За городом житье не худо

Сегодня рынок загородного жилья в России переживает непростые времена. Небольшие девелоперские компании, пытаясь выжить в сложившейся ситуации, занялись активным поиском соинвесторов, а некоторые даже стремятся перепродать свои проекты. Со стороны может показаться, что подмосковный рынок загородной недвижимости охватила паника.

Не все инвестору Масленица

Конечно, не обойдется и без жертв. Как предсказывают аналитики, в первую очередь пострадают те застройщики, чья структура финансирования в основном основывалась на кредитовании. Хотя и этот тезис не является аксиомой для всех поселков: есть застройщики, проекты которых возводятся на основе долгосрочных кредитов («длинные» деньги», выданные банками-грандами, например Сбербанком). Другие накопили свой собственный «жир» за период активного роста рынка с 2004 года и смогут самостоятельно и легко пережить грядущий период стагнации и коррекции рынка.

Как говорят эксперты, с наступлением осени с рынка ушли те, кто покупал недвижимость с инвестиционными целями. А между тем цены на недвижимость достигли невиданной высоты, и многие покупатели, кто мечтает взять коттедж «для себя», не без основания рассчитывают, что цены на загородную недвижимость начнут опускаться. Что отчасти уже и происходит.

С этим тезисом согласен Дмитрий Цветков, коммерческий директор компании «МИЭЛЬ – Загородная недвижимость»: «В связи с кризисной ситуацией в банковской системе можно ожидать и снижения покупательского спроса. И в первую очередь, что очевидно, из-за ужесточения банками требований по ипотеке».

По мнению ряда аналитиков, наиболее рискованными сегодня являются все сложные и малоликвидные объекты, расположенные к тому же по непрестижным направлениям. До лучших времен застопорятся проекты, не имеющие достаточного объема инфраструктуры, а также останутся без хозяев дома в поселках, которые были выставлены на продажу по завышенным ценам.

Но не все так плохо. По крайней мере самые стабильные и именитые компании постараются перекупить новые объекты по низким ценам. Причем у крупных игроков возникнет интерес не только к земельным активам, но и к интересным проектам на разной стадии готовности.

У Юлии Даниэлян, исполнительного директора риелторской компании, на этот счет свое собственное мнение: «Мы считаем, что загородная недвижимость сегодня – один из наиболее защищенных сегментов рынка. Ведь основные потребители здесь – это люди, которые горят желанием обзавестись загородным домом. Поверьте, в ближайшее время таких клиентов меньше не станет. Так что я бы не стала говорить о кризисе в сегменте загородной недвижимости. А вот о кризисе доверия и ликвидности упомянуть стоит».

Люкс, как всегда, в шоколаде

Самым застрахованным от потрясений сегментом остается недвижимость класса люкс. И в Москве и за городом. Если говорить более детально, то на загородном рынке – это эксклюзивные объекты стоимостью от $15 млн и выше. Дело в том, что самые дорогие покупки совершаются людьми, которые тратят на приобретение виллы или особняка далеко не последние свои деньги.

С мнением, что меньше всего пострадает элитный сегмент, согласны многие аналитики рынка недвижимости. Элитный сектор наименее эластичен. Каждое вторичное предложение в сегменте люкс уникально, имеет твердую цену и, в конце концов, всегда находит своего покупателя. Да и сами собственники дорогого жилья в состоянии переждать финансовые неурядицы.

«Элитная недвижимость никогда не продавалась и не будет продаваться оптом, – подтверждает риелтор со стажем Алексей Арьемьев. – Эксклюзивные особняки или просто земельные участки в престижном месте всегда стоили дорого, но в то же время неизменно были востребованны. Скорее пострадает та часть дорогого сегмента, которая пыталась быть элитной или в ценовом отношении выдавалась за нее». И действительно, можно вспомнить кризис 1998 года. Тогда участки по Рублево-Успенскому направлению, где в то время и была сосредоточена самая дорогая земля и недвижимость, нисколько не упали в цене.

Девелоперы идут в cети

Есть мнение, что каждый третий загородный девелопер если не навсегда, то на некоторое время прекратит свою деятельность. Одни покинут рынок вовсе, другие продадут свои проекты, чтобы расплатиться с банками, у кого брались заемные средства на строительство. Третьи, наоборот, постараются извлечь из сложившейся ситуации максимальную прибыль. Например, руководство «Инкома», большинство объектов у которого строится на собственные деньги, даже готово прикупить по сходной цене несколько земельных участков для новых поселков.

Бесспорно, что новые поселки будут строиться, – потребность в загородном жилье остается достаточно высокой. Да и активность основных игроков сохраняется. Так, в будущем году намечено сдать несколько крупных и качественных проектов. Причем многие девелоперы делают ставки на сетевые продукты. Наибольшую популярность приобретут объекты, расположенные в радиусе 40 км от МКАД. У потребителя будет пользоваться спросом малоэтажная застройка – таунхаусы, коттеджные поселки с удачным месторасположением.

К тому же у загородных застройщиков есть время и место для маневров. При необходимости девелопер может снизить темпы строительства, причем без каких-либо потерь потребительских свойств. Например, если осваивается 100 гектаров земли, то в трудный момент застройщик имеет возможность сосредоточить основное строительство на 30 га, а по мере разрешения финансовых трудностей постепенно будет переходить к освоению других очередей.

Набраться терпения и ждать

А вот в остальных ценовых сегментах грядут существенные изменения. В сторону понижения ожидается коррекция цен в бизнес- и экономклассах. Объясняется все тем фактом, что порядка 40% покупок совершалось в инвестиционных целях. Не кто иные, а именно инвесторы еще в первой половине года толкали цены вверх. И вот тренд резко переменился. Одни игроки поспешили избавиться от своих активов по рыночным ценам. Другие временно затаились, предпочитая «пересидеть» данный период, чем избавляться от недвижимости по дешевке. В такой ситуации, естественно, в ближайшие месяцы объем заключенных сделок заметно снизится. Хотя, по мнению риелторских компаний, этот показатель не повлечет за собой снижения числа звонков и просмотров загородных объектов. Дело в том, что многие желающие приобрести дом в коттеджном поселке задолго до кризиса сформировали определенную денежную сумму для его покупки. А в период нестабильной ситуации на рынке, понятно, живые деньги, пока они совсем не обесценились, гораздо надежнее вложить в недвижимость, чем хранить в банках или кубышках.

Что касается непосредственно земли, то она вряд ли подешевеет. Земля – ресурс ограниченный. Свободных участков, пригодных к коттеджной застройке, особенно в ближайшем Подмосковье, почти не осталось. Теперь поразмыслим: если цены на землю вблизи Москвы останутся прежними, то кто же станет снижать их на более удаленных расстояниях? В любом случае земля сама по себе с точки зрения возможного строительства – это еще и ресурс, который не подвержен износу.

Но что бы ни говорили эксперты, коррекция загородного рынка уже явно прослеживается. Подешевели дома в поселках бизнес- и экономкласса. Что же касается ближайших перспектив, то какие-либо прогнозы делать довольно трудно, поскольку невозможно пока оценить глубину российского кризиса, определить точку, когда спад закончится и дела на загородном рынке начнут налаживаться. Потребителю остается только набраться терпения и ждать.

Сергей Романов

Дата публикации: 13:35 19 января 2009

Источник: bpn.ru