Загородная «элитка» требует эксклюзива

Кризис девелопмента, дефицит земельных участков и расширение географии строительства неизбежно отражаются на сегменте самых дорогих загородных поселков. Ситуация парадоксальная. Конкуренция среди застройщиков ужесточается, но продукт не всегда получается достойным покупателя. Тем временем цены растут. Все эти тенденции проявятся в полной мере осенью и зимой, уверяют аналитики.

В секторе элитных поселков Подмосковья летом 2008 г. обозначились определенные тенденции. Во-первых, растут ставки на строительные работы и на конечный продукт. Во-вторых, игроки ощущают недостаток подходящих участков под новые проекты, что является одной из причин подорожания. В-третьих, как ни парадоксально, на рынке элитных коттеджей последнее время ограничено предложение именно эксклюзивного продукта. Хотя в совокупности предложение элитных поселков разного качества и уровня превышает покупательский спрос. Такие выводы можно сделать, основываясь на анализе рынка и на оценках экспертов. И все же, несмотря на все затруднения, паломничество из Москвы в область продолжается.

Шаблоны и тактики

Основной проблемой в секторе дорогих коттеджных поселков является «болезнь штампов». «Загородка» постепенно становится рынком покупателя. Если выбирать между штампами и оригинальностью, то дорогой продукт по определению должен быть уникальным — сектор поселков премиум-класса не терпит шаблонов, как не любят их и потенциальные покупатели. Богатые люди знают толк в эксклюзиве. Их единственные в своем роде загородные виллы могут стать чем-то вроде эталона, на который когда-нибудь станут равняться строители «элитки».

Недавно журнал Forbes опубликовал очередной рейтинг самых дорогих частных особняков мира, в котором на шестой позиции оказалось подмосковное поместье «Евразия», оцененное в 100 млн долл. Русский особняк поделил место с виллами Тranquiliti на озере Тахо в США и Waterfront Estate в Турции. «Евразия» находится на Рублево-Успенском шоссе, в 17 км от МКАД. Общая площадь особняка составляет около 10 тыс. кв. м, приусадебного участка — 5,4 га. Резиденция включает в себя хозяйский дом, два здания для гостей и центр отдыха. Помимо всего прочего здесь есть здание для обслуживающего персонала, гараж для семьи и гостевая парковка на 20 автомобилей. Стены особняка отделаны дорогим гранитом и мрамором, кровля — золотистой медью, по периметру проходит открытая галерея. Кроме того, «Евразия» оборудована системой «умный дом» (электричество, кондиционирование воздуха и прочая инженерия работают в автоматическом режиме).

Одним из удачных примеров эксклюзивности целого поселка в загородном секторе Подмосковья аналитики называют новый проект клубного поселка FreeSki в 24 км от МКАД по Калужскому шоссе, который строит компания Amdex Group. Изюминка FreeSki — в собственной горнолыжной трассе. Общая застраиваемая площадь — 4 га. На территории разместится 12 домовладений двух типов: двухуровневые коттеджи общей площадью 505 кв. м каждый и трехуровневые сооружения площадью по 665 кв. м. Территория участков во FreeSki — от 20 соток. Каждое домовладение включает в себя гараж на две машины, этаж для обслуживающего персонала, бассейн, гостиные залы, спальни и зимние сады. Горнолыжный склон длиной 200 м, с перепадом высот в 40 м, планируют оборудовать в лесу рядом с поселком.

Директор по развитию загородного направления риэлторской компании «Остоженка» Алексей Артемьев убежден, что штампы, или, другими словами, похожие, типовые проекты, стали одной из главных проблем рынка дорогого загородного жилья.

Происходит своего рода расслоение спроса и предложения: продажи в поселках-«клонах» идут медленно, а поистине оригинальные объекты — редки и весьма востребованны. «На рынке появилось немало типовых элитных поселков. Но в глазах покупателей они проигрывают. Прошли времена, когда на Рублевке продавалась на ура даже посаженная в землю палка», — считает А. Артемьев.

