Что с дальними дачами?

Сезонного оживления этой осенью на рынке дальних дач не произошло, – считают некоторые эксперты. – И в дальнейшем ждать его не стоит. Однако многие специалисты, соглашаясь с тем, что спрос с началом кризиса действительно снизился, все же более оптимистичны в своих оценках.

Пессимисты и оптимисты

Те, кто совершал покупки с целью инвестиций, сейчас заняли выжидательную позицию. Надеются на значительную коррекцию цен вниз. Но не стоит забывать, что коттеджи в дачных поселках покупаются прежде всего для жизни. Помимо этого рынок загородной недвижимости, по всеобщему мнению, гораздо более инертен по сравнению с городским. Таким образом, он менее подвержен влиянию кризисных явлений.

Аналитик Дмитрий Таганов из «ИНКОМа» характеризует ситуацию так: «В течение 2008 года цены на загородную недвижимость по-прежнему стабильно растут: за январь–сентябрь 2008-го цены на рынке загородной недвижимости выросли на 24,5%. Это показатель средней цены. Успешные проекты в течение 2008 года дорожали гораздо быстрее».

Действительно, на ликвидные проекты спрос не только не падает, но даже, наоборот, – растет. Например, в загородном комплексе «Покровский» за семь месяцев было реализовано 143 домовладения – это абсолютный рекорд по темпам продаж в сфере загородной недвижимости. Также нельзя забывать о том, что с просевшего фондового рынка было выведено, по разным оценкам, от 30 до 70 млрд. долларов. Часть этих средств будет вложена в ликвидную недвижимость, в том числе в загородную.

Эти прогнозы подтверждает и Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости агентства недвижимости МИАН: «В последние несколько лет мы наблюдаем рост интереса к дальней зоне Подмосковья как со стороны инвесторов, так и со стороны потенциальных покупателей, который обусловлен прежде всего отсутствием дефицита свободных земель, хорошей экологией, а также наличием отличных природных и ландшафтных характеристик при более демократичных ценах на земельные участки. Даже если в следующем году будет наблюдаться корректировка цен, уже в среднесрочной перспективе ценовой тренд в данном сегменте продолжит свой рост».

Загородное жилье экономкласса будет обладать достаточно высокой устойчивостью к кризису. Конечно, инвестировать в эконом-класс с целью быстрого возвращения средств в условиях кризиса сейчас вряд ли кто-то будет. Покупать дачи станут только те, кому они нужны для проживания. Однако существует ряд обстоятельств, который поддержит спрос на высоком уровне. Во-первых, он в этом сегменте превышает предложение чуть ли не в четыре раза, а во-вторых, на этот рынок придут покупатели из других сегментов, которые до кризиса собирались приобрести загородный дом подороже.

Сами застройщики, похоже, чувствуют себя вполне уверенно и держат цены на прежнем уровне. Новые предложения выставляются по реальным рыночным ценам. Только отдельные компании предлагают дисконтные программы. Причем речь идет о продлении рассрочек или беспроцентных рассрочках, бонусах при полной оплате и для оптовых покупателей. Цены на вторичном рынке также держатся на прежнем уровне.

Осторожно! Возможен недострой

В условиях кризиса покупатели стали гораздо требовательнее относиться к характеристикам предлагаемых домовладений – мелочей при покупке дома больше не существует. Как и любой другой рынок на этапе бурного роста, рынок загородной недвижимости привлек много игроков, для которых строительство коттеджных поселков – непрофильный бизнес. В первую очередь спрос упал именно на такие проекты.

Аналитик Мария Литинецкая отмечает: «Действительно, на рынке существует достаточно компаний, для которых девелоперский бизнес является непрофильным, и в условиях сокращения поступления денежных средств, в первую очередь компании отказываются от непрофильных активов, концентрируясь на основном бизнесе».

Кризис стал своеобразным барьером, отсекающим непрофессиональных игроков, которые не в состоянии предложить надежные и качественные загородные объекты. В более жестких условиях с рынка уйдут случайные игроки. Останутся только наиболее профессиональные участники, которые строят с привлечением не только заемных, но и собственных средств. Уход с рынка части девелоперов и реализация отложенного спроса повлечет за собой дефицит предложения, а в сложившейся ситуации в целом по рынку он грозит оказаться очень высоким. Данный прогноз распространяется и на сегмент дальних дач.

Итак, предпосылок для серьезного снижения цен в ближайшей перспективе нет. По оценкам аналитической службы агентства недвижимости МИАН, только за прошедший год оптовые цены на землю выросли практически на 100%. Поэтому инвесторы, которые успели приобрести участки земли несколько лет назад, еще могут себе позволить выводить на рынок проекты по разумным ценам, в то время как девелоперы, выкупающие земли только сегодня, вероятнее всего будут реализовывать более дорогостоящие проекты. Поэтому тем, кто решил приобрести дачу в Подмосковье, во-первых, не стоит ожидать обвала цен. Во-вторых, следует в первую очередь обратить внимание на проекты крупных девелоперов с хорошим портфолио уже реализованных проектов.

Важно также правильно выбрать наиболее ликвидный поселок, который отвечает всем требованиям, выдвигаемым рынком. Многие удаленные поселки расположены в живописных местах – неподалеку от подмосковных озер и водохранилищ. Например, большим спросом пользуются дальние дачи на северо-западном направлении, в окрестностях Иваньковского и Угличского водохранилищ. На южном направлении популярны поселки в окрестностях Оки и ее притоков. Не менее любимы территории неподалеку от Можайского, Рузского и Озернинского водохранилищ», отмечает Дмитрий Таганов. К тому же инфраструктура большинства недорогих поселков «дальних дач» представлена необходимым минимумом – это охрана, эксплуатирующая компания, мини-маркет, аптека, детская площадка.

Андрей Игнатов

Дата публикации: 17:08 21 ноября 2008

Источник: bpn.ru