Где "дно" строительного рынка?

Аналитики рынка недвижимости перестали утверждать, что цена на жилье растут и будут расти дальше. Теперь их основной задачей является ответить на вопрос, где "дно" рынка. Ассоциация строителей России /АСР/ провела мониторинг цен на рынке купли-продажи жилья и рынке строительных материалов и сделала свои предположения на этот счет.

Интересно было сравнить, как снизились цены в различных регионах России, и кто стоит в авангарде снижения. Оказалось, что темпы изменения уровня цен на квартиры в Новосибирске, Московской области, Cамаре, Томске, Ульяновске, Чебоксарах, Тольятти, Димитровграде за последний месяц не превысил 1,5 проц. Наиболее активное снижение цен наметилось в Воронеже – 10-15 проц, Ростове на Дону – 7 проц, Владивостоке -5,8 проц, Волгограде -5,45 проц, Санкт-Петербурге -5,02 проц, Красноярске – 4,9 проц, Омске - 2,7 проц, Москве -2,6 проц, в Екатеринбурге -2-6 проц, в Кемерово – 2,7 проц, в Перми – 2,2 проц, в Краснодаре и в Смоленске - 5,7 и 2,1 проц соответственно.

В начале декабря отмечен следующий порядок цен на квартиры в крупных городах страны. Средняя цена на жилье в Москве составляет – 145-152 тыс руб, в Санкт-Петербурге – 92,1 тыс руб, в Московской области – 93,2 тыс руб, В Екатеринбурге – 62,9 тыс руб, в Нижнем Новгороде составляет 61,8 тыс руб за кв м, в Краснодаре – 58,4 тыс, в Перми – 58,7 тыс руб, в Кемерово – 53 тыс руб. Стоимость квадратного метра в Смоленске и Омске – 42,1 и 43,1 тыс руб соответственно. Квадратный метр в Красноярске стоит 51,5 тыс руб, в Новосибирске – 59,5 тыс, в Самаре – 58,9 тыс, в Ростове-на-Дону – 47,5 тыс руб, В Челябинске – 47,4 тыс руб, в Томске – 52,4 тыс руб. Средняя цена квадратного метра в Ульяновске составляет 34,1 тыс руб, в Тольятти – 44,9 тыс руб. иными словами, разброс между минимумом и максимумом цены предложения для одинаковых по техническим характеристикам и состоянию квартир может достигать 25 проц.

Что касается первичного рынка жилья, то здесь ситуация неоднозначная. Региональные застройщики активно предлагают спецпредложения и скидки - в регионах они составляют 5-10 проц /в столице - до 25 проц/. Аналитики АСР предполагают, что максимальное понижение цены, которое может произойти по некоторым сегментам рынка жилой недвижимости, составит 30 проц. В отдельных регионах цены, по которым застройщики сейчас предлагают приобрести квартиры, близки к себестоимости.

Снижение цен на основные строительные материалы началось в сентябре-октябре 2008 г и составило за два месяца - 8,14 проц. Однако в целом за 2008 г цены на строительные материалы выросли на + 6,96 проц около12,2 проц. Следует учесть, что цены на цемент росли до мая 2008 года /+6,1 около15,93 проц/, а на металлопрокат до начала августа 2008 га /+56,2 около 97,6 проц/ и это повышение цен пока еще не компенсировано. C мая по ноябрь цены цемент снизились на 30-40 проц и стоимость тонны цемента составила меньше 3 тыс руб, а производство цемента планомерно снижалось с июня 2008 года /разгар строительного сезона/ и достигло пика в октябре. Средняя отпускная цена металлопроката в декабре по сравнению с ноябрем снизилась на максимальные за год 14,6 проц. Арматура подешевела в среднем на 20 проц, катанка – на 24 проц, круг и квадрат – на 20 проц, уголок – на 17 проц, балка – на 21 проц, швеллер – на 9 проц. Снижение цен на цемент и металлопрокат соответственно ведет к снижению цен на железобетонные и металлические конструкции, растворы и бетоны, и другие цементо- и металлосодержащие материалы и изделия.

По кирпичу, щебеню, песку, битумам и асфальтобетону в 2008 г наблюдался значительный рост цен, однако его темп по сравнению с предыдущими периодами снизился, а в дальнейшем возможно ожидать и обратную динамику.

