Ставка на элитку

Границы в определении категорий жилья экспертами и аналитиками рынка достаточно размыты. И зачастую квартирами класса люкс предлагается считать те, которые стоят дороже 10 тыс. долл. за 1 кв. м. Бытует мнение, что теория об исключительности элитки помогает держать цены продаж на высоком уровне.

Ситуация

В конце 2008 г. продавать жилье в Москве девелоперам, владельцам и риэлторам стало сложно. В свете мирового кризиса, когда компании сокращают кадровый состав, замораживают площадки и выходят из проектов, покупатель может рассчитывать на дисконт и в 25, и в 30, и даже в 40 %, в том числе и на квартиры в сегменте люкс. Хотя по официальным данным большинства застройщиков и риэлторов, элитный сегмент пока не уступает позиций, ставки в этом секторе уменьшаются максимум на 5–8%. Однако неофициально эти показатели могут значительно отличаться.

Все свидетельствует не в пользу девелоперов и владельцев жилой недвижимости. Уважаемый швейцарский инвестбанк UBS прогнозирует, что в 2009 г. цены на жилье в РФ упадут на 20% с последующим ростом на 5 % в год. Имеются прогнозы и более существенного снижения. С оттоком денег из отечественных банков и ужесточившимися условиями кредитования строительных проектов первый удар пришелся по девелоперским компаниям. «Невыгоден бизнес стал в первую очередь для тех, кто работает на кратко­срочных кредитах или на «обороте», постоянно строя на заемные средства, рефинансируя их и успевая одновременно продавать площади в объектах», — отмечает заместитель генерального директора «Инвестстройкомпании» Сергей Кинзбурский.

Что же делать? Вариантов остается немного: выходить из проектов и продавать их другим компаниям, замораживать или достраивать. По результатам опроса, проведенного среди игроков рынка, можно сделать вывод, что первый и последний варианты самые оптимальные. Впрочем, продажа собственных инвестконтрактов коллегам еще не означает уход того или иного девелопера с рынка. «В условиях кризиса каждый старается лишь пересмотреть свой портфель, избавиться от чего-то менее ликвидного и направить средства в уже начавшиеся стройки», — отмечает менеджер группы сопровождения сделок слияния и поглощения PricewaterhouseCoopers Олег Михайловский. А директор по развитию риэлторской компании Kirsanova Realty Владимир Говорин считает, что появились первые признаки оздоровления рынка. По его мнению, квартиры теперь предлагают не по завышенной цене, а по той, которая все больше приближается к покупательскому спросу.

Столичные правила игры

На протяжении многих лет московский девелопер и риэлтор придерживались в жилищном секторе определенной классификации, подразделяя квартиры на просто дорогие, очень дорогие и заоблачно-дорогие (новые кирпично-монолитные дома, многоквартирные жилые комплексы с красивыми названиями, клубные дома). При этом теория помогала в практическом решении вопроса: задавала тон ставкам аренды и стоимости продажи площадей. В Москве квартира в доме элитного класса априори будет дороже, чем в зданиях бизнес-класса (в бизнес-классе — 7–10 тыс. долл. за 1 кв. м, в элитном или клубном доме — 20 тыс. долл. и более). «Причины высоких цен крылись в несоответствии предложения спросу, в необходимости больших капиталовложений и временных затрат со стороны застройщика: в стоимости земли, сложности и длительности процессов согласования документации», — напоминает глава строительной компании MosCityGroup Павел Фукс. Тем не менее «позиционирование домов напрямую связано с прибылью, и чем выше заявленный класс дома, тем больше денег может получить застройщик», — соглашается управляющий партнер компании Consulting & Management Company (LCMC) Дмитрий Золин.

В усугубившейся с начала осени ситуации в девелопменте теория элитарности все еще помогает строителям держать цены на достаточно высоком уровне. «Элитный сегмент всегда был в цене и создавался для избранных. На люксовые квартиры можно было устанавливать очень высокие ставки, так как он заведомо рассчитан на самых богатых покупателей. Эта категория потребителей и сейчас остается на рынке», — такие комментарии обычно дают игроки. Но вот В. Говорин из Kirsanova Realty уверен, что без дисконта сейчас не продать даже квартиры люкс.

По его данным, в Москве, так же как и в других крупных мегаполисах западных стран, кривая цен уверенно идет вниз. «До настоящего времени существовал стереотип, что если кризис и будет, то он затронет в большей степени массовое жилье и в меньшей элитные дома, — рассуждает В. Говорин. — Мнение базировалось на опыте 1998 г. Тогда, во время кризиса десятилетней давности, элитка подешевела только на 5–10%, в то время как обычное жилье упало на 40%. Однако в 1998 г. в столице можно было насчитать от силы пять элитных домов. К 2008 г. их количество увеличилось в десятки раз, при этом некоторые объекты позиционируются на категорию выше, чем есть на самом деле, и кризис в девелоперском секторе существенно влияет на стоимость таких домов, особенно переоцененных. Так что и элитка, и бизнес-класс теряют в цене. Уже зафиксированы случаи, когда продавцы на переговорах играли на опережение, уступая покупателю 25–35% от летней стоимости, хотя и неофициально». Похожее мнение высказывает и президент компании Sesegar Ирина Жарова-Райт.

