Первичка и вторичка: кто кого вытянет или затянет?

Нет сегодня более важных вопросов, чем: «Когда закончится кризис?», «Где мы окажемся, когда он закончится?» и «Как будем всплывать?». Специалисты рынка подходят к проблеме несколько иначе. Для них рынок недвижимости не только объект воздействия кризиса, но и его активный субъект, «действующее лицо». Его внутренние подразделения, в частности, рынок первичный и рынок вторичный, их взаимоотношения и противоречия могут сыграть определяющую роль в развитии кризиса и выходе из него. Об этом беседуют директор агентства недвижимости «Собственник» Илья Шкоп и директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» Иван Шульков.

Илья Шкоп: Давайте исходить из того, что к началу 2009 года вывод из страны иностранных кредитных и спекулятивных средств закончится. Зачем иностранным кредиторам растягивать удовольствие? Все что можно вывести, выведут фактически даже раньше. К этому же времени отстроятся каналы поддержки правительством РФ банковского сектора. Еще некоторое время, но не слишком много потребуется на адаптацию в новых условиях, стабилизацию банковского сектора, пусть и на более низком уровне кредитования. Поэтому можно ожидать, что с марта-апреля 2009 года наименее пострадавшие банки начнут расширять выдачу кредитов населению. Основная масса банков может подключиться к лету следующего года. Не будем забывать, что выдача кредитов — их основной бизнес, длительное воздержание в этом вопросе для банков убыточно.

Иван Шульков: Думаю, неуверенность покупателей будет сохраняться до тех пор, пока будут наблюдаться кризисные явления в финансовой сфере, в экономике и на рынке недвижимости. Люди уже побеспокоились о своих средствах: перевели в валюты, положили на счета в госбанках — удачно или нет, другой вопрос. Любое реальное или кажущееся усугубление кризисных явлений будет поддерживать пессимизм относительно рынка недвижимости. Вряд ли в 2009 году у этих людей появится желание инвестировать в недвижимость, даже если она подешевеет вдвое. Если только у них не появится уверенность в том, что пик кризиса позади.

КДО: Очевидно здесь и расходятся судьбы первички и вторички?

Илья Шкоп: Рынки-то разные и цены на них могут быть разные. Готовое жилье — оно готовое, там жить можно. А долевка — это только инвестиция в то, чего пока нет. Поэтому, колоссальная нехватка средств у девелоперов, ведущая к снижению цен на строящуюся недвижимость, не сразу повлияет на вторичку. Консерватизм продавцов готовой недвижимости удержит ее от «пике». Снижение вторички к лету 2009 реально в пределах 10-15%. При этом количество таких сделок будет во много раз меньше, чем на рынке в обычном состоянии. Чтобы продать квартиру в месяц-два, потребуется дисконт, в 30-40% от цены лета 2008 года. Но таких сделок будут единицы. Как правило, люди продают жилье, чтобы купить другое. Таких — альтернативных — сделок на вторичном рынке более 80%. При большом снижении цены человек просто не может себе подобрать вариант на застойном рынке. Он не лимитирован по времени и может держать вчерашнюю цену год или два. И в то время, когда строительные компании идут на дисконты по 25-40%, владельцы готовых квартир вообще не понимают, зачем им снижать цену.

Иван Шульков: Естественно, в период кризиса предложение на рынке недвижимости резко расслоилось на две категории в зависимости от рискованности инвестиций: готовые материальные активы, имеющие правовой статус собственности — квартиры, коттеджи в построенных и эксплуатируемых поселках, а с другой стороны: права требования — объекты в строящихся или «замороженных» проектах. Ликвидность этих двух категорий стала отличаться в разы. Именно первичный рынок пострадал сильнее, оставшиеся на рынке покупатели переориентировались полностью на готовые объекты, как более надежные инвестиции. До конца года мы ожидаем изменения цен на вторичном рынке недвижимости — минус 10% по отношению к августу 2008 года, на первичном рынке — минус 25%. К середине 2009 года эти показатели могу составить минус 20% и минус 30-35% соответственно.

КДО: Итак «пике» вторичке не грозит. Ситуация на первичном рынке гораздо более тревожная. Но люфт между первичкой и вторичкой не безразмерный. Кто кого потянет за собой?

Иван Шульков: Действительно, ситуация тревожная. В октябре-ноябре застройщики, столкнувшись с резким падением объемов продаж, были вынуждены прибегнуть к скидкам. Однако предоставление скидок не особенно помогает девелоперам, поскольку снижение цен, как фактор, не стимулирует покупателей, а лишь подтверждает негативную тенденцию на рынке и подталкивает их к выжидательной позиции в надежде на дальнейшее снижение цен и активный торг на понижение. Наконец, в отличие от фондовых или валютных рынков, где падение может смениться ростом в любую минуту, рынок недвижимости является очень инертным, поэтому «дно» рынка «поймать» гораздо легче. Именно поэтому инвестиции на падающем рынке недвижимости — не самое лучшее решение, потенциальные покупатели ждут именно смены тренда на рост или хотя бы на остановку дальнейшего снижения цен.

Илья Шкоп: Как показывает опыт прошлого кризиса, для начала снижения цен на вторичное жилье требуется существенное сужение спроса на срок более 9-10 месяцев. Так что определенная подпорка со стороны вторички обеспечена. Мы надеемся, что государственная поддержка банковского сектора успеет улучшить ситуацию на первичном рынке. Также не будем забывать, что каждый месяц стагнации рынка это накопление отложенного спроса. А потому, если весь экономический организм начнет восстанавливаться весной 2009 года, то глобального падения не случится. И к концу 2009 года строители отыграют назад свои сегодняшние дисконты. Все это должно привести к скачкообразному росту цен на все типы недвижимости в конце 2009 и 2010 году в Москве. А в 2010-2011 годах в большинстве областных центров. Таким образом, свалится ли вторичный рынок жилья крупных российских городов или нет, зависит в основном от начала стабилизации экономики вообще и банков в частности в 1 полугодии 2009 года. Если рынок в целом устоит, то летом следующего года будет достигнута минимальная цена готового жилья на ближайшие пять лет.

Альберт Акопян

Дата публикации: 17:48 02 декабря 2008

Источник: bpn.ru