Коттеджи бизнес-класса. Расчет уместен

Любой покупатель, выбирающий себе жилье, руководствуется не только имеющейся у него суммой, но и эмоциями: Как правило, уже с первого взгляда становится понятно, лежит душа к приглянувшемуся месту или нет. Но приобретение загородного дома, как и любой другой недвижимости, — это еще и вложение средств. И немалых, если речь идет о загородной недвижимости бизнес-класса.

В представленной статье рассматривается рациональная сторона покупки загородного жилья с точки зрения целесообразности инвестиций. Ключевой вопрос, который интересует в данном случае покупателя, — будет ли коттедж и земля под ним расти в цене? Сможет ли он в случае необходимости быстро и выгодно его реализовать?

В экономике существует понятие «ликвидность», то есть возможность реализовать имеющийся актив в короткие сроки и с максимальной прибылью. Период, за который находят покупателя на загородный дом или квартиру, называют сроком экспозиции. Соответственно, чем ликвиднее предложение, тем короче срок его экспозиции. Для недвижимости ликвидность и срок экспозиции — одни из основных параметров, определяющих целесообразность приобретения того или иного объекта.

Как же понять, насколько ликвидными будут коттеджи в том или ином поселке? Цена ошибки для покупателя весьма высока, особенно когда речь идет о покупке в 1 млн долл. и выше. Ситуация упрощается, если поселок находится на поздней стадии реализации. В этом случае можно проследить динамику продаж, узнать, соблюдаются ли сроки строительства. Стоит обратить внимание и на то, что предлагает вторичный рынок, где товар, так сказать, налицо.

Но как быть, если выбор пал на поселок, который вышел на рынок недавно, и строительство в нем только началось? С началом кризиса риски покупателей возросли. Девелоперам теперь сложнее получить заемные средства, в связи с этим некоторые проекты замораживают. И те, кто успел приобрести участки в подобных поселках, вероятнее всего, столкнутся с проблемами при продаже недостроя. Так по каким же признакам можно определить, что через год-два чистое поле превратится в город-сад?

Классификация поселков бизнес-класса

Чтобы разобраться, какой поселок имеет шансы на успех, надо понять, соответствует ли он параметрам современного загородного жилья бизнес-класса. Поэтому проще всего обратиться к классификациям, разработанным компаниями — участниками рынка, однако, следует помнить, что они достаточно условны.

Этот факт подтверждает Александр Рыков, директор аналитического отдела PENNY LANE REALTY: «Никакой общепринятой классификации поселков нет. Могу только догадываться, что же такое поселок бизнес-класса. Наверное, это недешевый, но и не самый дорогой поселок, например, с ценами от 1 до 3 млн долл., а может, и от 1,5 до 4 млн долл. В общем, это что-то среднее».

Тем не менее, функция любой классификации — унификация всего разнообразия предложений. Это должно помочь покупателям сориентироваться. Все эксперты единодушны в том, что существуют ключевые характеристики, определяющие ликвидность поселка бизнес-класса: местоположение земельного участка (направление, ландшафт, наличие лесной зоны и водоема) и качество строительства жилья.

Антон Маталыгин, заместитель генерального директора компании «НЛК Домостроение», добавляет: «Другими существенными факторами, определяющими ликвидность поселка, являются соответствие площади участка и дома заявленному формату, наличие востребованных объектов инфраструктуры и пр.».

Базовые параметры поселков бизнес-класса

Итак, при всей условности классификации можно выделить ряд общих характеристик, с которыми согласны большинство участников рынка. Коттеджный поселок бизнес-класса, как правило, располагается на расстоянии до 30–45 км от МКАД, максимум до 60 км. Обязательно наличие современного архитектурного проекта и единой концепции. В качестве строительных материалов используют кирпич, монолитный железобетон или дерево (клееный брус). Количество домов в поселке может варьироваться от 100 до 500, площадь коттеджей — 250–500 кв. м. Размер участков — 15–30 соток. Благоустроенная территория с элементами ландашафтного дизайна должна находиться под круглосуточной охраной. Полный набор центральных коммуникаций считается обязательным.

Дополнительные параметры по версии участников рынка

Учитывая непростую ситуацию на рынке и тот факт, что предложение в сегменте бизнес-класса за городом превышает спрос, девелоперы предлагают покупателям дополнительные опции, способные повысить ликвидность поселка.

Например, Геннадий Теряев, директор департамента развития бизнеса инвестиционно-строительного холдинга RODEX Group, отмечает: «В поселке бизнес-класса должны располагаться спортивные и детские площадки, ресторан или кафе, магазин, аптека и гостевая парковка. Иногда к этим объектам добавляют SPA-центр, автомойку, химчистку, детский сад или даже школу. Все чаще в поселках появляется какая-нибудь «изюминка». Это может быть собственный горнолыжный спуск, поле для гольфа или развлекательный центр».

Конечно, дополнительные опции, с одной стороны, увеличивают стоимость жилья, но с другой — повышают привлекательность поселка, гарантируя ликвидность коттеджей.

Имидж девелопера

Немаловажную роль играет репутация девелопера. Как отмечалось ранее, конкуренция в сегменте бизнес-класса весьма высока. Соответственно, покупатели при наличии выбора скорее отдадут предпочтение той компании, которая уже успела зарекомендовать себя на рынке. Значение имиджа девелопера в условиях кризиса, когда риски финансирования проектов высоки, многократно возрастает. Логично, что банки будут охотнее кредитовать девелоперов с надежной репутацией и хорошим портфолио проектов.

