Недооцененные направления. У каждого своя дорога

Даже в состоянии финансового нокдауна, в котором оказался нынче весь мир, российский обыватель нет-нет да и задумается о том, в какую недвижимость вложить накопленные средства. Конечно, у того, кто имеет пусть даже мелкие бриллианты, вопросов практически не возникает: тут либо Рублевка, либо Новая Рига — направления популярные и прибыльные. Сегодня уже вряд ли кто сомневается, что каждый вложенный в эти земли рубль уже через год-другой не обернется несколькими. А вот что делать тем, кто на вышеназванные земли не тянет? Как не ошибиться с направлением? Ведь одно дело, если оно совсем неперспективно — купишь сотку за рубль, а продашь за копейку. И совсем другое, когда местность или район просто недооценены, так сказать, временно заморожены. А наступит новый день, и когда-то непопулярную землю атакует множество желающих купить или построить здесь свое родовое гнездышко…

Старые дачники

Популярность того или иного направления зависит от многих факторов. Это разнообразие инфраструктуры, транспортная доступность, экология. Важно и то, имеются ли здесь водоемы и пляжи, леса и реликтовые боры, санатории и медицинские центры, присутствуют ли крупные населенные пункты или, наоборот, таковые отсутствуют. Расширение трассы или строительство спортивно-развлекательного комплекса может превратить непопулярное направление в перспективное. А вот появление, скажем, страусиной фермы или фенолового предприятия сделает район малоперспективным в плане коттеджной застройки.

«У каждого пока непризнанного направления — своя проблема, — говорит Елена Первакова, управляющий партнер, руководитель отдела загородной недвижимости брокерско-консалтинговой компании TWEED. — Вот Минское шоссе со своими Баковкой, Переделкино и другими поселками — историческое дачное местечко. Природа красивая, Новой Риге ничем не уступает, одна беда — дороги загружены. Нисколько не сомневаюсь, что как только шоссе будет реконструировано, цены на недвижимость тут вырастут на треть. А пока оно находится в разряде недооцененных крупными девелоперами. Живописно и Пятницкое направление, но сложности с транспортной доступностью имеются и здесь».

«Традиционно дачными и востребованными считались Щелковское, Рязанское, Дмитровское, Симферопольское, Ленинградское шоссе, — добавляет Валерий Суслов, пиар-менеджер компании «Остоженка». — И даже Горьковское с известными еще с дореволюционных времен Купавной и Салтыковкой. А в «новую эру» эти районы вдруг впали в немилость».

«К временно недооцененным трассам Подмосковья я бы отнес Осташковское и Новорязанское направления, — продолжает Дмитрий Цветков, коммерческий директор компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость». — Осташковское словно создано для поселков категории премиум и de luxe, Новорязанское — для эконом- и комфорт-классов».

К одним из самых перспективных и в то же время пока малозастраиваемых относится Киевское направление, которое имеет ряд неоспоримых преимуществ. Во-первых, это скоростная трасса (до 22 км по четыре полосы в каждую сторону). Во-вторых, у нее имеется дублер — реконструированное Боровское шоссе (с возможностью выезда на Минское). В-третьих, от Киевского вокзала и станции метро «Юго-Западная» до Внуково и далее курсируют автобусы и электропоезда. В-четвертых, вдоль шоссе расположены живописные лесные массивы, реки. В-пятых, покупателей здесь привлекают стародачные поселки Крекшино, Фрунзевец, Глаголево, где любила проводить время советская элита. Единственный минус — шум самолетов. Увы, это данность, с которой приходится мириться как девелоперам, так и покупателям домов на Киевском направлении.

«Недооцененными в целом являются все восточные направления, — подчеркивает Владимир Вепринцев, генеральный директор ЗАО «Альтимус». — Связано это прежде всего с тем, что западные и юго-западные районы традиционно считаются наиболее популярными. Но земли на всех желающих в этих местах не хватает, и сегодня в условиях постоянно растущего спроса на экономкласс игроки рынка загородной недвижимости начали осторожно осваивать территории вдоль восточных магистралей».

