Реформе ЖКХ сделают капитальный ремонт

Жилищно-коммунальное хозяйство переходит в иное «фазовое состояние»: ответственными за содержание домов будут не городские власти, а сами жители. Но инициаторы реформы, выполнив половину заявленных задач, готовы пересмотреть конечную цель преобразований и сменить или хотя бы подкорректировать курс.

Сколько бы в последние годы средств ни вкладывалось в коммунальное хозяйство, которому в советскую эпоху доставался лишь минимум бюджетных ассигнований, денег на приведение его в порядок не хватает. Исправить ситуацию смогут лишь совместные усилия власти, управляющих компаний и самих собственников жилья.

На полпути

Реформа ЖКХ длится уже несколько лет – и все еще только начинается. Старт основательным переменам должен был дать Жилищный кодекс РФ, в полном объеме вступивший в силу в марте 2005 года. При всей непоследовательности и противоречивости этого документа он стал переходным звеном от государственного и муниципального управления жилищным фондом к частно-государственному партнерству с участием граждан. К маю 2008 года собственникам квартир предстояло определиться с формой управления многоквартирными домами.

Крайний срок миновал. Прошло еще полгода. Но до сих пор федеральные власти не располагают полноценной информацией о том, где требование кодекса выполнено, а где – нет. Андрей Широков, советник председателя Совета Федерации Сергея Миронова, заявил об этом на V Международной конференции «Модернизация ЖКХ России». «Вице-губернаторы, которые курируют эти вопросы, руководители соответствующих органов управления в регионах рассказывают, что работа проводится, сведения собираются, и что они четко знают – где, как и что у них происходит. Но на уровне Российской Федерации такой информации в полном объеме нет», – сообщил господин Широков.

Последние справочные данные, на которые опираются в Совете Федерации, датированы июлем 2008 года: к тому времени с выбором способа управления в целом по стране определились владельцы помещений 1,3 млн многоквартирных домов – 58,3% таких зданий. Полностью формы управления выбраны только в Татарстане. В Тюменской области показатель составил 87,6%, в Волгоградской – 72%. В остальных регионах России, в том числе в Москве и Петербурге, он на тот момент был заметно ниже.

Как правило, выбор делается в пользу профильных организаций (УК – управляющих компаний). В среднем по России 29,5% (из уже упомянутых 58,3%) обитателей многоквартирных домов предпочли именно такой вариант. Непосредственному управлению, при котором договоры на коммунальные услуги заключаются с каждым собственником помещения отдельно, а расходы на управление сведены к нулю, доверили свое жилье почти 25% граждан. На долю товариществ собственников жилья (ТСЖ) и кооперативов приходится 3,9% домов.

«Мы можем констатировать, что на 1 мая 2008 года требования Жилищного кодекса РФ в полном объеме соблюдены не были. Жители более чем 40% многоквартирных домов не определились с формой управления. Муниципальные органы, как видно из приведенных цифр, также не провели конкурсы, не подобрали управляющие компании. Видимо, там, где выбор способа управления сделан не был, обслуживание домов происходит по старой схеме, то есть МУПами и ГУПами», – подытожил Андрей Широков.

Куда ж нам плыть?

Сегодня нет однозначного мнения даже о том, как сфера ЖКХ должна развиваться в дальнейшем. В федеральных «верхах» идут дискуссии о том, можно ли доверить управление домами самим жителям и какой вообще должна быть цель управления.

«В Жилищном кодексе не прописана самая главная позиция: для управления многоквартирными зданиями нужно подбирать специализированные команды, УК, – говорит советник Сергея Миронова. – Потому что сегодня жилой недвижимостью управлять по закону могут и ТСЖ, и другие непрофессиональные структуры, которым трудно хозяйствовать на таких сложных объектах. Общественники, выбранные в руководство ТСЖ, чаще всего даже не представляют, что такое управление жилой недвижимостью». Это означает, что в ЖК РФ, который предоставляет собственникам широкие возможности, будут вноситься изменения. Но за каждый пункт, меняющий принципиальные положения, разгорится настоящая парламентская схватка.

Сторонники внесения корректив обратили внимание и на, казалось бы, сугубо теоретический вопрос. «Кодекс не определяет главную цель управления многоквартирным объектом, документ лишь фиксирует необходимость содержания дома и предоставления коммунальных услуг, – поясняет Андрей Широков. – Надо сформулировать в Жилищном кодексе, что целью управления следует считать повышение стоимости и ликвидности жилья». Содержание лестниц, труб и крыш строений разработчики новых формулировок считают лишь следствием, вытекающим из этой задачи, и условием ее выполнения.