Впрочем, здесь важно не переусердствовать. Известны случаи, когда загородные дома в проекте с продуманной концепцией медленно распродавались именно потому, что были чересчур эксклюзивными. Эксперты считают, что потребитель не приветствует излишнюю оригинальность.

Элитные поселки, конечно, не должны разлетаться, как горячие пирожки, но когда их продают годами — девелоперу впору задуматься. Иногда причиной невысоких темпов реализации является «болезнь штампов», иногда, наоборот, излишняя оригинальность проекта, а порой — просто неэффективная политика продаж или даже неудачная девелоперская стратегия.

Быстрее всего в элитном сегменте осуществляется продажа объектов в тех коттеджных поселках, где завершено строительство домов и инфраструктуры, объясняют эксперты компании «Миэль». Как говорит руководитель управления загородной недвижимости холдинга Capital Group Ольга Кери, иногда девелопер возводит рядом объекты принципиально разных классов.

Это его ошибка, поскольку в таком случае снижается ликвидность дорогой части поселка. В то же время внутри одного поселка всегда есть более и менее дорогостоящие участки или дома, в целом соответствующие заявленному классу. Также распространена ситуация, когда объект, находящийся около автомагистрали, делят на две очереди строительства. В ближайшей к дороге части размещают недвижимость попроще, например таунхаусы, которые одновременно играют роль защитного барьера для всей остальной территории, где расположены дорогие коттеджи. Но такая очередность становится скорее вынужденной мерой, нежели правильным девелоперским решением. В этой связи удобен вторичный рынок элитных поселков, так как потенциальные жильцы могут сразу увидеть свой будущий дом и его окружение, а также становятся полноправными домовладельцами непосредственно после заключения сделки.

Как говорит директор департамента консалтинга компании London Consulting & Management Company (LCMC) Сергей Богданчиков, косвенным признаком постепенного насыщения рынка поселков премиум-класса является увеличивающееся время их экспозиции на рынке, которое иногда достигает трех — пяти лет.

Золотые земли

К числу сдерживающих факторов развития рынка загородного жилья аналитики, как и прежде, относят тенденции на земельном рынке. Среди них — административно-правовые барьеры.

Так, не сегодня-завтра могут стать недоступными для приобретения частными предпринимателями земли лесного и водного фонда (имеются в виду новые площадки, которые инвесторы не успели несколько лет назад купить у государства). Как известно, год назад Федеральная антимонопольная служба России (ФАС) подала иск в Арбитражный суд по поводу ряда проведенных Мослесхозом в Подмосковье лесных аукционов с просьбой признать их недействительными.

По словам Семена Эпштейна, управляющего партнера юридического бюро «Падва и Эпштейн», в настоящее время в его компанию обращаются клиенты с запросами, связанными с оформлением уже имеющихся в портфеле участков. А вот сделок с новыми участками земли просто нет. «Чистка» приобретенных некогда площадок станет тенденцией и будет наблюдаться до тех пор, пока страну не минует финансовый и девелоперский кризис. Зато по завершении экономической нестабильности у девелоперов будут юридически подготовленные площадки.

В то же время ситуация, в которой земельные участки на вес золота, в какой-то степени выгодна и муниципалитетам, и девелоперам дорогих поселков. Первые имеют выручку от продажи этих площадок на торгах, а вторые — все основания выставлять коттеджи, возведенные на «золотых землях», по соответствующей цене, считает С. Эпштейн.

Тем временем стоимость земли увеличивается. По оценкам аналитиков компании Blackwood в течение 2008 г. рост ставок на участки под коттеджное строительство в Подмосковье в среднем составил 15–20%. Эксперты связывают это, в частности, с подорожанием процедуры так называемого первичного лэнд-девелопмента (покупка, аренда участка, оформление прав собственности, изменение назначения использования, подведение инженерных коммуникаций и т. п.). Стоимость участков в пределах 15 км от МКАД на не очень популярных направлениях составляет не менее 12 тыс. долл. за сотку, а расположенных вдоль модных трасс — от 20 тыс. долл. В западной части Подмосковья средняя цена сотки превышает отметку 30 тыс. долл.