Игроки рынка вовсе не отрицают факт существования завышенных расценок. В элитном сегменте на первичном рынке с конца 1990-х гг. квартиры выставлялись на продажу в буквальном смысле по любой цене. Наиболее сильным застройщикам время и объемы бизнеса позволяли не спеша продавать такие золотые хоромы (иногда одну квартиру в месяц), ну а на установленную лидерами стоимость уже ориентировался весь рынок. К тому же и статус Москвы обязывал. Поэтому вынужденная корректировка ставок (на понижение) в связи с финансовым кризисом становится реальностью.

Продавать или воздержаться

«Покупатель в конце 2008 г. занял выжидательную позицию» — отмечает С. Кинзбурский. «Парадокс нашего рынка в том, что люди начнут покупать жилье, когда цены, по их мнению, достигнут своего дна и начнут вновь повышаться. В таком случае заморозка девелоперами некоторых проектов — это как раз путь к выравниванию ситуации со ставками». Точка зрения многих экспертов рынка идентична — цены продажи на элитное жилье в целом по рынку существенно не понизятся, а поскольку выхода новых проектов в массовом порядке не ожидается, спрос по-прежнему останется высоким. Это подтверждают и аналитики компании Knight Frank. Президент девелоперской компании MosCityGroup П. Фукс считает, что эксклюзивный качественный товар никогда не теряет в цене: «Да, не совсем благоприятна ситуация на рынке долгового финансирования, но сегмент премиум зависим от этой ситуации в наименьшей степени. Элитка остается наиболее выгодным вложением инвестиций». Но тем не менее уже есть примеры, свидетельствующие об обратном. По словам В. Говорина, дома, которые с натяжкой могут претендовать на элитный класс или их концепция в чем-то неудачна, не пользуются спросом у покупателей. Например, отмечен такой показательный тренд, как выход соинвесторов — физических лиц из отдельных проектов дорогих домов. Предновогодние тенденции, которые с высокой степенью вероятности сохранятся и после Нового года, — это различные бонусы, скидки, рассрочки платежа, подарки покупателям квартир.

Там, за Туманным Альбионом…

В Европе и США сегментация жилья, подобная российской, не существует. И скорее всего иностранцы даже не поймут, чем бизнес-класс отличается от элитки. Типовые же панельные многоэтажки спальных районов большого города им вообще покажутся каким-то страшным пережитком социализма, ведь такие дома остались разве только в бывшей ГДР, а в Париже в них заселяют малоимущих. К тому же в по-настоящему качественных домах зарубежья апартаменты продают или сдают в аренду (что более популярно) с оформленными интерьерами по цене российского бизнес-класса. Надо признать, что в рекламных описаниях дорогих квартир первичного рынка Москвы уже появилось понятие «квартира с чистовой отделкой». Это, конечно, дороже, чем голый бетон. Подобные варианты встречаются, например, в жилом комплексе «Город Столиц» в «Москва-Сити» от компании Capital Group, в объектах Mirax Group («Кутузовская ривьера», «Миракс Парк»). Причем некоторые многоквартирные жилые комплексы их создатели также причисляют к элитному классу, хотя для премиального сегмента, наоборот, характерна некая камерность, то есть когда на выделенном пространстве расположено небольшое число квартир. Как считает управляющий партнер риэлторской компании «Остоженка» Ольга Творогова, на самом деле элитных объектов на московском рынке крайне мало. Их параметры таковы: местоположение в центре города, оригинальная архитектура, высокое качество строительства, дорогие материалы в отделке фасадов и внутренних помещений, небольшое количество квартир, индивидуальные лифты, использование новейших технологий в инженерном обеспечении здания. Немногочисленная столичная элитка по сравнению с европейской не всегда соответствует всем этим критериям.

В Европе и США все гораздо проще: существует жилье в престижных районах и непрестижных. Конечно, стоимость квартиры может варьироваться даже в пределах одной улицы. Однако нонсенсом в том же Лондоне стал бы элитный дом в окружении панельных многоэтажек постройки 30-летней давности. Рынок в этих регионах сложился давно, есть четкое деление на районы, что и определяет класс здания, говорит П. Фукс. Так, если речь идет о квартирах в центре Лондона, то специалисты компании «Дома Лондона» говорят, что они по определению относятся к премиальному сегменту благодаря району. Их планировка нигде больше не повторяется. В лондонском Hyde Park, недалеко от Oxford Street, Park Lane и подземной станции Marble Arch, квартира на четвертом этаже, площадью 183 кв. м, стоит 2,9 млн фунтов (курс 45,52 руб.). Подобные же варианты в деловых районах можно найти и по 1,3 млн фунтов. Однако, по мнению экспертов компании Knight Frank, период бурного роста для элитного рынка Лондона закончился в 2008 г. Вследствие ипотечного кризиса уровень цен июня был всего лишь на 7,5% выше показателя за аналогичный период 2007 г.

Карина Кузнецова

Дата публикации: 14:17 22 января 2009

Источник: bpn.ru