Весна принесет надежду

Характерная особенность загородного рынка в конце 2008 года – заметный спад продаж. Однако уже в январе, обычно «мертвом» для этого сегмента месяце, наметилось оживление. Операторы ожидают по весне серьезного всплеска покупательской активности.

У компаний, давно работающих на рынке и ведущих одновременно несколько проектов, проблем со сделками нет. Они сумели привлечь покупателей с помощью снижения цен, рассрочек, различных акций. Но на проектах застройщиков-новичков продажи приостановлены. Снижение доходов населения также оказало на рынок негативное влияние, сократив количество граждан, интересующихся загородной недвижимостью.

Накануне оживления

«Объем сделок уменьшился в ноябре-декабре примерно на 10–15%: во-первых, кризис, во-вторых, обычный сезонный спад, – отмечает генеральный директор Управляющей компании PullExpress Андрей Бочков. – В сентябре-октябре проходили «быстрые» сделки – покупатели стремились вложить деньги в загородные объекты, не слишком внимательно оценивая их. В ноябре-декабре начались ожидания». Большинство интересантов выжидали, когда упадут цены.

По данным «Национальной Жилищной Корпорации Санкт-Петербург» (НЖК), за ноябрь-декабрь в коттеджном поселке Янино, работы в котором близки к завершению, реализовано всего шесть домовладений, хотя в среднем ежемесячно продавалось 12–14 объектов. Тем не менее в НЖК считают результат неплохим – на фоне замершего в ожидании хоть какой-то определенности рынка: у покупателей есть доверие к застройщику.

Специалисты ИСК «Грантика» утверждают, что интерес к загородному рынку сохранился: «Количество посещений строительных площадок потенциальными покупателями не уменьшилось, сократилось время на принятие решения о покупке. Покупатели стремятся получить скидки, застройщики, в свою очередь, готовы рассматривать индивидуальные условия по цене».

Генеральный директор Русского фонда недвижимости Александр Портнов отмечает активные сделки в сегменте недорогих домов для постоянного проживания на вторичном рынке и дачных домов. Но потенциальные покупатели дорогих объектов не торопятся подписывать договоры: ждут снижения цен. По мнению господина Портнова, делают это они совершенно напрасно: принимая во внимание эксклюзивность загородных объектов, «вряд ли уже через полгода кому-то удастся купить что-то дешевое и при этом качественное». Главная причина – уменьшение объема предложения.

Грядет диктат продавца

По словам генерального директора компании «Александр» Сергея Сосновского, судя по заявленным коттеджным проектам, сейчас в продаже должно находиться не меньше двухсот поселков, однако реально продажи идут примерно в сотне. «Предложение не растет», – резюмирует он. «Продавцы уже начали диктовать свои условия», – добавляет Андрей Бочков.

По данным загородного отдела Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в течение 2008 года на рынке отмечено появление новых игроков. Если в 2007-м на продажу выводилось 62 коттеджных поселка, то в минувшем году – уже 94. Ежемесячно покупателям предлагалось пять-семь новых проектов, а в сезон (весна-лето) – до десятка. Однако среди 144 поселков, в которых велись продажи в конце 2008 года, почти треть так называемые девелоперские проекты – будущие поселки, в которых покупателям предлагаются инженерно подготовленные наделы и возможность самостоятельного строительства. По словам руководителя загородного отдела Ольги Трошевой, доля «самостроя» выросла более чем в два раза по сравнению с 2007 годом, то есть с 13–15 до 30%. Причем продавать нарезанные участки выказали готовность даже те застройщики, чьи проекты уже стартовали как полноценные коттеджные поселения. И если прежде на продажу выставлялись инженерно подготовленные лоты, теперь строители готовы продавать и неподготовленные наделы. Доля проектов, в которых можно купить как просто инженерно подготовленный участок, так и участок с коттеджем, достигла 40%, при этом в половине проектов предлагаются только участки – без подряда.

Сложная финансовая ситуация в конце 2008 года заставила многих застройщиков перенести старт новых проектов на «высокий сезон» 2009-го. В результате сначала в наступившем году планировалось вывести на рынок почти сотню коттеджных проектов. Однако, по мнению аналитиков «Петербургской недвижимости», максимум, что может появиться на рынке – 30 новых поселков, и еще 16, где предполагается строительство новых очередей в существующих проектах, а также 45 проектов с таунхаусами. Причина – приостановка на неопределенное время деятельности ряда девелоперских компаний.

