Вопрос–ответ. Налоги: работа над ошибками

К сожалению, в сделках с недвижимостью продавцы и покупатели часто допускают ошибки, связанные с налогообложением. Наиболее типичные из них разъясняет ведущий аудитор ООО «Фирма «Ажур — Аудит» Ирина Федулова.

— Покупаю квартиру. При оформлении документов встал вопрос об указании цены. Если реальная стоимость будет занижена до 1 млн руб., то продавец заплатит меньшую сумму налога, а что ждет меня как покупателя?

— В такой ситуации нужно рассматривать несколько аспектов.

Во-первых, занижение стоимости квартиры уменьшает возможности налогоплательщика при получении налогового вычета.

Известно, что при приобретении жилья можно воспользоваться налоговой привилегией, которая позволяет получить из бюджета до 130 тыс. руб. (если стоимость покупки не ниже 1 млн руб.). Таким образом, если в договоре указана цена меньше 1 млн, то соответственно и налоговый вычет будет меньше (13% от стоимости приобретенного жилья).

Стоимость квартиры влияет также на формирование налогового вычета в размере 13% от суммы процентов, оплаченных банку по ипотечному кредиту. Так, если кредит взят на сумму 2,5 млн руб., а стоимость квартиры в договоре указана в размере 1 млн руб., то заемщик может претендовать только на возмещение части оплаченных процентов по кредиту (относящихся к 1 млн руб.).

Во-вторых, существует риск получить от налоговой инспекции требование об уплате налога на реальные доходы, полученные в связи с пересчетом сделки. В соответствии со ст. 40 НК РФ для целей налогообложения принимается цена квартиры, указанная сторонами сделки, — предполагается, что она соответствует уровню рыночных цен. На основании этой нормы налоговые органы могут попытаться доказать, что стоимость квартиры, равная 1 млн руб., не является рыночной и, таким образом, налогоплательщики занижают налоговую базу. Кроме того, в качестве обоснования рыночной цены используются оценочные акты квартиры, которые прилагаются к кредитному договору в качестве обеспечения залоговой стоимости квартиры.

Уклонение от налогообложения влечет за собой разную степень ответственности (от административной до уголовной). Следует учесть, что виновными могут быть признаны обе стороны, так как продавец — необоснованно занизил стоимость сделки, покупатель — получил так называемую материальную выгоду в виде разницы между оценочной стоимостью квартиры и фактической оплатой (эта разница должна облагаться налогом по ставке 35%).

Однако налоговые органы имеют право проверять сделки на правильность применения цены лишь в определенных случаях:

• между взаимозависимыми лицами;
• по товарообменным (бартерным) операциям;
• при совершении внешнеторговых сделок;
• при отклонении более чем на 20% в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

В ст. 20 НК РФ указано, что взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются физические лица, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц, а именно: одно физическое лицо подчиняется другому по должностному положению, или физические лица состоят в соответствии с семейным законодательством РФ в брачных отношениях, отношениях родства или свойства усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Иными словами, если квартира стоимостью 1 млн руб. куплена дочерью у матери, то имеются основания для проверки сделки на соответствие цены рыночному уровню, а следовательно, на наличие материальной выгоды у покупателя и заниженной базы у продавца. В остальных случаях такой контроль со стороны налоговых органов неправомерен.

— Квартира у меня в собственности более пяти лет. Собираюсь ее продать. Насколько я знаю, налог в этом случае платить не нужно. Должен ли я представить в налоговую инспекцию какие-либо документы?

— Налоговая база по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже квартиры может быть уменьшена на величину налогового имущественного вычета. В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ размер вычета зависит от срока владения квартирой на момент ее продажи. Если недвижимость находилась в собственности более трех лет, то размер вычета равен сумме дохода, полученного от продажи квартиры. Таким образом, налоговая база равна нулю, соответственно, и налог тоже. В налоговом законодательстве такой механизм заложен, однако налогоплательщики ошибаются, думая, что он действует автоматически при совершении сделок по отчуждению жилой недвижимости. Такой расчет правомерен только при наличии разрешения налогового органа, получить которое можно, подав в инспекцию по месту жительства налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. К декларации следует приложить документы, подтверждающие стоимость сделки, сроки владения квартирой, а также заявление с просьбой предоставить налоговый вычет в связи с продажей квартиры.

— Сын продает квартиру, принадлежавшую ему всего два года, он должен уплатить налог 13%. Существует ли способ минимизировать расходы?

