Что год грядущий нам готовит?

Что ждет рынок коммерческой недвижимости в 2009 г.? Прогнозов и предположений на этот счет в последнее время сделано в избытке. Причем их тональность, как и возможные последствия кризиса для девелоперов, меняются едва ли не каждую неделю.

Тем не менее существуют вполне определенные экономические тенденции и намерения властей, способные кардинально повлиять на развитие ситуации. О них шла речь на конференции, организованной в конце ноября газетой The Moscow Times в отеле Мариотт Аврора.

Правила игры меняются

В начале 2008 г. московские власти неоднократно заявляли: у города хватит собственных финансовых ресурсов на все запланированные проекты в сфере строительства, поэтому в услугах инвесторов особой нужды нет. Сегодня ситуация кардинально изменилась. В связи с кризисом субъекты Федерации вынуждены будут сократить свои бюджеты на 2009 г. Как заметил Олег Рыжков, первый заместитель главы Департамента земельных ресурсов Москвы, столица, например, уже урезала бюджет на 250 млрд руб. и это только начало. Вывод напрашивается сам собой — в новом году количество площадок, предоставляемых инвесторам под строительство, заметно увеличится.

Перспектива заманчивая, но все, как обычно, упирается в правила распределения земли. А они в ближайшее время претерпят существенные изменения. Например, такое понятие, как «инвестиционный контракт», уйдет в прошлое. Ему на смену готовится Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Уже с 1 января 2009 г. все прежние документы, которыми руководствовались инвесторы, отменяются. Останется только ГПЗУ, который будет оформляться как выписка из Правил землепользования и застройки. Это позволит и девелоперам, и властям четко представлять, в какой точке города можно строить — сегодня и в перспективе. Правда, пикантность ситуации заключается в том, что вышеупомянутые Правила землепользования и застройки появятся на свет тоже 1 января, но… в 2010 г. Тем не менее ГПЗУ все равно предполагают выдавать, не дожидаясь этого срока. Наиболее крупные проекты будет утверждать правительство Москвы. Все остальные (до 1,5 тыс. кв. м) останутся в ведении префектур.

Как предполагается выстраивать отношения с инвесторами? На основании договора аренды земельного участка. В нем предусматривается некая особая часть, в которой и отражены все обязательства сторон, связанные со строительством. Но прежде договор надо получить, и сделать это можно будет только через аукцион. Причем здесь существует одна важная особенность: документ подписывают все участники торгов до их начала, но выдают его только победителю. То есть после аукциона ничего изменить уже нельзя.

Однако это касается тех участков, на которых находится собственность города. Если объекты принадлежат третьим лицам, то здесь порядок иной. Он будет закреплен в новой версии закона о землепользовании, который, по словам О. Рыжкова, столичные законодатели планируют принять весной 2009 г. Предполагается следующее: изначально заключается долгосрочный договор (49 и более лет) на эксплуатацию конкретного сооружения. Границы участка, на котором оно расположено, определяют в соответствии с проектом межевания квартала в целом, то есть с прилегающей территорией. Таким образом, отдельно стоящий объект едва ли можно будет рассматривать как пятно будущей застройки. Подобная практика уже существует в Центральном административном округе и в перспективе она получит законный статус.

Далее по инициативе арендатора в договор вносят поправки, цель которых — изменить «эксплуатацию» на «строительство». На этом этапе выявляется доля города, которую обычно выплачивает инвестор. В каком виде — окончательно не решено. Либо это будет уже привычный выкуп права аренды, либо увеличенная арендная плата за первый год после внесения изменений.

И в том и в другом случае инвесторы в обязательном порядке получат на руки ГПЗУ, и этот документ с большой долей вероятности позволит им реализовать задуманный проект на территории Москвы.

Заложники экономики

Изменения общей ситуации в отрасли, судя по всему, будут зависеть от скорости оздоровления России в целом, и происходить с небольшим опозданием примерно в шесть месяцев. Это связано с тем, что в последние два года рынок недвижимости вообще и коммерческой в частности, как бы дистанцировался от экономики, считает Владимир Пантюшин, эксперт компании Jones Lang LaSalle. Сегодня же происходит его жесткая привязка к реальным зарплатам и темпам развития страны.

В мировой практике подобные колебания или отклонения — дело вполне привычное. В этом смысле Россия последует нормальной цикличности, которую эксперты наблюдают в других странах. Все, что будет происходить на рынке недвижимости, станет отражением изменений в экономике, но с неким временным лагом. По мнению В. Пантюшина, возможно, будущим летом экономическая ситуация стабилизируется и начнет восстанавливаться, значит, к концу 2009 г. и на рынке недвижимости мы увидим перемены к лучшему.

