Снижение – в настоящем, рост – в будущем

Нынешнее сокращение объемов ввода жилья позволило избежать затоваривания рынка, которое могло бы произойти, продолжай застройщики работать в прежних темпах. Теперь рынок качнется в другую сторону: приостановка новых проектов приведет через несколько лет к дефициту квартир. До нового года жилье на первичном рынке может еще немного подешеветь.

Застройщики все чаще готовы пойти на уступки, чтобы получить деньги на развитие. Покупатели могут надеяться на снижение цен, рассрочки и скидки.

Социальный выкуп

Пик нестабильности, вызванный растерянностью продавцов и покупателей на рынке первичного жилья, кажется, миновал. Одним из главных игроков на этом рынке становится город. Важнейшим событием последнего времени оказалось заявление представителей петербургского правительства о том, город намерен выкупать квартиры у застройщиков и готов потратить на это почти 13 млрд руб. Он будет приобретать это жилье на так называемых голландских аукционах, победителем которых становится компания, предложившая наименьшую цену.

Ждать большого снижения заявленной цены едва ли приходится: желающих продавать квартиры по цене значительно ниже рыночной найдется немного. В самом деле, среднерыночная цена держится на уровне примерно 85 тыс. руб., но даже с учетом скидок и акций она все равно значительно выше предложенных 47 тыс. руб. за кв. м. Тем не менее, для многих компаний предложение городских властей открывает реальную возможность восполнить недостающие средства, необходимые для развития бизнеса. Оговоримся, – речь идет не о достройке объектов (большинство компаний, судя по всему, располагает средствами на нее), но именно о развитии бизнеса. Тем более, «Сбербанк» уже объявил о том, что девелоперы впредь будут кредитоваться отнюдь не в первоочередном порядке. В Москве – та же ситуация. Столичные власти предпочли отменить результаты уже проведенных тендеров и устраивают те же голландские аукционы на понижение. Разумеется, уровень цен там отличается от петербургского.

Правительство Санкт-Петербурга, имея средства, сейчас может реально помочь и застройщикам, и жителям. Квартиры в первую очередь будут предоставляться ветеранам, инвалидам, незащищенным слоям населения, которые могут улучшить свои жилищные условия только благодаря выделению социального жилья.

Трудно представить, что строители будут на этих аукционах продавать самые ликвидные квартиры. Разумеется, у продавцов элитного жилья проблем меньше, чем у застройщиков жилья массового. А потому в выигрыше окажутся социально слабые категории жителей и те, кто готов для них строить по невысокой цене, участвуя в городских программах.

Впереди – перестройка

Сегодня цены рынка корректируются из-за недостатка живых денег, которые обеспечивались ипотечным кредитованием, а потому количество сделок сокращается. Если на вторичном рынке получить ипотеку по-прежнему можно, то первичный страдает от передряг значительно ощутимее.

Акций и скидок ныне – множество. Прежде они были менее масштабными и проводились, как правило, в канун праздников, особенно Нового года. Чаще всего такие акции становились просто маркетинговыми ходами, снижение цен оказывалось очень небольшим. И только теперь оно стало вполне реальным. Впрочем, даже сегодня нужно внимательно читать мелкий текст объявлений: может оказаться, что скидки касаются очень узкого сегмента жилья. Застройщики не видят смысла снижать цены на самые ликвидные квартиры: однокомнатные и двухкомнатные с хорошей планировкой, в удобных местах, в домах, построенных по хорошим проектам. Потому что даже сегодня эти квартиры покупаются.

Быстрее всего дешевеет переоцененное жилье, например, самые ликвидные до недавнего времени однокомнатные квартиры. Они стоили дешевле двухкомнатных, но квадратный метр в них значительно дороже. Качественные квартиры с хорошими планировками, выставленные на продажу по адекватной цене, дешевеют не так сильно, как неудачные проекты. Спросом пользуются квартиры в готовых домах или тех, что будут сданы в ближайшее время: покупатели не хотят рисковать.

Отрицательная динамика цен сегодня вызвана не только отсутствием ипотечных денег, но и нервозностью участников рынка. Точно так же ажиотаж 2006 года или начала 2008-го был отчасти вызван психологическими обстоятельствами.

Сократился и объем сделок. Если на вторичном рынке снижение в последние два месяца не превышает 10 – 15%, то на первичном, по данным центра исследований и аналитики ГК БН, колеблется от 10 – 50%. Правда, отсчет ведется не от спокойного периода, но от начала 2008 года, когда наблюдался микроажиотаж и спрос был высоким. В октябре, в самый сложный для участников рынка период, отмечена неделя, когда число сделок было минимальным: продавцы и покупатели находились в ступоре.

«Сегодня первый шок прошел, на рынке наблюдается все больше здорового прагматизма, истерика кончилась, продажи понемногу растут. Тем не менее, некоторая нервозность на рынке жилья сохранится до Нового года, будет испытываться напряженность, – предполагает главный аналитик ГК БН Сергей Бобашев – После праздников, если не произойдет никаких потрясений, начнется более спокойный период. Волна банкротств известных фирм в крупнейшей экономике мира – американской – уже сошла на нет. В России часть банков ушла «под крыло» более сильных игроков либо находится под внешним управлением. Остальные – пересматривают свою тактику. Это происходит и со строителями, и с продавцами».

