Сезон охоты на арендатора

Рынок недвижимости всегда живо реагирует на происходящие в экономике перемены. При этом, один из лучших индикаторов состояния рынка - это сектор арендного жилья. Дело в том, что на рынке продажи застройщики стремятся не распугать инвесторов снижением цен и скрываются за новогодними скидками и акциями. А на вторичном рынке никто не знает реальных цен сделок: все индикаторы аналитиков - это только отражение «ценников», публикуемых в рекламе. С арендой все проще: реальные ставки и объем предложения риелторам известны, а «коэффициент уторговывания» гораздо ниже, чем на рынке продажи. О чем же говорят сигналы, которые посылает сегодня рынок аренды московского жилья? Своими наблюдениями поделились профессионалы рынка.

На элиту спроса нет

Было не раз подмечено, что ставки аренды в целом растут более спокойно, чем цены продажи. Например, когда в 2005-2006 гг. цены за год выросли в два раза, рост аренды был значительно скромнее. А что же происходит сегодня? «Несмотря на кризис, на рынке аренды происходят обычные сезонные явления, - говорит Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». - В этом году, как и во все предыдущие годы, сезонный рост арендных ставок начался в конце июня - начале июля, продолжался он традиционно до октября. В октябре цены на аренду стабилизировались до нового сезонного роста, который обычно возобновляется в июле следующего года. В этом году сезонный рост уже исчерпал себя, и до конца года роста стоимости аренды ожидать не следует».

«В целом можно сказать, что стоимость аренды в квартирах бизнес-класса оставалась стабильной, незначительные колебания в пределах от 0,5% до 1,4% находятся в диапазоне статистической погрешности, - говорит руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. - Устойчивость арендного рынка к финансовому кризису вполне закономерна. С одной стороны, растет предложение. Но и спрос поддерживается на высоком уровне: большинство потенциальных покупателей ждут, в какую сторону пойдет рынок и продолжают снимать жилье, вместо того чтобы покупать его».

Другие эксперты не разделяют этот ценовой оптимизм. «Спрос резко снизился, а объем предложений постоянно растет, - уверяет Ольга Ольховская, начальник отдела аренды компании «БанкИР». - Арендные ставки упали пока на 15-25% в сегменте стандартного жилья и на 20-40% в сегменте элитных квартир. Больше всего «просели» арендные ставки в элитных комплексах.

Клиентов-иностранцев почти не осталось, выручают столичные топ-менеджеры». В аналитическом центре агентства недвижимости DOKI заявляют, что в ноябре произошло очень серьезное падение: всего за один месяц «арендные ставки на однокомнатные и двухкомнатные квартиры в разных сегментах снизились от 11,5% до 19%». По данным этой компании, средняя арендная ставка на однокомнатные квартиры эконом-класса упала до 27,5 тыс. рублей по сравнению с октябрем, когда она находилась на отметке 31 тыс. рублей.

Стойкий оловянный… эконом-класс

Сравнивать данные разных компаний сложно, поскольку они используют различные «исходники» (по всему рынку или только по своей компании), а также разную классификацию жилья. Тем не менее, практически все эксперты отмечают, что эконом-класс оказался наиболее устойчив в условиях кризиса. «Более значительный прирост ставок аренды наиболее доступных по стоимости квартир объясняется расширением круга арендаторов: в связи с кризисом многие съемщики вынуждены сократить расходы», - считает Дмитрий Таганов. Но не все согласны, что в этом сегменте в ноябре вообще был какой-то рост, не говоря о значительном. «Существенного изменения стоимости найма наиболее востребованных квартир эконом-класса не произошло, - говорит Павел Косов, директор территориального отделения «Центральное» агентства недвижимости МИАН. - Рублевые ставки аренды в этом сегменте по сравнению с октябрем практически не изменились и составляли в ноябре около 33,3 тыс. рублей. Средняя цена аренды квартир бизнес- и элит-классов снизилась примерно на 5% по сравнению с октябрем – до 68,4 тыс. и 306,2 тыс. руб. в месяц соответственно. Однако, часто в ходе реальных переговоров арендодатели соглашаются на дополнительную корректировку арендных ставок до 10-15% от первоначальных цен в сторону снижения».

По мнению Юлии Гасиловской, директора отделения «Центр аренды» компании «БЕСТ-Недвижимость», несмотря на общее падение, спрос в эконом-классе отчасти пополняется за счет тех нанимателей, которые вынуждены перейти в более дешевый сектор рынка из-за своих финансовых проблем. Также люди стали чаще делить одну квартиру с друзьями или даже с другой семьей (кстати, такая практика очень распространена на Западе - вспомним хотя бы сериал «Друзья»). В компании считают, что эконом-класс почти не затронут кризисом, во всяком случае, нижняя планка для однокомнатных квартир как была на уровне 22-23 тыс. руб. в месяц, так и осталась. А вот премиум-класс упал на 25%. В бизнес-классе некоторые объекты сдаются по прежней цене, но растет число собственников, которые готовы идти на серьезные скидки, чтобы быстрее сдать свое жилье.

