом-класса падать не будут. Сегодня предложение квартир в новостройках эконом-класса заметно сократилось.

Новостройки представлены только в сегментах бизнес- и премиум- класса, это объекты точечного строительства в престижных районах.

Клиенты компании «Русский дом недвижимости» имеют возможность бесплатно получать консультации по любым вопросам рынка недвижимости и пользоваться накопительной дисконтной системой (скидки от 3 до 30%). По окончанию сделки каждый клиент получает карту постоянного клиента. Ее можно передавать родственникам, друзьям, коллегам, система накопления дополнительных дисконтных процентов продолжает работать.

Также в компании внедрена социальная программа «Забота о Вас», которая позволяет клиентам льготных категорий получать скидку до 30% на риэлторские услуги. Программа включает широкий перечень льготников, всего 39 групп, в том числе пенсионеры, инвалиды, родители с детьми до трех лет, многодетные семьи, ветераны ВОВ, участники военных конфликтов, чернобыльцы, почетные доноры, педагоги и медицинские работники, больные сахарным диабетом и другие. Для каждой льготной категории установлен базовый размер скидки на услуги – от 9 до 30%. Каждому клиенту-льготнику выдается дисконтная карта, которая действует уже при первом обращении за услугами в «Русский дом недвижимости». С последующими обращениями в компанию размер скидки увеличивается.

Наши эксперты вживую подтвердили: предложение выросло, покупатель может добиться скидки от продавца. Кроме того, сами риэлторские агентства практикуют систему скидок на собственные услуги, правда, в большинстве своем они были разработаны еще в «докризисные» времена. Но мы наберемся терпения, - поскольку ожидаем, что «пряников» для покупателя к концу года станет больше. В том числе, в виде реального снижения цен.

Елена Иванова

Дата публикации: 11:14 13 ноября 2008

Источник: bpn.ru