Олег Репченко: «Инвесторам не стоит ждать быстрой и большой прибыли»

Оказывается, жилье может не только дорожать, но и дешеветь. Одним из первых, кто начал прогнозировать коррекцию цен на рынке недвижимости в сторону понижения, был аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости». Сегодня, когда эти прогнозы оправдываются, руководитель компании Олег Репченко утверждает, что кризис и падение цен вовсе не означает крах и глобальную катастрофу. В интервью он рассказал нам, какие плюсы видит в сложившейся ситуации.

– Какие благоприятные возможности могут извлечь для себя на сегодняшнем рынке жилья потенциальные покупатели квартир?

– Начнем с того, что все покупатели квартир делятся на две категории: те, кто покупают жилье «для себя», потому что им нужна крыша над головой, и те, кто инвестирует в жилую недвижимость, пытаясь сохранить или приумножить свои средства. Как вы понимаете, требования к жилью у них совершенно разные. Инвесторам достаточно, чтобы жилье отвечало неким усредненным нормам качества, в то время как представители первой категории очень избирательны, и у каждого имеется свой набор индивидуальных ожиданий. Период стагнации на рынке, с житейской точки зрения, самый благоприятный момент как раз для таких покупателей. Во-первых, нет ажиотажа, а значит, можно действовать спокойно. Когда квартиры разлетаются как горячие пирожки, из-за боязни упустить хороший вариант можно купить не то, что нужно. А раз никто «не стоит над душой», есть возможность больше вариантов посмотреть и сравнить, подумать, прийти через некоторое время, взглянуть еще раз и в конце концов выбрать оптимальный вариант. Во-вторых, заметно возрастает ассортимент. В такие моменты застройщики перестают придерживать квартиры (а придерживают они, как правило, то, что получше) и достают «из загашников» все неприкосновенные запасы. В-третьих, в ряде случаев есть возможность получить от застройщика те или иные преференции: скидки, рассрочки, наконец, договориться о более комфортных схемах оплаты.

– Наверное, в таком случае покупателям стоит дождаться, когда на рынке будет пик снижения цен?

– Хорошо звучит в теории, но на практике очень сложно установить момент, когда цены достигли нижней точки. Никто не может с уверенностью сказать: «Да, это ценовое «дно», ниже уже не будет!» Как правило, это становится понятно постфактум, когда рынок вновь начинает «подниматься». Так что это игра, в которой можно выиграть, выждав до последнего, а можно и проиграть, упустив момент. Возможно, у инвесторов есть шансы все рассчитать, поскольку они, как фондовые игроки, постоянно отслеживают конъюнктуру рынка. Но у обычных покупателей квартир, как правило, нет ни времени, ни желания этим заниматься, что и понятно: у людей другая работа и другие интересы. Поэтому для них вероятность ошибиться выше, чем вероятность угадать.

– Но разве игра не стоит свеч? Ведь выигрыш может быть существенным…

– Это вопрос приоритетов. Для людей состоятельных всегда важнее купить то, что хочется, пусть даже чуть дороже, нежели упустить нужное, сэкономив 2-3%. Все равно что, покупая Mercedes, экономить на электрических стеклоподъемниках.

Подобная экономия имеет смысл при покупке жилья в нижнем ценовом сегменте, когда каждая тысяча долларов на счету, или если речь идет о каком-нибудь средненьком типовом предложении, которому всегда можно подобрать аналог. Другое дело, если вы отслеживали какой-то редкий объект в интересном для вас месте. Предположим, вы учились в МГУ и с тех пор хотите квартиру с видом на университет. И вот у вас появилась возможность заполучить такую жилплощадь. Но пока вы выжидали дальнейшего снижения цен, квартиры с нужным видом разобрали, а другие вам уже не интересны. Согласитесь, обидно.

Поэтому, если у вас есть желание купить исключительную квартиру, надо понимать, что количество таких предложений всегда ограничено, а число потенциальных покупателей, как правило, всегда больше.