«Успешности направления должен способствовать ряд основополагающих условий: благоприятная транспортная и экологическая ситуация, свободные массивы земли, пригодной под коттеджную застройку и хорошие ландшафтно-видовые характеристики, — объясняет Татьяна Алексеева, руководитель отдела исследований Vesco Consulting. — Если направление обладает вышеперечисленными преимуществами, то пользуется популярностью у девелоперов и покупателей, а если нет — на долгие годы может остаться невостребованным. Однако даже признанным фаворитам, таким как Киевская, Дмитровская и Калужская трассы, которые вот-вот готовы перейти в разряд наиболее успешных, потребуется для развития еще как минимум полтора-два года».

Причины недооценки

На каждом из подмосковных направлений своя интенсивность застройки. Девелопер скорее отдаст предпочтение той местности, которая уже освоена, где просматривается долговременный устойчивый рост и спрос на недвижимость все еще не удовлетворен, — объясняет Антон Маталыгин, заместитель генерального директора компании «НЛК Домостроение». — Часто застройщики идут вслед за ленд-девелоперами. Не раз выходило так, что на направлениях, которые считались недооцененными, постепенно появлялся продукт в виде оформленных и переведенных под жилищную застройку земельных участков, что способствовало дальнейшему активному возведению коттеджных поселков». Еще одна причина слабой популярности направлений — наличие промышленных предприятий, которые изобилуют в таких городах вдоль Горьковского и Ярославского шоссе, как Балашиха, Реутов, Ногинск, Мытищи, Королев.

Третья проблема — наличие аэропортов. О Киевском направлении уже упоминалось. Но той же болезнью страдает Дмитровское шоссе, вблизи которого функционирует аэропорт Шереметьево. При этом коридоры посадки проходят над наиболее привлекательными участками возле Клязьминского водохранилища. Добавляет Дмитровке проблем и промышленность города Долгопрудный.

«Еще три-четыре года назад девелоперы и застройщики возлагали на Дмитровское шоссе большие надежды, — вспоминает Е. Петракова. — Здесь хорошо развита спортивная инфраструктура: лыжные курорты, причалы для яхт, поля для гольфа. Поэтому поселки около воды строили с неимоверной быстротой. Но, увы, ожидаемого спроса так и не последовало, и направление по большому счету не оправдало возложенных ожиданий. Оказалось, что гольфовые поселки не только дороги, но для многих покупателей вовсе не интересны, так же как и яхтовые. Снижается популярность Дмитровского шоссе и по причине плохой транспортной доступности — пробки здесь начинаются если не на 20-м, то на 10-м км, и не рассасываются до самой кремлевской стены».

«Что касается восточных направлений, то поселки строят на Горьковском (Паппилон, Бисерово, Лесная Купавна), Щелковском (Приозерье), Егорьевском и Рязанском шоссе. Пусть нечасто, но загородные объекты здесь появляются, и недорогие дома в них хорошо раскупают.

«Инвесторы и девелоперы на восточных землях без устали «воспитывают» покупателей, — замечает В. Вепринцев. — Ведь эти направления все-таки имеют немало преимуществ. В первую очередь — это красивая природа, леса, большие водоемы. Во-вторых, здесь еще есть шанс успеть купить домовладение в лучших местах и по минимальным ценам. А третий аргумент таков: Министерство транспорта России приступило к прокладке новой альтернативной (платной) автотрассы МКАД — Ногинск, которая позволит снять часть нагрузки с Горьковского и Егорьевского шоссе. Это может положительно сказаться на освоении территорий на данных направлениях. Поэтому, как ожидается, сегмент экономкласса будет развиваться именно на востоке».

На очереди в лидеры

Аналитики утверждают, что в текущем году активно раскупали дома в поселках экономкласса на Киевском, Ленинградском и Минском направлениях, которые еще пару лет назад считались не самыми популярными для коттеджной застройки. Проявление интереса связывают прежде всего с улучшением транспортной доступности или с его близкой перспективой.