Кто бы ни управлял домом, жильцам вскоре, видимо, придется искать деньги на новые платежи – им предстоит вскладчину страховать общее имущество. Пока в кодексе такой нормы нет, хотя внести ее предлагалось еще четыре года назад. Тогда сторонников нововведения обвинили в том, что они лоббируют интересы страховых компаний. «Сегодня непонятно, кто будет восстанавливать испорченный лифт, устранять поломки иного оборудования в многоквартирном здании после того, как там уже сделан капитальный ремонт и прошли все гарантийные сроки. Жилищный кодекс должен предусматривать обязательное страхование общего имущества домов», – считает господин Широков.

Не исключено, что обязательной станет установка общедомовых приборов учета тепла и воды. Разработчики поправок уверены, что добровольно собственники такие счетчики не установят. Ведь стоит поставить эти устройства в стандартной пятиэтажке, стены которой не держат тепло, плата за потребляемые услуги возрастет. И жильцы немедленно решат вернуться к старой схеме расчетов: приборы учета им не выгодны. Изменения, которые обязывают поставить счетчики в каждом многоквартирном доме во всех регионах страны, сейчас вносятся в закон о Фонде содействия реформированию ЖКХ – средства на капитальный ремонт домов будут выделяться только при наличии приборов учета.

Заодно в законодательстве могут появиться и другие новации. Например, закон о социальном жилье, которое предоставлялось бы не в постоянное, а лишь во временное пользование, по срочному договору. Такой документ мог бы предусматривать и финансирование строительства социального жилья частными партнерами. Инвесторы будут заселять в социальные квартиры только тех людей, которые имеют на это право и смогут вносить квартплату с помощью субсидий и дотаций из муниципальных и федеральных бюджетов.

В поисках конкуренции

В Северной столице городская концепция реформирования ЖКХ на период до 2010 года была принята в 2004 году. С тех пор, по словам председателя Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга Юниса Лукманова, демонополизирована система управления жилищным фондом, завершен процесс выбора управленческих форм. Это означает, что обитатели 92% многоквартирных домов определились с выбором способа управления. В остальных случаях районные администрации провели конкурсы по выбору управляющих организаций. Кроме ТСЖ горожан обслуживают 24 «Жилкомсервиса» со 100%-ным городским капиталом и 21 «Жилкомсервис» с 20%-ной долей участия города в уставном капитале, а также более 60 частных управляющих организаций, что означает развитие конкурентной среды на практике. В конце декабря пройдут торги по продаже 80%-ной доли Петербурга еще в шести «Жилкомсервисах». На долю управляющих компаний приходится около 70% жилищного фонда Северной столицы.

В ходе конференции «Модернизация ЖКХ России» руководители петербургского Жилищного комитета подписали соглашение о партнерстве с литовской УК «Сити Сервис», которая 15 лет действует в Литве, Латвии, на Украине и в России, в том числе третий год – в Петербурге и Ленобласти. В городе на Неве компания обслуживает более 600 многоквартирных домов, в которых живут свыше 150 тысяч человек. Юнис Лукманов не исключает появления на этом рынке и других зарубежных компаний. Город со своей стороны вкладывает все больше средств в модернизацию коммунального комплекса. Расходы на капремонт – начиная с 2004 года – возросли с 2,1 до 16,3 млрд руб. в год, то есть почти в восемь раз (хотя бюджет Петербурга увеличился всего в четыре). В десятки раз уменьшилось число вечно протекающих крыш и залитых водой подвалов, ремонтируются лестничные клетки. Несмотря на финансовую нестабильность, в грядущем году расходы петербургского бюджета на жилищно-коммунальное хозяйство вырастут почти вдвое, как сообщил председатель Жилищного комитета. Благодаря установке домофонов, введению постов консьержей и другим мерам число преступлений в жилых домах снизилось за три года на 30%.

Однако более чем 20 тысячам зданий требуется значительный капремонт инженерных сетей и строительных конструкций из-за высокой степени износа. Более 35% жилищного фонда составляют дома, возведенные в 1957–1980-х годах, – их потребительские качества крайне низки. Еще 16,5% строений – это дореволюционные здания, в которых никогда не было капремонта.