Среди крупнейших проектов, начатых в 2008 году, – поселок Муромицы (Волосовский район), где планируется освоить территорию свыше 100 га; поселок Сторожевая гора (Всеволожский район, 50 га); Павловград (Тосненский район, 43 га), Северный Эдем (Приозерский район, 36 га). В числе девелоперских проектов (продажа участков под строительство) наиболее крупные Малое Репино (Курортный район, 33 га) и Ягодное (Выборгский район, 27 га).

На готовенькое

Параметры покупательского спроса изменились незначительно, но в сторону ужесточения. В частности, отмечают в компании «Грантика», большой интерес вызывают объекты с высокой степенью готовности, срок сдачи которых – первая половина 2009 года. Подобный интерес был всегда, однако сейчас труднее привлекать покупателей на ранней стадии строительства.

Участники круглого стола, который проходил недавно в Центре загородного домостроения «Жизнь за городом», отметили спрос на дачные дома. Как говорит Ольга Трошева, потенциальные покупатели также проявляют интерес к коттеджам стоимостью до 10 млн руб. Одновременно падает спрос на элитные объекты, которые всегда продаются медленно. Однако пока темпы продаж в элитном сегменте не изменились. По словам Андрея Бочкова, до кризиса доля спекулятивных сделок на загородном рынке составляла примерно 15% от общего объема. Теперь для инвестиционных целей приспособили земельные участки. «Активизировалась продажа нарезанных участков», – утверждает Сергей Сосновский. Сейчас сделок с наделами в будущих коттеджных поселках происходит больше всего.

Земля всегда в цене

По данным «Петербургской недвижимости», в течение 2008 года цены на загородные объекты выросли по отношению к 2007-му: в элитном сегменте на 8,8% (при этом стоимость 1 кв. м увеличилась на 36%), в бизнес-классе – на 29,6%, в среднем и «эконом» – на 28 и 38% соответственно.

В дешевом сегменте средняя цена домовладения составляет 5,7–8 млн руб. В частности, стандартный дом с участком в три сотки в поселке Новая Ижора стоит 5,7 млн. Дешевые дома предлагает только Новая Ижора. Эксперты утверждают, что это единственный малоэтажный проект, где цена официально снижена. Причем застройщик позиционирует проект как пригородный, а не загородный, то есть предназначенный для постоянного проживания.

Дешевле покупателям обойдутся только дачные дома. В Волосовском районе – в проектах Муромицы и Заречье – стоимость домовладений начинается от 3,5 млн руб. На прочих проектах цена предложения не падает, по крайней мере, официально. Однако скидки при покупке сегодня составляют 15–20%, а при немедленном расчете наличными можно договориться и о большей льготе.

В среднем классе объекты стоят 7,5–15 млн руб. Это Золотая Бухта, совместный проект компаний «Окстрой» и «Содружество», Сторожевая Гора компании «Родекс Групп» (Всеволожский район), Кивеннапа компании «НеваИнвестПроект» (Выборгский район), Новое Минулово и Южный берег компании «Константа», а также Янино от НЖК (Всеволожский район). В Новом Минулово минимальное предложение составляет 8,17 млн за дом с 11 сотками земли, а в Янино – 11,5 млн за домовладение и 12 соток в придачу. Коттеджи бизнес-класса продаются по средней цене 18–26 млн. Это – поселки Токари-Ленд, Теплый дом, Кюммлено, Зеленые Каскады.

В элитном классе домовладение обойдется в 30–47 млн руб., например в таких поселках, как San Repino, Жемчужина Разлива, Михайловское, но есть объекты более дорогие – это Медовое компании «Петростиль», где средняя стоимость коттеджа с участком составляет 72 млн, Patrikki Club, где последние дома продаются по цене 55–65 млн, Северный Версаль компании «Конкорд», где стоимость особняка достигает 160 млн.

Несмотря на рост цен по итогам года, в ноябре-декабре наблюдалось их снижение. Причем из-за подъема курса валют, отмечает Александр Портнов, цены упали в долларовом выражении на 50–70%. Вместе с тем, по словам Ольги Трошевой, цены в проектах с высокой степенью готовности в последнем квартале прошлого года повышались на 10–15%.

«Обычно падение цен сопровождается массовым выбросом на рынок большого количества предложений. Объем предложения земельных участков в конце 2008 года увеличился, по сравнению с первым полугодием, только на 10–12%», – рассказал господин Портнов. При этом земля хоть и подешевела, но не вся и неодинаково, как отмечает Ольга Трошева. Она разъясняет, что до половины стоимости потеряли крупные участки без инженерной инфраструктуры. Напротив, инженерно подготовленные наделы на вторичном рынке почти не изменились в цене. Не снизилась стоимость участков и в коттеджных поселках. Между тем покупатели выжидают подходящий момент – когда рынок, по их мнению, окажется в самой нижней точке. «Наличные средства пока лежат в банковских сейфах», – добавляет Александр Портнов.

