Плюсы и минусы новых законов о жилье

Меняются законы, которые затронут каждого человека в нашей стране. Это комплекс документов, регламентирующий строительство жилья, его продажу, приватизацию и обслуживание квартир. C 1 марта начинает работать новый Жилищный кодекс. А уже через месяц, - с 1 апреля, - вступает в силу закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Специалисты считают, что каждый из этих документов содержит как положительные, так и отрицательные нововведения. Понадобится не меньше года, чтобы оценить достоинства и залатать "дыры" в этих законах. Наиболее важные моменты нововведений мы попросили прокомментировать члена Нижневартовской Ассоциации строителей Дмитрия Давыдова .

Вопрос: Дмитрий Валерьевич, на чем строится Ваше убеждение, что новые законы затронут жизнь каждого человека?

Дмитрий Давыдов: Сначала я хочу уточнить: Жилищный кодекс, действительно изменит жизнь каждого из нас. Закон же "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" на первый взгляд узкоспециализированный, направленный участникам строительного рынка. Но и он в результате повлияет на жизнь большинства людей.

Теперь к Жилищному кодексу. Перемены грядут в первую очередь для рядовых квартиросъемщиков. К сожалению, квартиры не будут дешевле. Хотя и расширится круг схем, по которым можно будет купить жилье. Прогнозируется, что снизятся финансовые риски в долевом строительстве, а кредиты будут предоставляться банками на более демократических условиях.

С принятием нового Жилищного кодекса все серьезные риски, связанные со строительством жилья, ложатся на компанию-застройщика. Вплоть до госприемки застройщик несет полную ответственность за целостность и сохранность строящегося дома. А в случае любого срыва договора, частному инвестору будет выплачена неустойка. К тому же затягивать сроки строительства будет невыгодно: после окончания нормативного срока сдачи земельный налог на участок повышается в четыре раза.

В новом Кодексе сохраняется понятие "очереди". Правда, в этой очереди остаются только те люди, которых поставили на учет опять же до 1 марта 2005 года. Теперь же в эту очередь могут попасть только малоимущие. Внеочередное право на получение жилья остается у детей-сирот. Также оно будет предоставляться людям, чьи квартиры находятся в столь удручающем состоянии, что даже ремонту подвергнуты быть не могут. Подобное право будут иметь больные люди, из-за своего недуга создающие невыносимые условия проживания родственникам. Правда, какие это должны быть болезни, точно не говорится, сказано только — "тяжелые формы хронических заболеваний". Ордера на квартиру действовать больше не будут, вместо них вводятся договора социального найма.

На два года продлевается срок приватизации бесплатного жилья. Теперь все квартиры, полученные от государства по договору социального найма до 1 марта 2005 года, можно будет оформить в собственность до 1 января 2007 года. Те, кто не попал в календарный график, например, если человек получит квартиру в мае 2005 года, никакой бесплатной приватизации иметь не будет. Жилища придется выкупать по тарифам, которые назначит государство.

Нововведения кодекса состоят в том, что людям предоставляется право выбора формы управления домом. Собственники квартир обязаны ежегодно проводить общее собрание, которое будет устанавливать размер платежей за жилищные услуги, выбирать форму управления и обслуживающую организацию. По оценке специалистов, теперь открываются хорошие перспективы для вхождения частного бизнеса в сферу ЖКХ. Пресловутая монетизация придет теперь и в коммунальное хозяйство. В течение 2005 года планируется перейти к полной оплате населением цен за жилищные услуги.

Вопрос: То, что Вы описываете – давно назревшие шаги. И вроде бы ни в коем случае не отрицательные… Почему же многие специалисты приходят к выводу, что Кодекс содержит массу недоработок?

Дмитрий Давыдов:Разного рода неувязок в новом документе действительно выявляется немало. В частности, к 2007 году все ЖСК и жилищные кооперативы должны быть преобразованы в товарищества собственников жилья, за которыми будут закреплены земельные участки в качестве общедолевой собственности жильцов. Но не сказано, как следует поступать с собственником жилья, который не хочет вступать в ТСЖ? К тому же перерегистрация потребует дополнительных расходов и более профессиональной квалификации председателей и бухгалтеров. Расходы придется нести ЖСК, то есть жильцам, где на данный момент проживает немало людей преклонного возраста и инвалидов. Между тем, сегодня только паспорт домовладения стоит 60 тысяч рублей.