Как и прежде, в рейтинге дороговизны лидируют окрестности санатория «Барвиха», где стоимость сотки достигла в этом году 420 тыс. долл. Также значительно возросла цена участков по Дмитровскому шоссе, в поселках, расположенных на берегу Клязьминского и Пестовского водохранилищ (наделы на первой береговой линии уже продают по 90 тыс. долл. за сотку).

В поисках новых земель застройщики открыли районы «дальних дач», что стало заметной тенденцией 2007–2008 гг. Поселки в 80–120 км от МКАД стали пользоваться большой популярностью у москвичей. По данным компании «Усадьба» на июль 2008 г. в формате «дальних дач» было предложено около трех тысяч домовладений. Лидером данного направления является Симферопольское шоссе.

Порой границы между коттеджными поселками бизнес- и элиткласса определить не так просто. На первый взгляд, классификация загородного жилья не более чем теория. Однако важно разобраться, что на практике вкладывается в понятие поселков класса премиум, чтобы оценить их стоимость и прочие аспекты, влияющие на цену. Иногда девелоперы и нанятые ими риэлторские агентства продают бизнес-класс по цене «элитки», а иногда и наоборот», — признается один из игроков.

По данным компании «Новая площадь» доля элитных коттеджных поселков составляет сегодня около 21% в общем объеме предложения загородного рынка. К бизнес-классу относится примерно 66%. Стоимость объекта категории премиум — от 1 млн долл. (это выше, чем цена объекта бизнес-класса).

Иногда можно найти убедительное объяснение тому факту, что коттеджи бизнес-класса продают как объект высшей категории: поселок может находиться на Рублевском шоссе, где самая дорогая земля. Соответственно, стоимость участка заложена и в цену продажи. А вот другая ситуация: набор характеристик, свойственных типичным городским таунхаусам, представлен в подмосковном поселке, который его создатели позиционируют как элитный.

Настоящие загородные поселки класса de luxe обычно включают в свой состав домовладения, выполненные по индивидуальным проектам, говорят эксперты компании «Миэль». Элитные особняки или коттеджи принято располагать на больших участках площадью от 500 кв. м. Их цена на вторичном рынке составляет не менее 800 тыc. долл. Такие проекты создают на престижных направлениях Московской области, в живописных районах с наиболее благоприятной экологической обстановкой. Самыми удобными для проживания и популярными среди клиентов считаются охраняемые коттеджные поселки с развитой инфраструктурой (как инженерной, так и социально-бытовой).

Помимо Рублевки среди прочих географических направлений для строительства «элитки» есть подходящие участки на Новорижском, Дмитровском шоссе. Как говорит А. Артемьев, поселки премиум-класса по сложившейся практике расположены не более чем в 30 км от МКАД. Традиционно это вся территория от северо-запада до юго-запада Подмосковья. Среди недавно открытых игроками направлений можно назвать Симферопольское, Ярославское, Щелковское, Новокаширское шоссе и, конечно, стародачные места.

По мнению А. Артемьева, дорогой поселок — это прежде всего организованный поселок. Дома, безусловно, могут различаться по архитектуре, однако элитный объект должен быть построен по единой архитектурной концепции, задуманной авторами проекта. Единство всех инженерно-бытовых систем, а также градостроительного облика — вот что характерно для поселка элитного класса. Примеры тому — Николино на Рублево-Успенском шоссе, Павлово на Новой Риге, Клуб 20–71 на Минском шоссе и др.

