Северное Подмосковье: коттеджи готовятся уступить в цене

Северное направление всегда считалось одним из самых привлекательных для жизни за городом. Хорошие экологические условия, отсутствие «грязных» производств, развитая (хоть и загруженная) транспортная сеть – все это делает Север Подмосковья весьма привлекательным как для девелоперов, так и для покупателей. Однако дешевым это направление не назовешь. Оно четко держит планку «бизнес-класса» (таких поселков здесь большинство), хотя волна акций и скидок, которые придумывают продавцы, чтобы реализовать свой товар, докатилась и сюда.

Дороги, ведущие на Север

Главная артерия Северного направления - Дмитровское шоссе, возникшее еще в XIV веке как дорога на Дмитров и берущее начало от Бутырской улицы. Второе по значимости - Осташковское – оно начинается из расположенной в Бабушкинском районе СВАО Осташковской улицы, но вскоре сливается с Пироговским шоссе - продолжением Олимпийского проспекта.

Алтуфьевское шоссе сохраняет название дороги, ведущей к бывшему подмосковному посёлку Алтуфьево. В черте города шоссе проходит строго на север до МКАД, поворачивает на северо-восток и выруливает на 5-й километр Осташковского шоссе. В северном секторе Подмосковья имеется и Рогачевское шоссе, которое начинается в Мытищинском районе, а заканчивается в селе Рогачёво Дмитровского района, где автодорога примыкает к Московскому Большому Кольцу.

Что у нас хорошего и не очень

«Якорями» этого направления считается сеть водохранилищ и развлекательная инфраструктурная составляющая, - сообщила Интернет-журналу о недвижимости Metrinfo.Ru Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood.

Клязьминское, Пироговское, Пестовское, Учинское, Пяловское водохранилища, расположенные между Дмитровским и Ярославским шоссе, - это области застройки поселков, ориентированных на любителей водного спорта. Развлекательные парки - Волен, Сорочаны, Яхрома, строящийся «Сафари-парк».

Главный недостаток направления – традиционный для всех подмосковных шоссе. Транспортная «перезагруженность». Особенно, по мнению генерального директора Urban Group Ивана Богатова, это применимо к Дмитровскому шоссе. Большое количество перекрестков со светофорами да и просто устаревшая дорога, делают путь из Москвы, к примеру, в Лобню длиною не менее, чем в полтора часа. Впрочем, сейчас идет реконструкция Дмитровской трассы, которую частично планируется завершить в самое ближайшее время. К недостаткам ближних территорий севера следует отнести также и влияние аэроузла Шереметьево. Его близкое расположение приводит к тому, что девелоперам приходится тщательно изучать шумовые карты, - подчеркивает эксперт.

Цены и площади ужимаются

Северное направление отнюдь не ценовой аутсайдер. И даже наоборот. По данным исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья (Сентябрь - Октябрь 2008), который провел аналитический центр «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» квадратный метр коттеджей на Дмитровском шоссе в среднем стоит 82, 8 тыс. рублей, и по «дороговизне», оно находится на 6-м месте (впереди – Рублевское, Минское, Новорижское, Киевское, Калужское)

По данным Марии Литинецкой (Blackwood) на Дмитровке можно найти и коттеджи бизнес-класса за «скромные» $600 000 и дорогие «премиум»-дома за $2,9 млн. По данным компании Blackwood загородные поселки и жилые комплексы бизнес- и эконом-класса составляют 53% и 40% соответственно.

Как считает заместитель генерального директора компании «НЛК Домостроение» Антон Маталыгин, по стоимости объектов Дмитровку можно сопоставить с трассами южного и юго-западного направлений –Симферопольским, Калужским или Пятницким шоссе.

Общей тенденцией для подмосковного севера, как, впрочем, и для всего загородного рынка, Виктория Гагарина, ведущий специалист компании «Перевал» называет постепенное снижение цен. Которое, хотя еще и не приняло обвального характера, всё-таки довольно заметно.

Возможно, статистика не отражает пока серьезных ценовых изменений, зато отражает интересную тенденцию – стремление загородного рынка к экономии. В строящихся поселках сокращаются площади домов и земельных участков (а значит – и общая стоимость объекта). Такой вывод сделали эксперты аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» в упомянутом исследовании.

Так, средняя площадь домов на Дмитровке снизилась с 310 до 301 кв. м, а площадь участка с 19,9 до 19,6 соток. Причину этого понять нетрудно, - считают эксперты ИРН. Застройщики, стремятся построить как можно больше домовладений на драгоценной подмосковной земле, чтобы, продавая каждое из них подешевле, в итоге за счет количества получить более крупную сумму. То же самое относится и к домам: с одной стороны, дом меньшей площади будет продан быстрее (его с бóльшим удовольствием купят), с другой - уменьшая число квадратных метров, застройщик экономит на стройматериалах.

Согласен с этим наблюдением и Тарас Степаненко, руководитель земельных проектов ЗАО «Русский дом недвижимости». Уменьшение площадей участков и домов характерно и для поселков бизнес-класса. «Сейчас люди поняли, что даже не очень большой, но эффектный коттедж ничуть не хуже подчеркивает статус владельца, чем огромные бесполезные хоромы, - говорит эксперт. — Еще одна заметная тенденция – деревянные дома. В эконом-классе строить их дешевле, чем кирпичные. Но деревянный дом элитного класса может обойтись владельцу значительно дороже кирпичного той же площади».