Что станет основной движущей силой, способной помочь стране преодолеть кризис, и соответственно оживит деловую активность? Сильный рубль или кредитные вливания? Ни то и ни другое — уверен эксперт Jones Lang LaSalle, хотя и то и другое не помешает. Главное, на что следует ориентироваться, — это стоимость нефти. Именно цена черного золота, а точнее ее рост, позволит определить и со стопроцентной уверенностью сказать, что процесс выздоровления начался.

Торговля — двигатель рынка

Если говорить о развитии рынка коммерческой недвижимости, то лидировать будет торговый сегмент, как он, собственно, лидировал и до кризиса, поскольку экономика у нас стала потребительской и такой на ближайшее время останется. Впрочем, это только прогнозы, а пока ситуация далека от радужной. Весьма кардинально она изменилась в регионах.

Последние два-три года эксперты отмечали агрессивный выход девелоперов и инвесторов на местные рынки. В городах-миллионниках были открыты десятки крупных торговых объектов площадью от 30–40 тыс. кв. м, которые заняли известные сетевые операторы, однако, как выяснилось, по каждому товарному профилю их можно перечесть по пальцам. Например, бытовую технику в России реализуют в основном четыре крупные компании — «Мир», «Эльдорадо», «Техносила» и «М. Видео». Они представлены почти во всех городах как якорные арендаторы. И если спрос на товары для дома будет падать (а этого нельзя исключать из-за приостановки роста зарплат), то в некоторых региональных ТЦ могут появиться огромные свободные площади, которые будет очень непросто заполнить, считает Ирина Кирсанова, директор по маркетингу УК «Пересвет-Инвест».

Как ни удивительно, но небольшим городам и соответственно не столь крупным торговым центрам подобные потрясения едва ли грозят. Здесь первую скрипку играют малые предприниматели. В среднем их доля в ТЦ составляет 20–30%, и востребованность таких арендаторов будет возрастать. В итоге торговый сегмент здесь будет чувствовать себя довольно устойчиво.

Тем не менее эксперты прогнозируют неизбежное смещение деловой активности из регионов в Москву. «Рынок вернется на несколько лет назад к 2005–2006 гг., когда столица была «большим примером», а на остальной территории России наблюдались отдельные островки роста, — отмечает В. Пантюшин. — Период возврата на утраченные позиции продлится два-три года, но для игроков рынка с таким же по времени горизонтом инвестирования проектов этот отрезок можно считать как подготовительный этап к расширению своего присутствия в регионах».

В сегменте офисной недвижимости тенденции практически одинаковы, как для Москвы, так и для регионов: предпочтения арендаторов понемногу смещаются с офисных центров класса А к менее дорогим. Соответственно перераспределение спроса отразится на доле вакантных площадей и арендных ставках.

Перспективы складского сегмента стоят особняком. Логистика всегда была привязана к торговле, поэтому на протяжении последних двух лет здесь наблюдался бурный рост складских площадей в основном из-за того, что объектов для хранения продукции остро не хватало. Некоторые торговые операторы, в том числе и иностранные, вынуждены были всерьез рассматривать возможность строительства складских помещений для собственных нужд. Раньше ничего подобного в мире не было. Однако кризис приостановил необычную тенденцию. В итоге ситуации в складском и офисном сегментах рынка сегодня весьма схожи. Но это с одной стороны, однако, имеется и другая. Как ни парадоксально, она связана с транспортными проблемами (пробками) мегаполисов. Если учесть, что многие логистические объекты располагаются либо в черте города, либо в непосредственной близости от него, то становится ясно — рано или поздно их придется отсюда выводить.

Яркий тому пример — таможенные терминалы Москвы. Депутат Московской городской думы Иван Новицкий не скрывает, что перспективы складского рынка столицы сегодня завязаны на определенные государственные решения. В город уже стало невозможно пропускать большегрузные машины, доставляющие товары для прохождения таможенных процедур. В результате месяц назад на коллегии Минтранса было принято решение о выводе из столицы складов и таможенных терминалов.

Естественно, это приведет к усилению активности на рынке Подмосковья и в приграничных районах. Таким образом, волевые решения властей, скорее всего, помогут некоторым девелоперам более-менее благополучно пережить кризис.

Николай Петров

Дата публикации: 12:35 22 декабря 2008

Источник: bpn.ru