Вторичный рынок: вчерашние цены на квартиры уже не работают

Ситуацию, которая сейчас сложилась на рынке столичной недвижимости, риэлторы характеризуют как противостояние продавцов и покупателей. Многие продавцы пока не готовы принять изменившийся рынок и пытаются продать квартиры по вчерашним ценам. Увы, это невозможно. Чтобы провести сделку, приходится уступать в цене. Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru обратился к специалистам-практикам, чтобы понять, каковы сегодня тенденции рынка, и какую выгоду может извлечь из ситуации покупатель.

Ситуация на рынке: ждем-с

Прежде всего, мы попросили экспертов рынка кратко охарактеризовать сегодняшнюю «фронтовую обстановку». Основные тенденции по их наблюдениям таковы.

Все отмечают, что предложение растет довольно быстрыми темпами, причем во многом – за счет спекулянтов, которые в «смутные времена» избавляются от инвестиционных квартир. Причем, в Подмосковье рост предложения превышает московский. Спрос, соответственно, снижается.

Что касается оценки действий участников рынка, то здесь замечается некоторый разнобой мнений, видимо вследствие и разных моделей поведения продавцов и покупателей. Самый распространенный тип – «выжидательная» позиция. Поскольку одни (продавцы) еще до конца так и поверили в снижение цен, а другие (покупатели), напротив, ждут, когда же этот процесс наберет обороты.

Часть потенциальных продавцов вообще покинула рынок, - подчеркивает Валерий Барнинец, генеральный директор АН «Доки». Кто-то отложил продажу до лучших времен, а кто-то решил заняться арендой, чтобы с «паршивой овцы» - дешевеющей квартиры сорвать хоть шерсти клок – арендную плату.

Как же ведут себя остальные продавцы?

«Альтернативщики» уступать не готовы

Не все продавцы согласны уступать в цене. Как отмечает Ольга Якуничева, старший менеджер отдела вторичного жилья ЗАО «Русский дом недвижимости», не готовы к снижению цен «альтернативщики» - люди, которые продают квартиру, чтобы улучшить жилищные условия. Они опасаются, что вырученных от продажи средств может не хватить на покупку интересного им варианта жилья. «Они готовы к торгу ровно настолько, насколько будут соглашаться их контрагенты по другим сделкам», - подчеркивает Ирина Радченко, президент группы компаний «ЛАУРЕЛ».

Кто сбросит цену?

Другой, массовый сегодня, тип продавцов – люди, которым срочно понадобились деньги, например, на спасение своего бизнеса или выплату кредита. Такие обычно готовы торговаться и сбрасывают цены очень значительно. Сейчас на рынке уже начали появляться «кредитные» квартиры, которые выставляют ипотечные заемщики, потерявшие из-за кризиса работу, - разъясняет далее Ольга Якуничева («Русский дом недвижимости»).

Итак, на какие же скидки можно рассчитывать покупателю?

Скидки: от 5 до 30%

Согласимся, скидка при продаже любимой квартиры - серьезный шаг, многим продавцам сегодня трудно на него решиться. Ведь дешеветь начало то, что всегда только дорожало. Но, как замечает Феликс Альберт, президент компании ХИРШ-Россия, продавцам «капризничать не время, ни о каких повышениях цен каждую неделю и назначении просмотров тогда, когда это удобно мне, речи не идет».

По наблюдениям директора АННТ «Открытая Компания» Максима Каталова, адекватные продавцы на уступки идут без особых проблем. Реальные цены уже опустились процентов на 10% от пиковых значений этого года. Сейчас достаточно выставить квартиру на 7-8% дешевле стартовой рублевой цены, и она будет встречена бодрым спросом.

На деле вполне возможно договориться о скидках в размере 5-15% от первоначально заявленной цены квартиры, - дополняет коллегу Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком». Хотя на «этикеточных» ценах в рекламных сообщениях это пока не сказывается, - ценники по большей части остаются прежними.

А вот Денис Попов, генеральный директор компании «Контакт-элитная недвижимость», дает еще более широкие рамки скидок. На вторичном рынке они могут достигать 10-30%, а на первичном зафиксированы случаи снижения на 50%, чего не было уже очень давно.

Оптимальный размер скидки определяется для каждой конкретной квартиры в зависимости от её ликвидности, - развивает тему Михаил Раздольский, руководитель отделения «Октябрьское Поле» компании «Инком-Недвижимость». «Нельзя работать со всеми объектами одинаково по принципу: на каждую квартиру – 10% скидка, это все же не распродажа в универмаге» - резюмирует эксперт.

Жадность фраера погубит

Нежелание идти на уступки сегодня может сыграть с продавцом злую шутку. Квартира «зависнет» в риэлторских базах на весьма длительный срок или вообще не будет продана. Так, Михаил Раздольский («Инком-Недвижимость», эксперт также известен веселыми рассказами из «риэлторского быта») проиллюстрировал данный тезис реальной историей.

«Один мой знакомый, уважаемый специалист государственной научной лаборатории, попросил предоставить ему хорошего риэлтора для продажи квартиры. Риэлтор делал всё возможное, чтобы реализовать объект по первоначальной цене. Через пару недель знакомый позвонил и поинтересовался: почему риэлтор не предлагает снизить цену? И пояснил: я человек сугубо рациональный, почти всю жизнь работаю с формулами и цифрами, и прекрасно вижу, что в нынешней ситуации уступка просто необходима. Подскажите, какого размера скидка будет оптимальной именно для моей квартиры?»