Компания «ИНКОМ-Недвижимость» настроена наиболее оптимистично: «В сегменте эконом-класса в течение октября-ноября было зафиксировано плавное повышение ставок на 2%, - заверил Дмитрий Таганов. - В октябре больше всего подорожала аренда наиболее ликвидных однокомнатных квартир - она увеличилась на 3,1% и составила 30 348 рублей в месяц. Аренда двухкомнатных квартир осталась практически на прежнем уровне - 40 702 рублей в месяц, ставки по трехкомнатным квартирам немного снизились - на 0,1% до 53 233 рублей в месяц. Таким образом недорогие квартиры эконом-класса оказались наиболее устойчивыми к проявлениям кризиса. А вот владельцам квартир бизнес-класса радоваться не приходится: в течение октября происходило снижение арендных ставок во всех квартирах, за исключением четырехкомнатных, которые прибавили в цене 2,5% до 95 533 рублей в месяц. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в этом сегменте снизилась на 1,4% до 42 983 рублей в месяц. Двухкомнатные квартиры подешевели на 0,9% до 63 869 рублей в месяц, трехкомнатные - на 0,5% до 87 025 рублей в месяц».

Изобилие подкралось незаметно

Все эксперты соглашаются с тем, что объем предложения существенно вырос. Например, в октябре общее предложение арендных квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость» выросло на 6,6% до показателя 3 881 объект. По словам Дмитрия Таганова, основная доля предложения (37,4%) приходится на квартиры, арендная ставка в которых составляет 30-45 тыс. руб. в месяц. Доля квартир с арендной ставкой от 45 тыс. до 80 тыс. руб. составляет 31,1%, а на ценовой сегмент 80-120 тыс. руб. в месяц приходится 9,9% предложения. В целом по рынку объем предложения вырос еще больше. По данным компании DOKI, в ноябре в Москве сдавалось 8120 квартир - на 14,6% больше, чем в октябре. Из них только 200 дорогих (со ставками до 80 тыс. руб.). Более половины предложения приходится на квартиры со ставками до 35 тыс. руб. в месяц. И наконец, 1680 квартир предлагались по средней ставке 41 тыс. руб. (на 14,6% дешевле, чем в октябре).

В «БЕСТ-Недвижимость» заявили, что на сегодня наймодателей в 3 раза больше, чем нанимателей. «Вообще, в этом году ситуация с арендой очень похожа на ту, которая была после кризиса 1998 года, - замечает Ю.Гасиловская. - Тогда тоже объектов было гораздо больше, чем потенциальных нанимателей. Мы прогнозируем, что такой дисбаланс будет сохраняться до мая-июня 2009 года». По данным «МИЭЛЬ-Аренда», в октябре наблюдалось увеличение предложения квартир практически всех ценовых диапазонов: «Предложение квартир от 1000 до 3000 у.е. в месяц увеличилось на 18,88%, от 3000 до 6000 у.е. - на 54,12%, квартир стоимостью от 6000 у.е. увеличилось на 65,86%, - говорит Мария Жукова. - Связано это может быть с тремя факторами. Во-первых, освободились «летние» квартиры, хозяева которых решили продолжать их сдавать. Во-вторых, на рынок поступили «зависшие» квартиры с рынка купли-продажи. В-третьих, часть квартир были освобождены арендаторами, которые не в состоянии оплачивать найм. Основной на данный момент, думаю, является причина под номером два».

Ю.Гасиловская добавляет к этому списку еще один источник предложения: некоторые собственники, купившие жилье по ипотеке, не в состоянии вытянуть ежемесячные платежи и вынуждены сдавать свои квартиры, чтобы их не лишиться: как известно, банки сейчас свирепствуют. Соотношение спроса и предложения на рынке аренды всегда зависит от ценового уровня: в дешевом сегменте преобладают наниматели, а в дорогом - желающие сдать. Где-то по середине спрос и предложение сбалансированы, но сама эта «середина» все время смещалась наверх. Сейчас, считают в «БЕСТ-Недвижимость» объемы спроса и предложения примерно сбалансированы на уровне 50 тыс. руб. в месяц. А самыми востребованными в МИАН называют квартиры с арендными ставками до 30 тыс. рублей вследствие сохраняющегося дефицита в данном сегменте.

Так выпьем же за то, чтобы наши возможности…

Спрос и предложения меняются не синхронно. В МИАН уверяют, что в сентябре-октябре спрос на аренду квартир даже вырос (почти в 1,5-1,6 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года), что явилось закономерным следствием оттока людей с рынка купли-продажи: исчезновение ипотеки, снижение доходов населения, общая финансовая нестабильность привели к сокращению количества граждан, готовых и способных купить себе жилье. Но в ноябре, добавляет Павел Косов, прогрессирующее влияние финансового кризиса отразилось и на рынке аренды: «Сокращения персонала и общее снижение уровня заработных плат привели к тому, что количество желающих, а точнее, имеющих возможность снимать жилье, также заметно сократилось - спрос на аренду столичного жилья по сравнению с октябрем снизился более чем на 20%. При этом объем предложения, который в конце лета - начале прошедшей осени традиционно снижался, в течение ноября увеличился почти на четверть».