Вышесказанное подтверждает А. Рыков: «В среднем динамика продаж в поселках бизнес-класса составила в III квартале 2008 года четыре дома, то есть 1,33 дома в месяц. При этом кое-где не продается ничего. А, например, во второй очереди Павлово было реализовано более 25 коттеджей. Такой результат объясним: это известный поселок с развитой инфраструктурой».

Действительно, девелопером проекта является компания «ОПИН», которая зарекомендовала себя на рынке, реализовав ряд успешных проектов.

Срок экспозиции поселка

Еще одним подтверждением ликвидности поселка, по мнению экспертов, может служить период его экспозиции. По словам М. Литинецкой, «срок экспозиции разнится в зависимости от характеристик отдельно взятого загородного объекта бизнес-класса, но в среднем составляет три года: на начальном этапе продажи идут достаточно активно, а когда проект входит в завершающую стадию, они замедляются».

С ней согласен и Дмитрий Цветков, коммерческий директор компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость»: «Для большинства девелоперских проектов бизнес-класса срок экспозиции, как правило, должен укладываться в три — пять лет (в зависимости от масштаба строительства)».

В качестве примера можно привести поселок из 100 таунхаусов Барвиха-Village в 10 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе (девелопер — «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость»). Реализация проекта началась в IV квартале 2006 года, сдача в эксплуатацию намечена на IV квартал 2009 года, на данный момент в проекте непроданными остались всего 28 домов.

Еще один удачный пример — поселок Монастырское Озеро, находящийся на 60 м км от МКАД по Новорижскому шоссе (девелопер — компания RODEX Group). Срок его экспозиции составил два года. Средний объем реализации — три дома в месяц, что считается оптимальным темпом продаж для поселка бизнес-класса.

Итак, на этапе выбора важно выяснить динамику продаж с момента старта проекта. Нередко девелоперы, дабы привлечь покупателей, во время презентаций и на интернет-сайтах указывают большее количество зарезервированных и проданных участков, чем есть на самом деле. Здесь следует быть внимательным и перепроверять информацию через риэлторские агентства.

Негативные факторы и ошибки девелоперов

Необходимо учесть негативные факторы, которые снижают ликвидность объекта. Возведение коттеджного поселка — сложный процесс. Непоправимой может оказаться ошибка, допущенная на любом этапе его строительства. Поэтому покупатели должны либо достаточно хорошо разбираться в нюансах рынка, либо иметь собственного доверенного консультанта, который поможет сделать выбор и обратит внимание на серьезные изъяны в проекте.

Концепция поселка начинается с изучения земельного участка. Здесь существует немало подводных камней: начиная от сильного перепада высот, близости грунтовых вод, подземных коммуникаций и заканчивая юридической чистотой надела.

Далее девелоперы могут неправильно рассчитать размеры домов и участков, формат и класс поселка или ошибиться с выбором подрядчиков. В результате срок экспозиции поселка значительно увеличивается.

«Сегодня каждый новый проект нуждается в тщательной, детальной проработке, индивидуализации концепции, реализации новых архитектурных идей. Без этого реализовать поселок становится все сложнее», — считает А. Маталыгин. — Специалистам известны неудачные загородные объекты, продажи в которых идут с трудом. Это может быть вызвано различными причинами: финансовыми проблемами девелопера, неконкурентоспособностью объекта или отсутствием продуманной маркетинговой политики».

Если речь идет о вложениях в несколько десятков миллионов рублей, как нельзя актуальны старые поговорки «Семь раз отмерь, один раз отрежь» и «Скупой платит дважды». Специалисты настоятельно рекомендуют проверять всю информацию, полученную от продавцов, начиная с пакета юридических документов и заканчивая качеством строительства домов. Сейчас покупатели все чаще приезжают в интересующий их поселок с экспертами по строительству, которые тщательно изучают всю документацию и сами объекты. На этапе подготовки сделки лучше обратиться к юристам, которые помогут отстоять права и интересы покупателя.

Дополнительные методы стимулирования продаж

Если продажи в поселке не пошли или остановились на каком-то этапе, у девелоперов есть несколько способов реанимировать проект. Самый простой и наименее затратный — предложить покупателям скидки, рассрочки платежей, подарки при покупке дома.

Однако, как известно, плохие новости разносятся быстро, и риэлторы не заинтересованы тратить свое время и время клиентов на осмотр поселков, где продажи стоят. В таких случаях, чтобы избавиться от негативной репутации, девелоперы проводят ребрендинг проекта, то есть полностью меняют название, фирменный стиль, рекламную концепцию, часто даже класс.

Поэтому важно изучить историю поселка, на который пал выбор, и, как уже было сказано выше, выяснить, насколько успешно идут продажи, каковы объемы рекламы, количество рабочих на стройке, соблюдаются ли заявленные сроки сдачи в эксплуатацию.

Заключение

Итак, выбор загородной недвижимости — очень ответственный процесс. Покупатель должен изучить все преимущества и недостатки понравившегося поселка и только потом принять окончательное решение.

Андрей Авербух

Дата публикации: 13:01 22 декабря 2008

Источник: bpn.ru