В цене покупатель с наличностью

Сегодняшний покупатель тоже далеко не однороден. По наблюдениям Вадима Мартыненко, директора департамента вторичного рынка корпорации «Рескор» продавцы также разделились на группы. На тех, кто решил повременить с покупкой в ожидании дальнейшего снижения цен и тех, кто, наоборот, в условиях нынешней нестабильности и полной неуверенности относительно сохранности собственных денег склонен купить недвижимость – деньги могут сгореть, а квартира останется. И их не пугают прогнозы о 25-30-процентом снижении цен.

Наконец, нельзя сбрасывать со счетов и тех, кто не может откладывать решение квартирного вопроса в долгий ящик и вынужден заниматься им сегодня. Эти люди также остались на рынке. Многие из них – «альтеранативщики», то есть и покупатели и продавцы одновременно.

Но все же судьба к покупателям сегодня благоволит. Практически все опрошенные нами эксперты отмечают, что покупатель наконец-то получил возможность без спешки, паники и вечного страха подорожания квартиры на этапе подготовки (и даже проведения!) сделки выбрать достойный вариант.

Впрочем, к покупателю предъявляются определенные требования. Например, сегодня ценится покупатель с наличными, а не с кредитом или со своей недвижимостью, которую еще надо продавать, - уточняет Денис Попов («Контакт – элитная недвижимость»).

Еще одну черту, характеризующую покупателя «кризисного периода» отмечает Ольга Якуничева («Русский Дом Недвижимости»). Покупатель все чаще обращает внимание на зарубежную недвижимость, резко вырос интерес, например, к Болгарии, Турции, Чехии.

Риэлторы тоже за снижение цен

При всей очевидности рыночной конъюнктуры многие из наших комментаторов все-таки намертво стояли на той точке зрения, что пока четкой тенденции на снижение рынок не показывает. Не сформировалась, мол, еще. Некоторым диссонансом прозвучало мнение Валерия Барнинца (АН «Доки»). Эксперт напомнил, что сегодня количество сделок для большинства риелторов сократилось с нескольких в месяц, до одной сделки в несколько месяцев. В этой ситуации риэлторы, конечно, заинтересованы в снижении цен, так как это увеличивает вероятность покупки.

«Что же касается агентств недвижимости, то действительно сейчас многие из них переживают не лучшие времена и некоторые просто уходят с рынка. Те же, кто остаются, пытаются конкурировать с помощью демпинга», - констатирует Ирина Радченко, президент группы компаний «ЛАУРЕЛ».

Действительно, сейчас многие агентства готовы предоставлять скидки на свои услуги. В этой ситуации они стараются хоть что-то заработать. Снижают процент и частные маклеры, которых на рынке становится все больше, видимо, из-за сокращений и увольнений в компаниях.

Что дальше?

Риэлторы – не аналитики рынка, пророчащие серьезное проседание рынка (20-25% - это еще божеский прогноз, есть более радикальные мнения, о том, что цены могут упасть на – 30-35%, а то до 50%). Да и не любят они «минусовых» прогнозов. Но и среди наших спикеров нашлись те, кто не боится смотреть правде в глаза.

Самую мрачную (возможную) картину нарисовал Валерий Барнинец, генеральный директор АН «Доки»: «Если кризис поглотит реальный сектор экономики, то последствия будут самые печальные и собственникам придется смириться с тем, что как минимум на несколько лет цены на недвижимость будут ниже тех показателей, которых они достигли в августе нынешнего года, а продать жилье будет весьма проблематично.»

Ольга Якуничева («Русский дом недвижимости») отмечает, что изменения на рынке недвижимости зависят от многих факторов: от того, как поведет себя доллар, что предпримет Центробанк, начнут ли банки снова выдавать более-менее доступные ипотечные кредиты, будут ли продолжаться массовые сокращения персонала.

Если начнется затоваривание рынка, то конечно снижение цен неизбежно, - говорит эксперт. Кроме того, нужно учитывать влияние на ситуацию рынка новостроек, так как он неизбежно тянет за собой «вторичку» - многое определяет ценовая политика застройщиков.

Впрочем, резюмирует Денис Попов, («Контакт-элитная недвижимость»), данная ситуация в целом даже полезна для всех участников рынка: «Она отрезвляюще подействует на некоторых чрезмерно оптимистичных коллег, которые пророчили рынку постоянный и бесконечный рост».

С последней точкой зрения мы не можем не согласиться. Более того, заметим, что зря риэлторы обижаются на аналитиков рынка недвижимости и журналистов за то, что они пытаются донести до публики реальную картину рынка. Ничьих «заказов» ни аналитики рынка, ни СМИ не выполняют. У них один «заказ» - информировать людей. Ведь сами профессионалы рынка констатируют: если продавцы не понимают, что надо давать скидку, сделка просто провалится. И таких «провальных» сделок много. А узнать о реальной ситуации, об изменении трендов на рынке и, соответственно, выйти на сделку более подготовленным, можно только читая соответствующие разделы в независимых изданиях и порталах, - «Коммерсанте» и «Ведомостях», «Взгляде» и «Комсомолке», «Индикаторах Рынка Недвижимости IRN.RU» и, конечно, у нас – в Metrinfo.Ru.

Вениамин Вылегжанин

Дата публикации: 11:40 27 ноября 2008

Источник: bpn.ru