По мнению исполнительного директора Ассоциации загородной недвижимости Владимира Майорова, ожидания не сбудутся. Например, подешевели цемент и металл, однако заметно на снижение себестоимости это не влияет – слишком мал их удельный вес в общей структуре. Зато дорожает дерево, из которого вокруг Петербурга возводится довольно много объектов. По словам господина Майорова, местные застройщики зачастую получают дерево из-за границы и расплачиваются за него валютой, которая по отношению к рублю подорожала. Получить себестоимость ниже прошлогодней можно только теоретически, если купить сегодня в собственность крупный земельный участок и организовать на нем масштабное строительство, причем в короткие сроки.

Голь на выдумки хитра

Спад продаж был вызван сезонностью и неблагоприятной экономической ситуацией, из-за которой приостановлено кредитование: ипотечное – для покупателей, проектное – для застройщиков. По мнению специалистов, это вынудит застройщиков заморозить часть проектов. Скорее всего, как думает Ольга Трошева, это будут коттеджные поселки застройщиков-новичков, которые имеют в своем портфеле один-два проекта, и в особенности тех застройщиков, которые рассчитывают только на средства покупателей, не имея другого источника финансирования.

«Небольшой спад строительства есть, – говорит Владимир Майоров. – Но пока о планах приостановки или отказа от строительства никто не заявлял». В сворачивании ипотечного кредитования Сергей Сосновский ничего ужасного не видит, поскольку загородный рынок все равно «не был обласкан ипотекой». Когда-то она и вовсе отсутствовала, но рынок действовал.

Сегодня застройщики пытаются стимулировать покупательский спрос, а также ищут наилучшие решения, чтобы завершить начатые проекты. В частности, многие задумались о строительстве отдельными очередями. Это касается прежде всего новых проектов, при запуске которых предстоит освоить огромные территории. Паузы между очередями позволят застройщику передохнуть и, возможно, аккумулировать необходимые средства для сооружения следующей очереди.

Есть компании-застройщики, которые начали предлагать свои объекты в условных единицах. Как правило, она представляет собой нечто среднее между долларом и евро. Продавцы объектов вторичного рынка также требуют от покупателей валюту. Это, по мнению Александра Портнова, негативная тенденция. Во-первых, рынок очень долго и трудно переходил на рубли. Во-вторых, если мы вернемся к расчетам в евро, цены вырастут на 50–70%, и очень быстро.

Определенно негативной тенденцией специалисты ИСК «Грантика» также считают пересмотр концепций поселков: из-за недоступности банковских кредитов, сформировавшегося за последние месяцы отложенного спроса и снижения числа сделок застройщики вынуждены понижать «классность» поселков.

По данным экспертов, еще с осени застройщики начали стимулировать покупательский спрос с помощью скидок, рассрочек, подарков, розыгрышей и т. д. «Увеличивая срок беспроцентной рассрочки, застройщики пытаются своими силами разрабатывать инструменты, способные заменить ипотеку», – отмечают в компании «Грантика».

Кроме того, застройщики попробовали привлекать в проекты соинвесторов, чтобы благополучно завершить реализацию. Однако инвестор-партнер может войти только в интересный проект, предупреждает Ольга Трошева. Сегодня PullExpress и «Особняк» вместе строят Малое Репино, а «Окстрой» и «Содружество» сообща возводят поселок Золотая Бухта.

Весне – дорогу!

Игроки загородного рынка настроены оптимистично. Все ожидают весеннего оживления рынка, и предпосылки этого проглядывают уже сейчас. Никто не ожидает снижения цен. «Тотальное падение стоимости в принципе невозможно, поскольку любые мировые валюты обесцениваются сильнее, чем земля. Но корректировки будут: неоправданно завышенные в период роста рынка цены упадут, – полагает Александр Портнов. – Нас ждет стагнация предложения, вымывание ликвидных объектов и – удорожание». Спрос, по мнению Сергея Сосновского, сосредоточится на объектах эконом-класса и земельных участках под строительство – все в ценовом диапазоне до 10 млн руб.

Даже если ипотека долго не будет возрождаться, если застройщики будут пересматривать концепции, привлекать соинвесторов, снижать цены через скидки и рассрочки, банкротства загородный рынок все равно избежит: на самый крайний случай у застройщиков всегда есть возможность продать нарезанные участки, даже без инженерной подготовки.

Елена Зубова

Дата публикации: 11:00 26 января 2009

Источник: bpn.ru