В Жилищном комитете одной из ближайших задач реформы считают повсеместное внедрение приборов учета. С 2005 года их установлено почти 8 тысяч, в том числе около 3 тысяч – за счет инвесторов, хотя прежде счетчиками воды и тепла были оснащены только 2% жилых зданий. Сегодня в Пушкинском районе они установлены уже повсюду, в Красносельском – в большей части жилищного фонда. Эта работа будет завершена в 2010 году – раньше, чем требует федеральный закон. В 2009-м планируется установить еще около 3,5 тысячи приборов. Установка приборов учета позволила товариществам собственников и управляющим компаниям выйти на прямые отношения с монополистами.

Нелишние миллиарды

Юнис Лукманов называет Петербург городом-первопроходцем жилищно-коммунальной реформы. Но чтобы привести весь жилищный фонд в должное состояние, нужно более трех городских бюджетов, то есть суммы в десятки раз большие, чем выделяются ныне. Поэтому город не стал отказываться от средств федерального Фонда содействия реформированию ЖКХ на капитальный ремонт многоквартирных домов и расселение аварийного жилья. Северная столица уже получила средства по своей первой и пока единственной заявке. За три года Фонд выделит городу около 8 млрд руб.

Однако сотрудничество с этим федеральным институтом могло бы разворачиваться успешнее, если бы не законодательные препятствия. Процедура получения городом федеральных средств значительно сложнее, чем любым иным регионом. «Если почитать 185-й закон, создается впечатление, что он был написан для всех регионов, кроме Москвы и Петербурга. В федеральных органах это подтверждают: мол, вы и так богатые, у вас своих денег достаточно», – рассказывает начальник управления по работе с объединениями собственников жилья и управляющими компаниями Жилищного комитета Денис Шабуров.

Обычному субъекту Федерации для получения средств достаточно выполнить 23 условия Фонда только в двух муниципальных образованиях, тогда как Москве и Петербургу следует сделать это по городу в целом. Еще полгода назад закон требовал от них, например, сформировать земельные участки под всеми жилыми домами. Сделать это непросто даже в небольших населенных пунктах, потому что исполнительная власть не может принять решения о границах участков без собраний жильцов-собственников в каждом здании. А провести эти «сходы» – большая проблема. Правительство Северной столицы выступило с инициативой об изменении законодательства – и федеральный центр пошел навстречу. Теперь формировать участки надо только под теми домами, которые включаются в адресные программы расселения аварийных объектов и капитального ремонта.

Еще сложнее получить от тех же собственников согласие на внесение ими 5% стоимости капремонта, которого требует закон о Фонде содействия реформированию ЖКХ. «В других регионах жители обычно согласны – там капремонта ждут десятилетиями. А в Петербурге ремонты в последние годы велись исключительно за счет бюджета города, без привлечения федеральных средств и денег собственников, – говорит Денис Шабуров. – Люди привыкли к этому. Когда проводятся собрания, горожане ссылаются на положения закона о приватизации и говорят: сначала передайте нам жилищный фонд в нормальном состоянии, профинансируйте эти работы, а потом мы подумаем, вносить ли деньги». Тем не менее город на Неве планирует полностью выбрать все предусмотренные для него средства Фонда.

Ленинградская область за те же три года получит 3,4 млрд руб. Но для нее это – серьезное подспорье. В муниципалитетах, где капремонтов не видели много лет, они становятся реальностью. Регион подал за этот год две заявки, однако в работе по ним приняли участие только 32 поселения из 204. В отличие от Петербурга (мегаполис не рискнул заниматься капремонтами осенью, опасаясь, что они не будут завершены до конца года, и ограничился заявкой на расселение) Ленобласть попросила у Фонда деньги на обе задачи. Управляющие компании, в том числе та же «Сити Сервис», согласились начать ремонт лифтов, фасадов и кровель еще летом с условием, что расчеты будут произведены в дальнейшем. Октябрьская проверка Фонда существенных нарушений в расходовании средств и выполнении работ не выявила.

Муниципалитеты, не участвовавшие в работе по заявкам, по инициативе жителей начали активную подготовку к участию в программе 2009 года. Люди, видя результат работы (отремонтированные дома соседей), в срочном порядке организуют собрания собственников и создают ТСЖ. Уже подали свои первые заявления о намерении принять участие в работе по заявке 2009 года 23 муниципальных образования. Областное правительство приступило к подготовке первой заявки наступающего года.