Новостройки Севера

По данным Натальи Бланковой, маркетолога компании «Пересвет», на текущий момент доля строящихся коттеджных поселков на Дмитровском шоссе составляет 14,1%, а в 2007 году - 7,8%. Это свидетельствует о значительном повышении популярности данного направления. В компании «ИРН» также отмечают высокую активность застройщиков. Сегодня в активной продаже находится 35 «дмитровских» поселков, и по этому показателю оно на втором месте после Новорижского шоссе.

В 2008 году здесь появились новые поселки «Шоколадный» и Vita Verde, относящиеся к бизнес-классу, - отмечают эксперты Blackwood. «Шоколадный» расположен на территории 24 гектара, потребителю предлагаются 88 участков и 11 проектов коттеджей площадью 220-494 кв. м. Стоимость дома – от 17 до 44 млн. руб. Поселок Vita Verde начал строиться во втором квартале текущего года. На территории 46 гектаров предполагается возвести 221 коттедж площадью 195-420 кв. м на участках площадью от 10 до 25 соток. Стоят они от 11 до 26 млн. руб.

Тенденция к созданию поселков с большим количеством домов на Дмитровке просматривается хорошо: «Пестово» (413 домов, 22 км от МКАД, 35-65 млн. руб., за дома с площадями 350-546 кв. м.), «Зеленый мыс» (324 коттеджа и таунхауса, 28 км от МКАД – стоимость от 27 до 47 млн. руб.) и «Vita Verde» (221 дом, 15 км от МКАД). Правда, это все поселки бизнес-класса.

Лишь одна «новинка» внушительных размеров - жилой комплекс «Мечта» (330 коттеджей, таунхаусов, квартир, 22 км от МКАД) – относится к эконом-классу. Основная идея комплекса - в создании жилья, по качеству и комфорту соответствующего современному дорогому загородному жилью, но по более доступным ценам. Здесь планируется построить три типа жилья: 3-4-этажные дома с однокомнатными (более 40 кв.м.) и двухкомнатными (более 60 кв.м.) квартирами с возможностью их совмещения; сблокированные коттеджные дома, представляющие собой двухэтажный дом, состоящий из нескольких секций – коттеджей, площадью от 100 до 180 кв. м. Третий же вид построек - это отдельно стоящие коттеджи с площадями домов 203-274 кв. м. на участках 11-16 соток и стоимостью 10, 6 – 15,5 млн. рублей.

На Осташковском шоссе за последнее время появилася всего один новый поселок – это «Клуб Раздолье» в 14 км. от Москвы. Стоимость коттеджей с площадями 462-610 кв. метров - 37,8 млн-71,3 млн. рублей. Вообще-то – Осташковское шоссе довольно дорогое и пока что эксперты пророчат ему «элитное будущее». Из уже существующих поселков эксперты отмечают «Пирогово» (с яхт-клубом) «Нехлюдово», «Исключительный», «Золотой город», «Витенеево», «Коргашево».

Новинка на Рогачевском шоссе - поселок «Живописный» (33 км от МКАД). На территории 45 гектаров имеется 55 домовладений. Стоимость одного квадратного метра в домах этого поселка составляет 61-68 тыс. рублей. Однако дом с землей (118-276 кв. м.) «влетает» в 11,5-19 млн. руб.

А на Алтуфьевском шоссе в двух километрах от МКАДа появился поселок «Новые Вешки», где стоимость 514-метрового дома составляет в среднем 68, 6 млн. рублей. Здесь на территории площадью 70 гектаров будет построено 550 отдельно стоящих домов и дуплексов площадью от 220 до 520 квадратных метров.

Приготовились к скидкам?

Признак сегодняшнего рынка – официально о понижении цен никто пока не объявляет. Однако завуалированное снижение идет. Проявляется оно в различных акциях, которые компании предлагают покупателям. Акции множатся с каждым днем – чем ближе к новому году, тем их больше.

Не миновал этот процесс и интересующее нас направление. Так, например, финансово-строительная корпорация «Лидер» объявила о том, что покупатели недвижимости в поселке «Vita Verde» получат сертификат на туристическую поездку. Сумма стоимости тура зависит от квартала, в котором расположен купленный коттедж – от 100 до 300 тысяч рублей. Кроме того, компания заявила о том, что готова выплатить компенсации в случае снижения цен своим покупателям.

Привлекают покупателей и рассрочками. Так, например, коттеджи в «Пестово» предлагают приобрести по ипотеке (это при нынешней ее недоступности). Чтобы получить кредит на 15 лет под 19% годовых в рублях, требуется внести 50% от стоимости дома.

Судя по появившимся новостройкам, северное направление не стремится пока «экономить». Относительно недорогих предложений мы с вами не найдем. Хотя, кто знает, как повернется жизнь. Спрос сейчас серьезно упал, особенно в дорогих сегментах – это отмечают все эксперты, и девелоперы все чаще задумываются о массовом продукте, то есть о переходе от «эксклюзивов» и «элитов» в «эконом».

Сергей Шумаков

Дата публикации: 11:46 10 декабря 2008

Источник: bpn.ru