Скоро подешевеет

Для большинства загородных девелоперов и риэлторов на ближайшие полгода, а может, и год наступают трудные времена. Подмосковная недвижимость почти перестала продаваться. Популярную ранее фразу «Берите сегодня, через месяц подорожает» впору сменить на новый слоган — «Не покупайте сейчас, скоро подешевеет». По прогнозам большинства экспертов, цены на загородные дома уже через полгода могут опуститься в среднем на 30-35%.

В первом полугодии 2008 г. на загородные дома был устойчивый спрос, а количество коттеджных поселков достигло 340. В течение этого периода на рынке появилось около 20 новых поселков. По результатам первого полугодия рост цен в загородных коттеджных поселках составил около 15%. По словам коммерческого директора RDI Group Андрея Васильева, по сравнению с аналогичным периодом 2007 г. объем продаж вырос на 10%.

Однако ситуация изменилась в конце лета текущего года, хотя многие руководители компаний заметили первые предпосылки кризиса еще в конце весны. С первыми реальными проблемами девелоперские компании начали сталкиваться в сентябре, что выразилось в сокращении объемов продаж и прекращении роста цен. «Во второй половине 2008 г. (июль, август, сентябрь, октябрь), по статистике, продавалось только 1,5 объекта из расчета на 1 поселок», — сетует Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Villagio Estate. «Летом темпы продаж стали снижаться и к октябрю этого года в среднем по всем объектам сократились в 6-8 раз. Октябрь оказался на данный момент самым кризисным месяцем», — констатирует Дмитрий Халин, руководитель департамента стратегического конcалтинга и оценки компании IntermarkSavills. Сейчас на повестке дня как у продавцов, так и у покупателей вопрос, как будет развиваться рынок в 2009 г.

Суровая реальность

Ближайшие перспективы — серьезная коррекция, которая многое расставит по своим местам. В условиях кризиса будут определены наиболее надежные девелоперы, которые смогут выжить в сложившейся ситуации. Ведь многие из них живут на заемные средства, которые сейчас отдавать нечем в связи с отсутствием продаж. Помимо этого произойдет ценовая «прополка» рынка. Те объекты, которые заявляются на определенном уровне, но ему не соответствуют и продаются по завышенной стоимости, будут отодвинуты на несколько ступенек вниз.

Снижению цены будет способствовать и избыток предложения. Так, объем первичного предложения на данный момент — около 13 000 объектов, но платежеспособный спрос гораздо ниже. «Общий объем потребления по итогам 2007 г. составил около 5500 объектов. В соотношении с текущим объемом предложения можно говорить о серьезном затоваривании рынка», — говорит Андрей Васильев. «В силу более слабой ипотечной зависимости по сравнению с жилой городской недвижимостью спрос на загородную недвижимость будет снижаться в основном из-за потребительских ожиданий, — комментирует Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. — Ожидание того, что девелопер не сможет завершить проект или отложит сроки его реализации, негативно отразится на спросе».

Существовавший в прошлом году спрос в этом и тем более в 2009 г. значительно сократится, что также скажется на снижении цены на загородные объекты. Кроме того, проблемы в реальной экономике, рост безработицы, снижение зарплат не лучшим образом сказываются на покупательской способности населения. Уже сейчас понятно, что все эти проблемы не решатся быстро. «Если такая ситуация продлится и в первом полугодии 2009 г., то можно предположить, что объем продаж и стоимость недвижимости упадут раза в два по сравнению с первым полугодием 2008 г.», — предсказывает Васильев. В настоящее время девелоперам приходится совершать непростой выбор. Уже сейчас некоторые из них, чтобы уйти от убытков и расплатиться с банками, готовы продавать недвижимость в своих проектах по себестоимости.

Многие новые проекты замораживаются. «В условиях нынешнего кризиса некоторые проекты могут превратиться в долгострой и быть выставлены на продажу», — отмечает Васильев. По его словам, те проекты, которые RDI Group еще вчера собиралась активно развивать, сейчас продаются. И, понимая ситуацию на рынке, в компании готовы снижать цены до приемлемого уровня. Размер дисконта на проекты зависит во многом от размера проекта и остроты потребности девелопера в деньгах. Сейчас диапазон скидок, по словам Васильева, — от 10% до 70%.

«Реально угроза заморозки грозит тем проектам, которые только что вышли на рынок (если принять во внимание, что в 2008 г. вышло на рынок 2-3 десятка поселков). Это связано с тем, что начало строительства — подвод коммуникаций и т. д. — самый капиталоемкий этап, и, если застройщик не найдет кредит или не продаст какое-то количество домов, проект будет заморожен», — объясняет Дмитрий Халин. Остановлены будут проекты, где стадия реализации — до 30%. Предположительно их общий объем дойдет до 40% от заявленных проектов. «Остальные просто будут реализовываться медленнее», — уверена Анна Шишкина, начальник отдела маркетинга «Абсолют Менеджмента».