Все течет, все изменяется

Чему определенно способствовали реформа ЖКХ и усилия городской власти, так это устойчивости работы крупнейших предприятий жизнеобеспечения Петербурга. Но колоссальные объемы городского хозяйства и сегодня требуют несравнимо больших вложений. В самом деле в состав энергокомплекса Северной столицы входят 11 ТЭЦ, 743 котельных, 118 высоковольтных подстанций, 8 тысяч трансформаторных подстанций, 22 тыс. км кабельных линий, более 7,5 тыс. км теплосетей. «Степень износа электросетей остается высокой, трансформаторы на большинстве подстанций работают с предельной нагрузкой, возможность подключения новых абонентов к сетям во многих районах стала весьма проблематичной», – утверждает советник председателя городского Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Сергей Пальмин.

Однако пример ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» показывает: нескольких лет последовательных усилий, даже при недостаточных ассигнованиях, достаточно для коренного изменения ситуации. Петербург стал первым крупным городом России и одним из первых в Европе, который отказался от жидкого хлора и перешел на более безопасное средство очистки воды – хлорит натрия. Два завода по производству гипохлорита (на Южной и Северной водопроводных станциях) производят 60% необходимого городу вещества из обычной поваренной соли и обеспечивают безопасность здоровью горожан в условиях террористических угроз и обычного разгильдяйства.

Правда, гипохлорит убивает вредные бактерии, но бессилен против вирусов. Поэтому за три года Водоканал дополнил традиционную очистку лучшим на сегодняшний день антивирусным средством: с 2007 года вся водопроводная вода обрабатывается ультрафиолетом. «В результате заболеваемость детей вирусом гепатита по сравнению с концом 1980-х годов снизилась в 30 раз. Не на 30%, а в 30 раз, – подчеркивает генеральный директор Водоканала Феликс Кармазинов. – Северная столица – первый в мире мегаполис, который всю воду обрабатывает ультрафиолетом». Второй – Нью-Йорк. Но он завершит свою программу перехода к ультрафиолету в 2011 году.

Реализация стратегической программы по водоснабжению будет означать полную реконструкцию всех водопроводных сооружений. Первый блок Южной станции (на 350 тыс. кубометров воды в сутки) уже начинает работу. В 2011 году завершится строительство блока (на 500 тыс. кубометров) на главной станции, и еще два блока будут возведены до 2015-го. Тогда город будет иметь действительно современную систему водоснабжения.

Пять лет назад ГУП «Водоканал» занялся качеством воды в домовых сетях и открыл «горячую линию». «В первый год у нас было состояние легкого умопомрачения. Мы никогда не думали, что существует такое количество проблем, – признается господин Кармазинов. – Но за пять лет, хотя мы вместе с Жилищным комитетом сделали еще не все, количество жалоб уменьшилось порядка на два-три. Осталось несколько крупных микрорайонов, где есть проблема присутствия железа в воде.

Сети, проложенные еще в XIX веке, нам хлопот не доставляют, ни по аварийности, ни по качеству воды. Беда – с теми сетями, которые были проложены в 1970-х годах, в период массового жилищного строительства. Проблемы будут решены за три-четыре года».

В октябре Водоканал ввел в действие две новых нитки канализационного коллектора диаметром 4 м, которые лежат на глубине 80 м. Ввод коллектора даст Петербургу возможность войти в число городов, очищающих более 90% стоков. Всего 30 лет назад в Ленинграде просто не было единой канализационной системы, мегаполис сбрасывал 3,5 млн кубометров стоков в Неву.

Первые очистные сооружения вошли в строй только в 1978 году. После завершения строительства коллектора в 2012 году на Северную станцию аэрации пойдет 331 тыс. кубометров сточных вод в сутки. Там после их четырехкратной очистки осадок сжигается, обеспечивая предприятие теплом и электричеством, а золу используют в производстве строительных материалов. Более благоприятная ситуация с канализованием стоков в Европе отмечена только в Стокгольме и Хельсинки.

И все же одному только Водоканалу требуется 60 млрд руб. в год. Расходы коммунального хозяйства, крайне запущенного в последние десятилетия, исчислению в целом, похоже, не подлежат. Это означает, что реформа ЖКХ, которая ведется на бюджетные средства, окончания не имеет. К тому же городов с большим бюджетом в стране совсем немного. Поэтому платить за удобства все равно придется собственникам, которые в российских условиях оказываются и конечными потребителями коммунальных услуг. Но эта цель преобразований пока явно не формулируется.

Василий Когаловский

Дата публикации: 11:28 19 декабря 2008

Источник: bpn.ru