На данный момент стоимость многих основных строительных материалов по официальным данными производителей пока остается прежней, однако сейчас производители индивидуально подходят к каждому клиенту и предоставляют отсрочку платежей и скидки на свою продукцию, то есть фактически продажи идут по более низкой цене.

Итак, на 15 декабря 2008 г средневзвешенное значение рублевых цен 1 кв м жилья в России составили: на первичном рынке – 45045 руб, на вторичном рынке – 47748 руб. При этом в настоящий момент объемов построенного или готового на 70 проц жилья в России хватит лишь на год-полтора. Если сегодня не будет начата реализация новых строительных проектов, жилищный рынок будет испытывать жесточайщий дефицит, считают аналитики АСР.

Застройщики, работающие в сегменте малоэтажного домостроения, предлагают "коттеджи" в регионах по значительно более низким ценам. Например, как сообщил на круглом столе "Реализация программы малоэтажного строительства" генеральный директор компании "Азовский завод строительных конструкций" Виктор Смирнов, цена продажи квадратного метра составляет 26-28 тыс руб. По словам В.Смирнова, компания сейчас строит исключительно за наличные покупателей.

Другое дело, что объемы малоэтажного домостроения совершенно несопоставимы с массовой застройкой домов эконом класса. Кроме того, на строительство значительных объемов в секторе малоэтажного домостроения требуются значительные государственные вливания, уверены строители. По словам директора компании "Строймонтаж – 2004" Игоря Резникова, компания которого занята реализацией инвестиционных проектов в области градостроительной политики в рамках национальных проектов России и, в частности, технологического парка "Градослав" в Воронежской области, этот проект представляет собой грандиозную инвестиционную программу по строительству самостоятельного городского поселения - города - спутника Воронежа, рассчитанного на проживание 150 тысяч человек. Программа предусматривает реализацию проекта комплексной застройки с использованием современных строительных технологий на земельном участке 1,1 тыс га, где кроме жилых домов будут построены также объекты коммерческого и социального назначения. Об объеме инвестиций в масштабные проекты в современных кризисных условиях даже говорить неприлично, именно поэтому строители с нетерпением ждут изменения тренда на рынке жилья.

По мнению аналитиков АСР, падение цен к весне 2009 г в среднем по России по отношению к уровню августа 2008 г составит 15 проц по вторичному рынку и 10 проц по новостройкам. Пик падения на рынке недвижимости придется на лето-осень 2009 г. Оживления рынка раньше 2010 г ждать не приходится. Мировой опыт показывает, что минимальный срок для восстановления рынка недвижимости - 26 месяцев.

По словам главы аналитического агентства IRN.RU Олега Репченко, цены предложения на вторичном рынке не отражают реального снижения, которое достигается уже непосредственно во время торга между продавцом и покупателем. Снижение достигает 25 проц. По его мнению, значительная часть прогнозируемого падения уже произошла и в следующем году темпы падения будут меньше, а поэтому и дно будет достигнуто раньше /к концу весны, а не к осени/. "В крайнем случае, начало лето", добавляет О.Репченко. Первые признаки оживления рынка мы увидим уже весной, а летом рынок зафиксирует стабилизацию цен, считает О.Репченко. На вопрос, можно ли говорить, что изменения на российском рынке жилой недвижимости повторят западный тренд снижения, который продолжается до сих пор, глава IRN.RU, ответил, что не стоит объединять изменения за рубежом в единое целое: "Запад весь разношерстный, вилка снижение цен там от 10 до 50 проц". У нас, считает аналитик, в среднем цену снизятся на 30-40 проц, хотя в некоторых случаях снижение может быть не более 10 проц.

Важно отметить, что сжатие потребительского спроса является не столько протестом покупателей – негативной реакцией на предыдущий рост цен на рынке. Сжатие спроса имеет свои достаточно веские причины. И на изменение этой тенденции, по всей видимости может также повлиять только государство. Будем надеяться, что ипотека станет, не единственной мерой, которая позволит российскому гражданину приобрести жилье в ближайшие 2-3 года.

Дата публикации: 13:42 23 декабря 2008

Источник: bpn.ru