Московская недвижимость: ничья?

Рынок недвижимости столичного региона, по мнению экспертов, находится в патовой ситуации: с одной стороны, продавцы не торопятся снижать цены, с другой – потенциальные покупатели не торопятся инвестировать в недвижимость. В какую сторону качнутся ценовые весы?

В октябре, на круглом столе, посвященном проблемам рынка бизнес-недвижимости, риэлторы и девелоперы делали весьма осторожные, но все-таки оптимистичные прогнозы на ближайшее будущее. Да, падение цен на 20-25 процентов неизбежно, но это лишь подстегнет интерес потенциальных инвесторов и покупателей, так что вслед за падением начнется новый рост – уже во второй половине будущего года. Первая часть прогноза начинает сбываться: продавцы недвижимости уже начали снижать цены, а владельцы квартир начали выставлять их на продажу. Вот только покупательская активность на данный момент не слишком высока.

Упал и не отжался?

Вторая половина ноября началась с шокирующего заявления Центра стратегических исследований и национальных жилищных инициатив (ЦСИ НЖИ) компании «Мультиброкер». По данным ЦСИ НЖИ, только за период с 5 по 11 октября этого года цены на типовые квартиры снизились, причем скачкообразно – на 8-15 процентов!

Больше всего потеряли в цене типовые двухкомнатные квартиры – в среднем по 2 млн. рублей, так что сейчас средняя цена на этот вид недвижимости по Москве составляет порядка 8,5 млн. рублей. Чуть меньшие потери – до 1 млн. рублей – понесли трехкомнатные типовые квартиры (средняя цена снизилась с 13 до 12 млн. рублей). Минимальное снижение цен – до 100 тысяч рублей – отмечено в секторе однокомнатных типовых квартир. Основным объяснением такого резкого и заметного снижения цен на столичные двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, по мнению аналитиков ЦСИ НЖИ, является то, что оба этих сегмента буквально до последней недели демонстрировали существенный рост, притом неоправданный. Сейчас же «ценники» снизились до адекватных показателей и остановились на уровне конца сентября текущего года. Ситуация с типовыми однокомнатными квартирами, наиболее доступными сегодня массовому населению, в последние месяцы существенно не менялась, поэтому нынешнее обрушение цен данный сектор рынка почти не затронуло.

Необходимо отметить, какие именно квартиры участвовали в исследовании и что такое «типовая» квартира с точки зрения ЦСИ НЖИ «Мультиброкер». Типовое жилье расположено в «спальных» районах Москвы в пределах МКАД, рядом со станциями метро (не более 10 мин. пешком). Дома – панельные, не менее 12 этажей. Квартиры – с раздельным санузлом, кухней не менее 9 кв.м, комнатами не менее 12 кв.м. Общая площадь таких квартир составляет: для однокомнатных – 39 кв.м; для двухкомнатных – 53 кв.м; для трехкомнатных – 77 кв.м

В исследовании также особо отмечено, что по условиям отбора, проводимого ЦСИ НЖИ компании «Мультиброкер», за стоимость квартиры принималась типовая цена, т.е. цена средней квартиры на рынке (не средняя цена!) в определенной категории. За типовую цену принимается медианная цена. (Медиана представляет собой значение, которое делит выборку пополам таким образом, чтобы значения 50% объектов из выборки не превосходили медиану, а другие 50% объектов – были не меньше, чем медиана). Такая методика определения стоимости жилья дает реальное представление о стоимости конкретных квартир. Это принципиально отличает ее от методики выявления средней цены за квадратный метр жилой площади, выраженной к тому же в иностранной валюте.

Так что же, процесс пошел?

Никто не спешит покупать

Другие эксперты не столь категоричны в своих выводах. Например, Геннадий Стерник, профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова, считает, что настоящее снижение цен еще не начиналось. По его словам, кафедра провела исследование рынка и составила некий прогноз развития событий до 2010 года. Согласно этому прогнозу, максимальный уровень снижения цен произойдет как раз к середине будущего года и составит 25-30 процентов. После этого рынок «замрет» в ожидании положительной динамики – последняя спрогнозирована на конец 2010 года, когда кризисная ситуация в экономике разрешится и цены на недвижимость вновь пойдут вверх.

С мнением Геннадия Моисеевича согласны и специалисты Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ. Согласно их исследованию, колебание цен на недвижимость во всех сегментах рынка в октябре-первой половине ноября было незначительным. Так, средневзвешенная цена квадратного метра с учетом элитной недвижимости изменилась на 0,7 процента (на данный момент это 196,1 тыс. рублей). Правда, если учитывать предложения, цена которых выражена в валюте, тут снижение заметнее – около 4,8 процента ($7441 за кв. метр).

По мнению генерального директора АКЦ МИЭЛЬ Владислава Луцкова, рынок недвижимости в обозримом будущем (до конца года, по крайней мере) ждет стагнация – показатели спроса и предложения будут сбалансированными. Однако цифры, изложенные в докладе, свидетельствуют о том, что только за октябрь объем предложений увеличился на 3,3 процента (по сравнению с сентябрем): на продажу было выставлено 311 объектов. И эта тенденция сохраняется и в ноябре.

Что год грядущий нам готовит?

По мнению сторонних наблюдателей, такая разница в прогнозах говорит о том, что крупные риелторские агентства сегодня стараются сохранять хорошую мину при плохой игре. Так, по данным, озвученным вице-президентом национальной Ассоциации строителей Владимиром Пономаревым, уже в сентябре этого года покупательская активность снизилась вдвое. Сегодня же она практически на нуле. И это вполне объяснимо.

Как считает Сергей Шевченко, заместитель генерального директора консалтинговой компании DOKI International Realty, рынок постепенно начинает пополняться теми квартирами, которые приобретались с целью инвестиций и дальнейшей перепродажи на растущем рынке. Ожидания инвесторов достигли своего предела, и они готовы снижать цены в поисках покупателя. Но покупатели, в свою очередь, не готовы сейчас инвестировать в недвижимость. Те, для кого покупка квартиры – выгодное вложение средств и их сохранение от инфляции, не хотят рисковать до того момента, когда рыночное падение покажет «дно»: иначе вместо сохранения и возможного преумножения средств можно будет говорить о финансовых потерях.

Те же, кто покупает квартиры для себя – а число таких покупателей после 2006 года, по данным руководителя аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости (ИРН)» Олега Репченко, практически сошло на нет, – тоже выжидают максимально возможного снижения цен, чтобы купить квартиру наиболее выгодно. Хотя, возможно, цены и не снизятся до уровня 2006 года. Так что, на наш взгляд, говорить о том, что рынок недвижимости находится в падении или в стагнации, пока преждевременно. Скорее уж можно говорить о патовой ситуации, когда ни одна из сторон не готова сделать следующий ход.

И приходится соглашаться с теми, кто утверждает, что поворотным моментом в сложившейся ситуации станет первый квартал будущего года. Первый ход должны будут сделать те из владельцев недвижимости, кто заинтересован в возврате хотя бы части своих вложений под угрозой банкротства или расторжения ипотечных договоров – таковы плоды ужесточения банковской политики.

Николай Севрюгов

Дата публикации: 14:28 01 декабря 2008

Источник: bpn.ru