Без дефицита и затоваривания

В ходе недавней XVII «Ярмарки недвижимости» начальник информационно-аналитического отдела ЗАО «Мегалит» Ольга Ульянова отметила: «В связи с нестабильной ситуацией компании не покупают землю, не участвуют в аукционах. Уже были случаи отмены торгов, из-за того, что нет желающих. Поэтому в будущем количество жилья на первичном рынке уменьшится. Произойдет приостановка вывода новых объектов на рынок. Предложений в городе будет все меньше».

Главный аналитик ГК «БН» не согласен с этой точкой зрения: «Земли под строительные объекты продано неоправданно много, ее достаточно для реализации проектов в течение целого ряда лет. Другое дело, что она была продана по высокой цене, так как строители ориентировались на постоянный рост. Крупные проекты требуют миллиардных капиталовложений. Едва ли кто-то из строителей способен сейчас достать эти деньги из кармана и начать строить. Такие проекты будут отложены. И это – к лучшему. На 2010–2011 годы планировался выброс на рынок такого числа проектов, что будь они все реализованы, произошло бы затоваривание из-за двукратного увеличения объемов нового жилья в сравнении с нынешними. Едва ли рынок смог бы переварить такое увеличение объема». Теперь застройщикам предстоит пересмотреть будущее части проектов: сдвинуть сроки реализации или уменьшить объемы.

Если весной ежемесячно выставлялось в продажу 10–15 проектов, то сейчас – три-пять. Полного сворачивания не будет, поскольку у многих строительных компаний есть финансовые резервы. Такие застройщики готовы временно заморозить продажи. А некоторые из них продолжать строительство, но пока не продавать готовые квартиры и дожидаться более благоприятного времени.

«Полной остановки новых проектов быть не может, хотя возможен некоторый период, когда их будет выводиться на рынок мало. В какой-то момент объем предложения может снизиться. Но в обозримом будущем он едва ли сократится», – говорит Сергей Бобашев.

Рассрочка вместо кредита

Сегодня покупатели осторожничают ничуть не меньше, чем продавцы. Не уверенные в своих завтрашних доходах, напуганные увольнениями, петербуржцы не стоят в очередях за ипотечными кредитами, и не только из-за высоких процентов. Нынешняя ситуация заставляет покупателей воздерживаться от поспешных решений и пересматривать приоритеты. Например, почти не покупаются квартиры «на вырост» детям. Часть покупателей ждет дальнейшего понижения цен, хотя оно едва ли будет значительным. Когда участники рынка успокоятся, он придет в более равновесное состояние. Пока же застройщики пытаются привлечь покупателей, предлагая им различные схемы оплаты жилья в новом доме.

Самая простая из них – единовременная оплата: покупатель вносит всю сумму в течение нескольких банковских дней. Этот вариант – самый выгодный для компании, поэтому она готова предложить максимальные скидки. Существуют схемы с рассрочкой до конца строительства, которая предполагает внесение покупателем первого взноса, а затем ежемесячных либо ежеквартальных платежей. Ольга Ульянова называет и другие варианты: «Есть схема с рассрочкой платежа после окончания строительства. И схема оплаты непосредственно перед заселением. Это выгодно тем, что сделка совершается на условиях вторичного рынка: квартира уже есть, на нее компанией оформлено право собственности, и вы покупаете жилье по договору купли-продажи. Банки, которые практически перестали кредитовать первичный рынок, сохранили ипотеку на вторичном. Так что есть возможность взять в банке недостающую сумму. Этот вариант дает возможность продать перед заселением старую квартиру и внести деньги застройщику. Достаточно новый вид оплаты – с рассрочкой платежа после новоселья. Практически, это замена ипотеки».

Впрочем, как отмечает Сергей Бобашев, рассрочки, в отличие от ипотеки, обычно даются на срок до пяти лет. Кроме того, по его словам, строительная компания, в отличие от банка, не обладает возможностями по проверке кредитоспособности заемщика.

Цена растет быстрее этажей

На цену будущей квартиры в новом доме влияет то, на каком этапе строительства находится объект. Рассказывает Ольга Ульянова: «Первоначально устанавливается минимальная цена квадратного метра. Как только пройден нулевой цикл, она вырастает на 5–7%. С момента, когда началось сооружение монолитного каркаса, прибавка составляет еще 2,5%. С тех пор, как стройку становится видно из-за забора, прибавляется еще 3,5%. В итоге, стоимость за время строительства вырастает в среднем на 30%. После того, как дом сдан госкомиссии, застройщик устанавливает максимальные цены».

Например, у Ледового дворца «Мегалит» строит дом, который будет заселяться через два с половиной месяца. Вот как росла здесь, по словам госпожи Ульяновой, цена квартиры – студии. На начальной стадии, в четвертом квартале 2006 года, цена составляла 65,1 тыс. руб. за кв.м. Сегодня, перед заселением, последняя студия была продана за 111,6 тыс. руб. за кв. м.