Смена ролей

Девелоперам и риэлторам, которые продают загородные дома, нужно привыкать к новой роли. Те редкие покупатели, которые хотят приобрести загородную недвижимость, могут рассчитывать на сверхлояльность. Сегодня смело можно сказать, что началась буквально война за клиентов. Для покупателя, обладающего свободными средствами, настали хорошие времена. Сейчас появляется реальная возможность купить дешевле то, о чем давно мечтал. Главное — следить за предложением.

«Сегодня лучше купить либо вторичку, которой сразу же можно воспользоваться, решив свой жилищный вопрос, либо участок без подряда, который в отличие от участка с подрядом будет стоить дешевле. А себестоимость строительства в ближайшее время заметно снизится, и через полгода дом можно будет построить существенно дешевле», — рекомендует Васильев. С ним согласна Анна Шишкина: «Если есть свободные деньги сейчас, то нужно ловить выгодные предложения, которые выставляют нуждающиеся в продаже инвестиционных или ипотечных домов — альтернатив квартирам. И аккуратно скупать земли без подряда в ликвидных местах и коттеджных поселках».

Есть вероятность того, что к новому году будет даже небольшой всплеск спроса, который активизируется «новогодними скидками» или дисконтами девелоперов. Как отмечает Дмитрий Халин, в предновогодний период люди захотят уберечь средства от нарастающей угрозы инфляции: «В этот период появляются продавцы, которые готовы давать разумные скидки. Но не стоит вкладываться даже по сверхвыгодной цене в покупку участка с подрядом в тех поселках, где ничего еще нет, тем более где застройщик еще неопытный, который не может грамотно оценить все риски. Стоит покупать готовые дома. Это предложение расширяется, можно приобрести готовый дом для проживания с существенным дисконтом». Он также отметил, что с целью инвестиций выгодно покупать землю, но стоит подождать, пока появятся действительно выгодные предложения, где цена будет кардинально отличаться от текущей.

Эту же идею поддерживает гендиректор компании «Гео Девелопмент» Максим Лещев: «Если есть возможность вложиться, то это стоит делать, поскольку любой кризис лучше пережить с недвижимостью, чем с деньгами, если это свободные деньги. Не стоит рассчитывать на то, что цены будут постоянно падать». «Такой товар, как земля, сильно в цене не упадет, — уверен директор отдела продаж компании “Красивая земля” Артур Хахоков. — Чтобы выжить, компании будут предлагать покупателям выгодные варианты по рассрочкам платежей или выставят на продажу участки меньшей площади».

Продавцы элитной недвижимости также готовы идти на уступки ради клиентов. «В сложной экономической ситуации именно недвижимость является одним из самых надежных денежных вложений. Сегодня на этом рынке можно получить хороший дисконт», — говорит Дмитрий Таганов. По его словам, в сегменте de luxe возможен приток покупателей, ранее рассчитывавших на покупку загородного дома в более дешевом сегменте. Это обусловлено новыми гибкими ценовыми предложениями со стороны девелоперов.

По общему мнению экспертов, снижение цен и нестабильность на рынке сохранятся до конца I квартала 2009 г. «Стабилизация наступит в середине 2009 г. Ввиду отсутствия новых проектов объем предложения уменьшится. Спрос на недвижимость у нас в стране по-прежнему неудовлетворенный, и рынок опять окажется в состоянии равновесия, но оно будет новым, с новыми ценами и объемами продаж», — предсказывает Васильев.

В 2009 г. будут вероятнее всего заявлены поселки экономкласса с коттеджами в непосредственной близости от Москвы, предусмотренные для постоянного проживания. «Это не тот экономкласс, который представлен сейчас дачными поселками на большом удалении или поселками таунхаусов недалеко от Москвы. В строительстве будут активно применяться современные технологии, позволяющие снижать себестоимость. Также появятся поселки с участками экономкласса без подряда, где-то около $10 000 за сотку со всеми коммуникациями», — резюмирует Васильев.

«К концу весны рынок достигнет своего предельного дна, — считает Дмитрий Таганов. — До конца лета ситуация на рынке не изменится, поскольку в этот сезон спрос традиционно наиболее низкий. К началу осени можно ожидать первых признаков оживления рынка. Тем не менее эти прогнозы могут быть скорректированы в феврале-марте 2009 г. ввиду того, что ситуация на рынке сегодня слишком непредсказуема».

Илья Терентьев

Дата публикации: 15:08 01 декабря 2008

Источник: bpn.ru