Однако нельзя не заметить, что внутри самого сектора премиум образовались подклассы: некоторые поселки по разным признакам тяготеют к самым что ни на есть эксклюзивным и дорогим, другие ближе к бизнес-классу. Появились даже промежуточные сегменты — бизнес-эконом и бизнес-элит. «Деление на классы является довольно условной характеристикой, — уверен С. Богданчиков. — В связи с постоянным развитием рынка и появлением на нем все большего количества коттеджных поселков границы сегментов размываются. Причем это характерно не только для Подмосковья, но и для других крупных регионов. Например, пересматривается такой критерий оценки, как местоположение объекта. В Санкт-Петербурге изначально считалось, что поселки премиум-класса могут располагаться только в Курортном районе, в пределах 40 км от КАД (граница «треугольника» Репино — Комарово — Ленинское). Теперь географическая зона расширилась».

Основные характеристики элитных поселков, на взгляд С. Богданчикова, — престижное местоположение, транспортная доступность, живописная местность и благоприятная экология (желательно наличие лесной зоны и водоема). В числе других факторов — нестандартное архитектурное решение, качество строительства и стройматериалов, ограниченное число домовладений (до 150 домов), площадь коттеджа не меньше 350 кв. м, участка — от 20 соток, охраняемая благоустроенная территория со спортивными и детскими площадками, центральные коммуникации. Важно наличие в поселке или неподалеку таких объектов, как спорткомплекс с бассейном, салон красоты, медицинский центр, ресторан, супермаркет, отделение банка.

Как считает А. Артемьев, социально-бытовая инфраструктура — скорее веяние времени или мода, нежели составляющая, которая значительно повышает статус и стоимость поселка. Главное, чтобы необходимые учреждения находились в пределах досягаемости. На его взгляд, сейчас гораздо важнее обратить внимание на архитектуру.

И в итоге — колебания цен…

Cогласно данным, представленным аналитиками в различных сегментах рынка, себестоимость и цена продажи в секторе дорогих поселков будут расти как минимум по трем объективным причинам — ввиду повышающейся конкуренции среди игроков, из-за дефицита качественных участков под строительство и вследствие нехватки настоящего эксклюзивного продукта.

При этом не исключено, что цены в тех поселках-премиум, которые уже давно и не очень успешно экспонируют на рынке, могут снизиться. Интерес же к штучному товару с изюминкой в среде богатых покупателей по-прежнему высок.

По сравнению с аналогичным периодом 2007 г. в нынешнем году ставки в сегменте элитной недвижимости выросли на 20–30%. Как объясняет О. Кери из Capital Group, в 2008 г. первый скачок цен в загородном секторе произошел в марте-апреле, когда девелоперы готовились к активному сезону и пересматривали ценовую политику. В среднем цены были увеличены на 10%, причем в некоторых поселках, находящихся на финальной стадии реализации, рост достиг 25 %. Далее ценовая политика владельцев зависела от успешности проектов и темпов строительства. В хорошо реализуемых поселках у девелоперов обычно есть возможность регулярно пересматривать стоимость участков или домов по мере того, как приближается дата сдачи объекта в эксплуатацию. В среднем рост цен в таких случаях может достигать 5 % в месяц, и основные скачки приходятся на период с мая по сентябрь. В случае поэтапной реализации поселка каждую последующую очередь продают, как правило, дороже предыдущей. По мнению О. Кери, рост ставок в элитном коттеджном секторе продолжится и в четвертом квартале этого года, что будет связано как с постоянным увеличением стоимости земли, так и с подорожанием работ по подведению коммуникаций, а также строительных работ в целом.

Похожее мнение высказывают эксперты «Остоженки» и LCMC. (Напомним, что под общую тенденцию могут не попасть долгострои, проекты с неудачной концепцией и неграмотной политикой продаж.) Как сообщили эксперты компании Mayfair Properties, в сентябре в секторе элитного загородного жилья активизировался спрос, в том числе и на аренду, несмотря на то что традиционно пик аренды приходится на период с февраля по май. Это может быть связано с тем, что у некоторых клиентов появилась неуверенность в завтрашнем дне — неизвестно, каких сюрпризов еще можно ожидать от кризиса. Но вместе с тем на рынке недвижимости появилась информация от аналитиков о всеобщем понижении ставок на жилье в ближайшие годы.

Карина Кузнецова

Дата публикации: 11:09 24 ноября 2008

Источник: bpn.ru