Но наиболее ярким примером «прорыва» среди направлений служит Симферопольское шоссе, которое за минувший год практически догнало по предложению Новорижское и прочно заняло второе место по количеству продаж новых домовладений. Тут не поскупились на полноценный ремонт дороги. Шоссе получило статус первой трассы, которая проложена в обход населенных пунктов и практически на всем протяжении не имеет светофоров, зато хорошо освещена на сложных участках.

Это направление начало развиваться в наиболее перспективном на данный момент формате «дальних дач», чему способствовала благоприятная экологическая обстановка и живописная приокская природа. Пик новых проектов, вышедших в 2007 г. и первой половине 2008 г., безусловно принадлежит Симферопольскому шоссе. За прошедшие два года цена сотки земли здесь выросла более чем в два раза — с 2 до 4,25 тыс. долл.

«Хорошие перспективы и у Ярославского направления, где активно ведутся реконструкция и ремонт дорожного полотна, а также сооружены развязки в наиболее затрудненных местах, — комментирует Т. Алексеева. — Пропускная способность шоссе значительно улучшилась, и это привлекло к Ярославке внимание ряда девелоперов». К тому же в этих местах имеются крупные лесные массивы, бесчисленные водоемы. Помимо небольших озер и рек здесь расположены Учинское и Пестовское водохранилища. Все это способствует дальнейшему развитию данного направления.

В разряд очень перспективных перешло Калужское направление, к которому девелоперы присматривались уже давно. Оно находится по соседству с западными направлениями, его отличают хорошая экология, незагруженная дорога. Сегодня здесь возводится немало поселков, причем в самых разных ценовых сегментах.

Пройдет пара-тройка лет, и взоры девелоперов обратятся к Каширскому направлению, которое характеризуют прекрасные ландшафтные виды, множество рек и речушек (Пахра, Каширка, Северка), крупнейшая из которых — Ока. Пока же Каширская дорога не пользуется должной популярностью в связи с ее «промышленным» статусом. Однако областные власти готовы остановить некоторые производства, что благоприятно скажется на чистоте воздуха. Что касается застройщиков, то для них важный стимул — наличие неосвоенных территорий, пригодных под малоэтажную застройку. Пока на этих направлениях достаточно свободной земли, которую можно использовать для строительства. Дело остается, как говорится, за малым — стабилизацией транспортной ситуации и развитием инфраструктуры.

По мнению В. Суслова, попасть в лидеры может любой район, в котором будет решена транспортная проблема. И сколько бы ни говорилось о непризнанных районах, реальность, однако, такова, что дачные и коттеджные поселки по всем направлениям уже перешагнули 30-й км. Хотя объективности ради стоит отметить, что лидеры среди направлений были и всегда будут. Таков закон рынка.

Места хватит всем

В перспективе все направления завоюют популярность. Покупатели с высоким доходом и впредь будут отдавать предпочтение объектам на западе, юго-западе и северо-западе, а с более низким — смогут выбирать жилье на востоке и в прилегающих к этому направлению районах.

«Бесперспективных направлений не бывает, — соглашается Юлия Даниэлян, исполнительный директор компании MOZAIK Development. — Это мы поняли на примере поселка Лесная Купавна, который построили на Горьковском шоссе. Я уверена, что каждое направление найдет своего потребителя, главное — правильно разработать и подать продукт. Когда мы приступали к возведению Лесной Купавны, эксперты рынка отнеслись к проекту скептически. А крупные риэлторы пожимали плечами: дескать, хорошо, если будет продаваться один дом в месяц. Но за два с половиной года компания реализовала все коттеджи в поселке, причем цены за этот период выросли в три с половиной раза».

Сегодня главное — хорошо представлять, какая категория населения считает для себя то или иное направление популярным. Конечно, для состоятельных жителей ни одно шоссе, кроме Рублевки и Новой Риги, популярным не станет, а представители бизнес-элиты будут довольны добротным домом на Калужском или Киевском шоссе.

Сергей Романов

Дата публикации: 11:46 28 ноября 2008

Источник: bpn.ru