Так объясняют увеличение цен на жилищные объекты застройщики. Аналитики с ними не согласны и утверждают, что стоимость квадратного метра не растет вместе с домом, что строители манипулируют ценами, то наращивая их, то понижая.

Сергей Бобашев полагает: «На уровне котлована цены оказываются достаточно высокими, потому что застройщик боится промахнуться. Если цены в данном сегменте держатся, условно говоря, на уровне 50 тыс. руб. за кв. м, застройщик выставляет квартиры по цене 55 тыс. руб. за кв. м и пытается определить, покупают ли жилье, правильно ли он выбрал проект и место строительства». Если проект выигрышный, цена может быть поднята выше. А если квартиры не расходятся, застройщик снижает цену. Когда дом поднимается примерно до уровня второго этажа, у застройщика возникают значительные расходы на строительство: зарплата строителям, расходы на бетон, другие стройматериалы и т.д. Нужны оборотные средства. Для их скорейшего привлечения застройщик готов пойти даже на снижение цен ниже средних по рынку и сбросить до 10%.

«Если проект удачен, а несколько квартир остаются непроданными, застройщик, выполнивший план продаж, пытается продать остаток по цене на 20, 30 и даже 50% дороже. Строитель уже не нуждается в деньгах и пытается заработать дополнительные средства. Если эти квартиры не расходятся сразу, он готов подождать, тем более, цены за месяц – другой могут возрасти», – рассказывает Сергей Бобашев. Бывает и обратная ситуация: несколько неудачных по планировке или больших, многокомнатных квартир остаются нераспроданными. Застройщик вынужден снижать планку. Тогда на последней стадии строительства цена идет вниз, иногда на 20–30%. Строители исходят из своей внутренней бухгалтерии и демпингуют при нужде в деньгах или, наоборот, завышают стоимость, когда такой нужды нет. Рост цен по мере строительства объясняется только длительностью полного цикла. Тренд последних лет был таков, что за время, пока проект проходил путь от уровня котлована до сдачи, средние цены рынка могли вырасти в два-три раза.

Теория относительности

Факторы, от которых зависит стоимость жилья, влияют на нее неодинаково в разные периоды развития рынка. Во время стабильного роста решающим фактором бывает местоположение дома. «Район, в котором есть метро и социальные учреждения, пользуется наибольшим спросом, – утверждает Ольга Ульянова. – Вот почему цена в Выборгском районе так отличается от цены в Красносельском. Если покупатель ищет квартиру подешевле, ему стоит выбирать дом, который строится достаточно далеко от метро». На итоговой цене сильно сказываются инвестиционные условия, которые город выставляет застройщику. Если дом строится в Красном Селе, инвестиционные требования города к застройщику будут совершенно иными, нежели в центре, где от организации потребуются очень большие суммы на выполнение инвестиционных условий.

Следующий фактор, имеющий большое значение в спокойные периоды, – особенности проекта. В панельном доме типовой серии цена квадратного метра ниже, чем в здании с возможностью изменить планировку – и без того отличающуюся от стандартной. Наличие квартир с эркерами, ванны с окнами, витражным остеклением меняет и статус проекта, и стоимость.

Когда же рынок начинает лихорадить, положение меняется. «Сегодня, – считает Сергей Бобашев, – цены в гораздо меньшей степени зависят от покупательских предпочтений, от качества проекта, а прежде всего, от финансового положения застройщика. Если у него нет «финансовой подушки» и срочно нужно отдавать долги, он снижает цены. Кто-то, вне зависимости от удаленности от метрополитена, будет продавать квартиры городу. А другие не станут отдавать жилье по 47 тыс. руб. за кв. м, даже если дом в получасе и более от метро. Такие застройщики полагают, что квартиры, нераспроданные сейчас, могут быть проданы позже. Даже компании средней руки, заработавшие приличные деньги за последние два года, могут чувствовать себя уверенно: в свое время они воспользовались максимальным ростом цен на рынке и накопили средства».

Бесконечные разговоры о том, что жилье в Петербурге дороже, чем в Европе и суммы должны опуститься до «европейского уровня» главный аналитик ГК «БН» считает абсурдными. «Да, в среднем в Англии цены ниже, чем в Северной столице, – говорит он – Но сравните их со средними по России… Мегаполис, деловой и промышленный центр большой страны, играющий в ней особую роль, диктует иные цифры. В Америке разница цен на жилье гораздо более ощутима, чем в Европе.

Стоимость квартир на Манхэттене в Нью-Йорке в разы отличаются от цифр в остальном городе, цены в Нью-Йорке – от цен на дома в аграрных регионах. Во всей Америке жилье дешевеет, а на Манхэттене подорожало на 40%. Потому что Манхэттен отличается от всей остальной Америки. Точно так же Москва и Петербург отличаются от остальной России. Но разница в объеме денег и уровне жизни в американских городах гораздо меньше, чем в российских. Уже в 100 км от мегаполиса, где-нибудь в Лодейном Поле, цена квадратного метра не идет ни в какое сравнение с петербургской».

Василий Когаловский

Дата публикации: 11:23 27 ноября 2008

Источник: bpn.ru