Отложенные нежности

Оценки последствий международного кризиса становятся жестче. Если несколько месяцев назад сам этот кризис существовал где-то там, у соседей, то сейчас затронул и нас. В частности, российскую ипотеку.

Мелочь и крупняк

По оценке президента фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой, дела с жилищным кредитованием если и плохи, то не настолько, чтобы посылать в эфир сигналы SOS. Хотя вытеснение с рынка мелких и средних банков происходит.

Бизнес концентрируется в руках крупнейших игроков: в первом полугодии 2007-го на Сбербанк и ВТБ приходилось 36% всех кредитов, а в первом полугодии нынешнего – уже 56%.

За сентябрь–октябрь, согласно данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, рублевые ставки поднялись на 2,5% и составили почти 16%. Рекордным ростом, по данным «Фосборн Хоум», отмечен октябрь, средние ставки по ипотечным кредитам достигли уровня 2002 года – 17–18% в рублях и 14–15% в иностранной валюте.

Наряду с повышением ставок, банки продолжили ужесточать требования к заемщикам: минимальный размер первоначального взноса вырос с 0 до 20% от стоимости приобретаемого жилья; соотношение между ежемесячным платежом по кредиту и доходом снизилось с 70 до 45%, что автоматически повысило требования к минимальному доходу. В то же время доля одобренных заемщиков сокращается: в минувшем августе их было 85%, а сейчас примерно 40%.

По мнению директора Департамента розничных банковских продуктов Абсолют Банка Эмиля Юсупова, ужесточение требований к заемщику – результат того, что в текущей рыночной ситуации кредитные риски банков существенно возросли. Причем специалисты считают, что возврат к прежней благодати в подходе к клиентам вряд ли возможен.

– Даже если предположить, что через год-два ситуация улучшится, – считает Э. Юсупов, – на легкий и некритичный подход к оценке заемщиков рассчитывать в будущем не приходится. Разумеется, всегда найдутся банки, предъявляющие пониженные требования к клиенту. Но при этом они компенсируют риски более высокой ставкой. Солидные участники рынка, которые всерьез заботятся и о клиентах, и о деньгах своих акционеров, будут проявлять больше консерватизма в своей кредитной политике».

Деньги на жизнь ипотека обретет в результате экстренных мер поддержки со стороны государства, считает Н. Косарева. Речь идет о 60 млрд рублей, выделенных государством для Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). По мнению г-жи Косаревой, это только кажется, будто 60 млрд рублей немного. Если использовать их не напрямую, а на выдачу поручительств по ипотечным ценным бумагам, то под 60 млрд можно выдать поручительств на 500 млрд – а это уже объем рублевого ипотечного кредитования 2007 года. К тому же ипотечные бумаги включены в список ломбардных кредитов ЦБ. Этого достаточно, чтобы поддержать систему хотя бы на достигнутом уровне.

Есть и другие мнения. Председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров Владимир Лопатин сомневается в эффективности принимаемых мер:

– Если говорить о предоставлении гарантий, то все равно у первичных кредиторов должны быть ресурсы. Трехмесячный ресурс, который выдает ЦБ, это не то, что нужно. Разве можно реально строить ипотеку, выдавая кредит на 25 лет, исходя из трехмесячного цикла перекредитования? А какой будет позиция ЦБ завтра?

Если догнать Казахстан...

В какой-то мере судить о том, что ждет нас в ближайшем будущем, можно по тому, что происходит в США и в Казахстане – по времени развития кризиса они опережают Россию примерно на год. Как рассказывает представитель Международной финансовой корпорации Виктор Минц, со второго квартала 2007 года по второй квартал 2008-го темпы выдачи ипотечных кредитов в Казахстане снизились в 8,7 раза. За тот же период цены на квартиры в Алматы упали в 1,8 раза. Распространилась практика повышения банками ставки по кредиту в одностороннем порядке. Причем на вполне законных основаниях (такая возможность предусмотрена кредитными договорами, под которыми стоит подпись заемщиков).

О любопытном личном опыте рассказал на Втором всероссийском конгрессе ипотечных и кредитных брокеров гость из Штатов Павел Ромбах. Кредитование там идет с громадным скрипом, и брокерские услуги стали не выгодны. В то же время появляется много отказов заемщиков погашать кредит. Поднаторев в посреднических услугах и хорошо усвоив психологию банкиров и заемщиков, брокеры в новых условиях с успехом подводят бывших подопечных к компромиссу. Смысл его в том, что заемщик соглашается и дальше тянуть ярмо ипотечных платежей, а банк ослабляет подпруги.

– Сейчас мы занимаемся урегулированием долгов, – объясняет г-н Ромбах, – перед банком стоит дилемма: либо он теряет примерно 40% займов, либо мы договариваемся с банком и клиентом о реструктуризации долга, после чего плавно выводим клиента на уровень выхода из дефолта. Выигрывает банк (он не должен списывать долги), выигрывает и заемщик (он остается в доме).

Мое внимание привлекло не столько откровенно рекламное выступление заокеанского профи, сколько реакция отечественных брокеров. Значительная часть участников в разгар пленарного заседания покинула зал вслед за американским гостем и уже в кулуарах выпытывала у него секреты мастерства. Интерес был живым и неподдельным.

– Россию это ждет примерно через год, когда у вас хорошенечко все рухнет. Не выселять же людей из квартир?! Вы сделали эти займы, вы теперь их будете «оздоравливать», – по-доброму напутствовал слушателей Павел Ромбах.

Сергей Домнин

Дата публикации: 16:49 28 ноября 2008

Источник: bpn.ru