В компании «МИЭЛЬ-Аренда» предлагают не сгущать краски: если не теоретизировать, а посмотреть на статистику, то о серьезном кризисе спроса пока говорить не приходится: «Наблюдается другая тенденция: снизился спрос на объекты стоимостью выше 1000 у.е., при этом несколько увеличился спрос на квартиры стоимостью 751-1000 у.е., - говорит Мария Жукова. - Однако данная тенденция характерна для этого времени года, а спрос в октябре 2008 года превышает спрос в октябре 2007 года за исключением диапазона 751-1000 у.е., на который в прошлом году приходилась основная масса квартир эконом-класса».

Наниматель стал капризным

Меняется структура рынка, точнее говоря, наниматели становятся более требовательны, а «убитые» квартиры сдавать все сложнее. «Быстрее и на более выгодных условиях сдается жилье у собственников, более гибко учитывающих пожелания арендаторов (укомплектовка мебелью, бытовой техникой). Также проще сдаются квартиры со свежим ремонтом, или в аккуратном состоянии», - говорит Ольга Ольховская («БанкИР»). Правда, при ставке менее 1000 долларов в месяц нанимателю особо привередничать не приходится. «Такие квартиры остаются самыми ликвидными, а спрос на них намного превышает предложение, - констатирует Дмитрий Таганов. - Причем практически все специалисты соглашаются, что любая статистика спроса и предложения не соответствует реальности - по договорам найма сдаются от силы 10% дешевых квартир, остальные остаются в тени. Этот сегмент арендного рынка - наиболее непрозрачный из всех. Помимо квартир, в обход всех правил сдаются комнаты в общежитиях, нефункционирующие ведомственные дома отдыха и санатории». Сюда можно добавить комнаты в квартирах, которые нередко сдают одинокие пенсионеры.

Понятно, что о высоких стандартах в этом «теневом» сегменте говорить не приходится. В целом, по словам Д.Таганова, каких-либо знаковых подвижек нет: как и раньше, основную массу предложения на рынке аренды составляет ветхий жилой фонд, то есть старые пятиэтажки и дома типа «плохая панель» и «плохой кирпич». По информации «БанкИР», самые ходовые квартиры эконом-класса сдаются сейчас по таким ставкам: 20-30 тыс. руб. однокомнатные и 27-35 тыс. руб. двухкомнатные. В компании «ИНКОМ-Недвжимость» сообщили, что в спальных районах снять 1-2-комнатную квартиру можно за 20-52 тыс. рублей в месяц. Причем за эти деньги вам, скорее всего, предложат квартиру без ремонта и без мебели в полуразвалившейся пятиэтажке. Так что с тысячей долларов и сегодня особо не разгуляешься.

Рынок без посредников не останется

Кому сейчас приходится затягивать пояса, так это риелторам. Крупные компании заявляют, что объем проводимых ими сделок упал на 30%, но есть основания подозревать, что потери еще больше. Идут увольнения агентов, а те, которые остаются, получают меньше денег. Получить pink slip (уведомление об увольнении) рискуют агенты, не выполняющие план: рабочее место тоже стоит денег. В настоящее время большинство наймодателей не платят риелторам и подают информацию сразу во многие агентства. То есть главный источник дохода - наниматели. «Эксклюзивные» договоры с хозяевами квартир распространены только при сдаче дорогих квартир. На рынке часто используются схемы 50 на 50, когда агенты двух сторон сделки делят комиссию от того клиента, который ее платит. Бывает, что платят обе стороны (причем иногда одному и тому же агентству).

При эксклюзивных схемах хозяин платит комиссию в размере от 30 до 100% арендной ставки, наниматель обычно платит 100%. Есть компании, которые специализируются на элитной аренде (у них только эксклюзивы с хозяевами, а арендаторы зачастую не платят вообще), другие работают со всеми ценовыми сегментами, но с определенной цены соглашаются только на эксклюзивные отношения с наймодателем. Планка арендной платы, с которой агентство соглашается работать с хозяином жилья только на эксклюзиве, разная. Например, в «БанкИР» она равна 50 тыс. руб., в «БЕСТ-Недвижимость» - 80 тыс. рублей.

Эта сложная структура рынка риелторских услуг позволяет риелторам не опасаться, что они останутся без работы. Если даже у части нанимателей пропадет желание обращаться к посредникам, этот процесс можно будет легко скомпенсировать за счет спроса на риелторские услуги со стороны хозяев квартир. «Мы уверены, что роль риелтора будет еще более значительной, чем прежде, - заявила Юлия Гасиловская. - Когда объектов на рынке много, то сдать квартиру выгодно и быстро можно только с помощью профессионала».

Петр Чернов

Дата публикации: 11:44 18 декабря 2008

Источник: bpn.ru