Большое количество граждан, которые раньше входили в категорию "малообеспеченные", могут в нее не попасть. В то же время не понятно, куда денутся люди, которые не смогут оплатить свою квартиру. Нет ответа и на вопрос, что такое придомовая территория и какова уборочная площадь. Кроме того, не определены такие важные понятия, как, например, "перепланировка квартиры" или "государственная нужда" /одно из оснований для изъятия квартиры/.

В новом кодексе для постановки в очередь на квартиру главным условием становится не площадь, занимаемая семьей, а ее совокупный доход, позволяющий отнести семью к категории малоимущих. Сам же механизм определения "малоимущества" не прописан. Это, скорее всего, затормозит развитие ипотечного кредитования.

В новом Кодексе встречаются и "дыры". Одной из таких "дыр" является вычисление площади жилого помещения. Согласно документу, это площадь всех жилых помещений, в том числе тех, которые используются для бытовых нужд. Исключение составляют балконы, веранды и лоджии. При продаже или обслуживании площадь последних оценивается за половину стоимости от жилого метра. И теперь придется менять все технические паспорта квартир и всю систему обслуживания. Да и продавать жилье вряд ли кто станет за меньшую стоимость.

Другой пример. Сейчас практически нет "чистых" домов социального найма и собственников жилья, за исключением старых ЖСК и новых элитных домов, где все квартиры продаются. Весь остальной жилой фонд /более 80%/ — так называемая "смешанная" собственность, где есть приватизированные квартиры и муниципальные. Как управлять "смешанным" домом, как должны решаться общие вопросы? — из нового жилищного кодекса вы этого не узнаете.

Вопрос: Насколько мне известно, после знакомства с новыми законами руководители строительных предприятий находятся не в лучшем расположении духа. В частности председатель Нижневартовской Ассоциации строителей недавно высказал мнение, что скоро из 6 строительных фирм города останутся только 3. Эта ситуация характерна только для одного Нижневартовска или касается всей строительной отрасли России?

Дмитрий Давыдов:Да, существует мнение, что новые законы выгодны только тем предприятиям, которые работают в сфере строительства не менее 3 лет. И это касается отрасли всей страны. Здесь сложилась двоякая ситуация: с одной стороны, разработчики законов попытались защитить интересы потребителей, а, с другой стороны, все это может вызвать непредсказуемые последствия. Теперь покупатель жилья может быть уверен, что имеет дело не с фирмой-однодневкой, а с серьезной организацией. Однако, если предприятий в отрасли останется мало, то кто же будет строить новое жилье, не приведет ли это к сокращению объемов строительства и не возрастет ли цена на квартиры?

Вопросов много не только по отношению к Жилищному кодексу. Для строителей важен и закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". В нем также нет баланса между защитой интересов покупателей жилья и отраслевых предприятий. В результате вступления в силу этого закона вся система столкнется с новыми категориями рисков ввиду неадекватной ответственности застройщика, против которой не предусмотрена ответственность клиента. Мы теперь обязаны в договоре указывать сроки строительства, а клиент вправе наложить на нас штраф за срыв этих сроков. При этом строители обязаны регистрировать договор, что лишает нас возможности его расторжения в случае, если клиент не расплачивается в срок. Таким образом, застройщик, чтобы минимизировать свои риски, будет вынужден удлинять до максимума срок строительства, чтобы застраховаться от штрафов, а также требовать с клиента всю оплату сразу же. Люди, скорее всего, не захотят участвовать в долевом строительстве на таких условиях. А более комфортные для клиента условия смогут предложить только аферисты. Есть опасность, что этот закон вообще ликвидирует долевое строительство. Между тем, возведение жилья за счет привлечения денег частных лиц и других некрупных инвесторов – это самый массовый вид строительства. Если развалить систему, то кризис в отрасли – неминуем. Ведь ипотека так и не стала массовой. Банки не могут предоставить ссуду на покупку жилья под разумный процент. Только самые отчаянные решаются воспользоваться ипотекой в нынешнем ее виде. Жилищно-строительные кооперативы также не альтернатива долевому строительству. Этот способ строительства жилья пока слишком рискован. Иначе говоря, в отрасли возникла реальная опасность, что придется приостановить работу по долевому строительству. Это неминуемо поднимет цены на рынке жилья. Пострадают обыкновенные люди. Кто-то не сможет купить квартиру по приемлемым ценам, а кто-то просто потеряет работу, т.к. строительные предприятия будут вынуждены сокращать штаты.

Впрочем, есть шанс, что новые законы постепенно избавятся от тех шероховатостей, которые есть сейчас.

Правда, подробней об этом шансе, наш собеседник конкретно рассказывать не стал.

Дата публикации: 09:41 24 февраля 2005

Источник: bpn.ru