— Налоговая база по доходам, полученным от продажи жилой недвижимости, может быть уменьшена на сумму налогового вычета. В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при сроке владения квартирой на момент продажи менее трех лет такой вычет равен 1 млн руб. По желанию налогоплательщик может заменить этот вычет на сумму расходов, понесенных им с целью получения дохода от продажи. К таким расходам могут быть отнесены: стоимость приобретения квартиры или ее ремонта при приобретении, стоимость услуг агента по поиску покупателя. Использовать этот метод можно при наличии оригиналов документов, подтверждающих фактические затраты. В налоговую инспекцию необходимо представить договоры, платежные документы (платежные поручения, квитанции от приходных ордеров, расписки).

— Какие документы нужны покупателю квартиры для оформления налогового вычета?

— Для оформления налогового имущественного вычета покупателю квартиры необходимы следующие документы:

• договор купли-продажи квартиры, соинвестирования;
• акт сдачи-приемки квартиры или свидетельство о собственности;
• документы, подтверждающие факт оплаты (расписки, платежные поручения, квитанции от приходных ордеров, кассовые чеки и т. п.);
• заявление о предоставлении имущественного вычета;
• справки о доходах (2-НДФЛ) с места работы;
• декларация 3-НДФЛ (если вычет применяется к доходам по завершенным налоговым периодам);
• реквизиты счета, на который будут перечислены деньги из бюджета;
• реквизиты работодателя, если имущественный вычет будет использоваться в текущем году по месту работы.

— В течение года продала одну квартиру и купила другую. Могу ли я получить налоговый вычет, если не работаю?

— Налоговые вычеты применяются к любым видам доходов, облагаемых по ставке 13%. Различаются два вида налоговых имущественных вычетов, первый связан с продажей, второй — с приобретением жилой недвижимости.

Первый вид вычета равен 1 млн руб. или сумме расходов, понесенных в связи с получением доходов (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Второй вид вычета равен фактическим расходам налогоплательщика по приобретению квартиры (не более 1 млн руб.) и процентам, оплаченным по кредиту (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Первый вид вычета применяют при любой продаже. Вторым можно воспользоваться при отсутствии заработной платы в случае если применение первого вычета не обеспечивает получения нулевой базы по налогу на доходы. Рассмотрим конкретный пример: продана квартира за 3,5 млн руб., иные доходы в налоговом периоде отсутствуют. Срок владения на момент продажи составляет два года. Налоговый вычет (первый вид) в связи с продажей позволяет уменьшить налоговую базу на 1 млн руб., то есть до 2,5 млн руб.

В результате в бюджет придется уплатить 325 тыс. руб. (13% от 2,5 млн руб.). Но можно уменьшить и эту сумму налога, применив в связи с приобретением квартиры второй вычет в размере 1 млн руб. В этом случае налоговая база дополнительно уменьшается еще на 1 млн руб., до 1,5 млн руб. Таким образом, окончательная сумма налога составит 195 тыс. руб. (13% от 1,5 млн руб.).

— Строю дом на собственном участке. Должен ли я буду заплатить налоги после завершения строительства? Какие документы нужно предъявить в налоговые органы?

— После окончания строительства и оформления собственности на завершенный объект недвижимости собственник становится плательщиком налога на имущество. В налоговые органы представлять ничего не нужно, информация об объекте и его инвентаризационной стоимости поступает из органов, регистрирующих право собственности. Расчет налога производит налоговая инспекция самостоятельно и рассылает налогоплательщикам уведомления об уплате налога.

— Как я понимаю, налоговые резиденты имеют льготы при исчислении налогов. Если я являюсь гражданином России, значит, и налоговым резидентом РФ тоже?

— Действительно, налоговым резидентам предоставляются налоговые привилегии в виде налоговых вычетов. В соответствии со ст. 207 НК РФ налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев и период нахождения в РФ не прерывается на периоды его выезда за пределы страны для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения. Как следует из определения, гражданство для установления налогового статуса не имеет значения. Иными словами, налоговым резидентом может быть гражданин любой страны, а гражданин РФ может им и не являться.

— У меня в собственности квартира — после приватизации. Должен ли я платить налог на недвижимость и подавать какие-либо декларации налоговикам?

— В данном случае необходимо платить налог на имущество. Декларации в связи с этим не подаются. Налоговая инспекция самостоятельно рассчитывает налог и присылает по почте налогоплательщику уведомление и квитанцию для оплаты.

— Продаю соседке комнату в коммунальной квартире за сумму менее 1 млн руб. Имею ли я право на налоговый имущественный вычет и должна ли платить налог, если комната находится в собственности менее трех лет?

— Вы имеете право на налоговый вычет. Его сумма установлена в НК РФ в пределах полученного дохода (но не более 1 млн руб.), соответственно вы сможете получить вычет в размере полученного дохода и вам не придется оплачивать налог на доходы.

Дата публикации: 11:50 28 ноября 2008

Источник: bpn.ru