Банк вправе изменить условия по ипотечному договору в одностороннем порядке

Если залог потерял ликвидность или обесценился, банк может попытаться изменить условия по ипотечному кредиту. Конечно, клиенту ужесточение условий явно будет не по душе: ипотека берется на многие годы, и заемщик рассчитывает выплачивать долг равными долями в течение долгого периода. Вряд ли банк получит его согласие на повышение ставки или досрочное погашение. Да и огромной суммы денег у большинства людей вот так вдруг просто не найдется. Однако кредитная организация может изменить условия в одностороннем порядке.

В октябре Росевробанк обратился к заемщикам с призывом досрочно оплатить часть обязательства по залоговым ссудам. При этом банк сослался на скорый обвал строительного рынка и падение стоимости залога. В связи с этим он порекомендовал своим клиентам досрочно ликвидировать задолженность в размере 30%. Банк стал первым и пока единственным из участников отрасли, который обратился к своим заемщикам с подобным сообщением.

Сейчас, в период кризиса, деньги банкам нужны особенно. Чтобы получить наличность, некоторые кредитные учреждения готовы просить своих заемщиков погасить если не весь кредит, то хотя бы часть задолженности досрочно. Часто банк действительно имеет право потребовать досрочной выплаты. В кредитных договорах практически всех банков существует пункт о том, что кредитор при определенных обстоятельствах может в одностороннем порядке потребовать досрочного погашения всего кредита или его части. При подписании договора заемщики чаще всего просто не обращают внимания на этот пункт. Впрочем, даже если они захотят его из договора убрать, банк может просто отказать в кредите.

Имеет право

Российским законодательством определены условия, при которых одностороннее изменение договора допустимо. В частности, пункт 1 статьи 450 ГК допускает возможность одностороннего изменения договора, а Закон о банках и банковской деятельности допускает право банка на одностороннее изменение процентных ставок по кредитам, вкладам (депозитам), комиссионного вознаграждения и сроков действия договоров с клиентами. Правда, только в том случае, если это предусмотрено в договоре с клиентом. Впрочем, требование о досрочном возмещении ипотечного кредита заложено в большинстве ипотечных договоров. Банк имеет все основания попросить заемщика о возмещении задолженности досрочно в случае наступления форс-мажорных событий. Среди них числится снижение цены залога и изменение материального состояния клиента, что особенно актуально в нынешних условиях, когда стоимость недвижимости падает, а уровень безработицы грозит превысить все мыслимые пределы.

"Кредитный договор должен предусматривать право банка на одностороннее изменение его условий. В противном случае банк не имеет права в одностороннем порядке изменить условия договора, к примеру, повысить проценты за пользование кредитом или потребовать его досрочного погашения, - говорит партнер Группы БДО Юникон Марина Рапопорт. - При наличии в договоре условий, позволяющих одностороннее изменение договора банком (в том числе предусматривающих право банка потребовать погасить часть кредита досрочно из-за возможного удешевления залога), такое одностороннее изменение договора будет законно, если в суде не будет доказан факт злоупотребления правом со стороны банка или нарушения прав потребителей. Как правило, вероятность вынесения судебного решения в пользу заемщика крайне низка".

Как правило, типовые договоры большинства банков предусматривают право повышения процентной ставки в одностороннем порядке в случае изменении конъюнктуры рынка или ставки рефинансирования, независимо от того, будет ли это ипотека, автокредит или обычный беззалоговый кредит наличными, подчеркивает Иван Ивкин, начальник управления розничного кредитования Промсвязьбанка.

Стороны не против

"Любое изменение условий предоставления кредита возможно лишь в том случае, если это оговорено в кредитном договоре, или при обоюдном согласии сторон, - продолжает заместитель председателя правления Абсолют-банка Олег Скворцов. - Если в договоре прописана фиксированная ставка, которая заключается на весь срок действия кредита, и не указано право банка менять ставку, то юридически повышать или понижать ее без согласия заемщика банк не имеет права. А если изменения ставки предусмотрены договором, то в нем должны быть прописаны все условия, при которых банк может пойти на такую меру".

Согласно статье 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК, другими законами или договором. "При нарушении заемщиком обязательств по договору банк вправе досрочно взыскивать предоставленные кредиты и начисленные по ним проценты, если это предусмотрено договором, а также обращать взыскание на заложенное имущество в порядке, установленном федеральным законом. Кредитор по кредитному договору вправе в определенных случаях потребовать от заемщика досрочного возврата оставшейся на момент требования суммы кредита вместе с причитающимися процентами", - напоминает Вячеслав Кискин, старший юрисконсульт АКГ "Интерком-Аудит".

Такое требование может быть выдвинуто к заемщику в следующих случаях:

- при нарушении заемщиком срока возврата очередной части кредита, если в кредитном договоре предусмотрено, что кредит возвращается по частям (в рассрочку) (п. 2 ст. 811 ГК);

- в случае невыполнения заемщиком условия договора о целевом использовании суммы кредита либо при необеспечении кредитору возможности осуществления контроля за целевым использованием суммы займа (ст. 814 ГК);

- при невыполнении заемщиком обязанностей по обеспечению возврата суммы кредита, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые кредитор не отвечает (ст. 813 ГК).

За счет клиента

В отличие от банков заемщики мало задумываются о том, что рано или поздно может наступить форс-мажор. Кредитные договоры, которые мало кто из заемщиков читает до конца, составлены так, что в случае чего все риски несет должник. Банк имеет все основания попросить заемщика о возмещении задолженности досрочно в случае наступления таких событий, как снижение цены залога, изменение материального состояния клиента. Первый случай наиболее распространен.

В договоре может быть предусмотрена возможность банка требовать полного или частичного досрочного гашения кредита в случае уменьшения оценочной стоимости заложенного имущества. Другой вариант - заемщик может восполнить залоговую стоимость, дополнительно заложив другое имущество (квартиру, дом, машину). Однако требование банка предоставить дополнительный залог или досрочно погасить часть долга необходимо обосновать. Это значит, что цена недвижимости как минимум должна стать ниже той, за которую она приобреталась (соответствующая сумма указана в кредитном договоре). Для этого банку обязательно нужно сделать новую, официальную переоценку недвижимости, выявить понижение первоначальной цены жилья и лишь затем требовать досрочного погашения кредита. Поэтому на требования погасить часть или весь долг, не подкрепленные такой оценкой недвижимости, заемщики могут не обращать внимания.

"Если типовые формы договоров вышеуказанного банка включают соответствующие пункты и стоимость залога действительно уменьшится, банк на вполне законных основаниях сможет выставлять указанные требования. Однако для осуществления выставления данного требования банку придется доказать уменьшение стоимости недвижимости, находящейся в залоге", - говорит Иван Ивкин. В то же время Вячеслав Кискин уверен, что потеря ликвидности заложенного имущества заемщика в связи с изменением его рыночной стоимости не несет для последнего каких-либо рисков в отношениях с банком-кредитором.

На этот счет существуют специальные банковские нормативы, согласно которым банк осуществляет перевод такой сделки в другую группу риска, в том числе создает резерв (возможные потери по ссудам).

"Банк также имеет право потребовать досрочного погашения кредита, обеспеченного ипотекой, и в иных, предусмотренных ипотечным законодательством случаях, например, если по обстоятельствам, за которые залогодержатель (банк) не отвечает, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось", - указывает Марина Рапопорт. Тем не менее в банках уверяют, что пока не планируют пересматривать условия по действующим кредитам, в том числе и в случае удешевления предметов залога.

Лидия Захарова

Дата публикации: 13:46 15 декабря 2008

Источник: bpn.ru