– А как вести себя частным инвесторам в нынешней непростой обстановке? Стоит ли вообще в ближайшее время рассматривать недвижимость как инвестиционный инструмент?

– Покупать жилье с инвестиционными целями выгоднее на растущем рынке: периоды роста длятся обычно 1,5-2 года, за это время цена гарантированно вырастает, и владелец продает квартиру с хорошим наваром. Кроме того, цены на квартиры в новостройках растут еще и сами по себе – по мере готовности дома. На чем и зарабатывали неплохо еще несколько лет назад все покупатели такого жилья. Сейчас ситуация несколько иная: инвесторам не стоит ждать больших прибылей в краткосрочной перспективе. Но как инструмент сохранения денег инвестиции в жилье по-прежнему работают. Наиболее привлекательными представляются проекты, которые начинают строиться сейчас. С учетом повышения цен, по мере готовности дома можно получить отдачу в перспективе порядка 3 лет. Основная премия придется на момент сдачи объекта госкомиссии. Тут главное – не просчитаться с объектом. Во-первых, он должен быть качественным. Во-вторых, у застройщика должна быть в порядке вся документация (разрешение на строительство, заключение архэкспертизы и т. п.) – сейчас рекомендую обратить на это особое внимание.

– Почему это так важно?

– Допустим, у застройщика нет разрешения на строительство. Это значит, что он еще не получил необходимые документы, соответственно, есть риск, что при согласовании проекта контролирующие органы могут что-то не принять, потребовать от застройщика каких-то изменений. В этом случае могут поменяться и некоторые важные для вас характеристики, например, «поедет» метраж купленной квартиры или даже изменится количество комнат. К примеру, вы брали квартиру с балконом на кухне, а получили без, потому что экспертиза не согласовала – я лично знаю такие случаи. Но главное даже не это. Если у компании нет разрешения на строительство, но она уже выставила объект в реализацию, следует в первую очередь задуматься, почему она это делает. Очевидно, потому что нужны деньги. Значит, если в дальнейшем продажи пойдут плохо, есть риск, что у компании элементарно не хватит финансирования на окончание строительства.

– Какие у вас прогнозы относительно дальнейшего развития событий на московском рынке жилья?

– Я полагаю, что нынешнее падение цен – временное явление. Когда экономическая ситуация стабилизируется, рынок снова начнет расти. Думаю, отрицательный тренд продлится примерно до лета-осени следующего года. После чего цены могут либо зафиксироваться, либо начать небольшими темпами увеличиваться. При худшем сценарии это случится в 2010 году. Но вместе с тем есть надежда, что последующий рост будет умеренным и обоснованным. Также хочется верить, что кризис окажет оздоравливающее действие на рынок.

– Как это произойдет?

– Максимальное падение цен достигнет 30-35%. Но коррекция коснется далеко не всех категорий жилья, а лишь тех, чья стоимость на данный момент неадекватна качеству предложения. Это общепризнанное жилье низкого качества: квартиры гостиничного типа, хрущевки, квартиры с неудачной планировкой и т. п.; также неоднозначные проекты, которые позиционируются как элитные при их очевидном несоответствии заявленному уровню и предлагаются по изначально завышенным ценам. В то же время по наиболее удачному жилью дисконта вообще может не быть. Вспомним, например, что в том же 98 году нисколько не упала в цене Остоженка: средняя стоимость одного квадратного метра как была на тот момент около $5000, так и осталась неизменной. Поэтому повторюсь, когда наиболее удачное жилье сохранит свои позиции, а менее удачное – «просядет», рынок естественным образом «выровняется». Например, если сравнивать московскую хрущевку и квартиру в ближнем или среднем Подмосковье с нормальным метражом и планировкой, то многие покупатели сейчас предпочтут второй вариант. А ведь он еще и доступнее по цене. И что же в таком случае произойдет в условиях коррекции цен? Правильно: эта самая хрущевка подешевеет, и ее стоимость станет просто более справедливой по отношению к рынку.

Иван Сергеев

Дата публикации: 11:33 27 ноября 2008

Источник: bpn.ru