«Жилищный пакет – 2»

Конец прошлого и начало нынешнего года ознаменовались активной правкой законодательства в жилищной сфере. В итоге федеральными и местными властями сформирован целый пакет документов, который должен облегчить жизнь участников рынка в сегодняшнее нелегкое время.

В потенциальном минусе строители. Поправки в широко известный 214-й закон о долевом строительстве грозят им ликвидацией большинства схем продажи жилья, действующих сейчас на рынке. От уже вступивших в силу изменений выиграли прежде всего граждане, получившие возможность оплатить ипотеку из материнского капитала и вычесть при покупке квартиры из своих налогов сумму в два раза большую, чем раньше. Правда, повысилась и ответственность – в случае дефолта жилплощадь могут отобрать и без решения суда. Отличилась петербургская прокуратура, которая, воспользовавшись правом на законотворческую деятельность, предложила повесить ответственность за потенциальных обманутых дольщиков на городской бюджет.

Защита без ограничений

На фоне кризиса стала актуальной тема защиты граждан от рисков, связанных с приобретением строящегося жилья. Так, в конце декабря был предложен для рассмотрения в Госдуме законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях защиты прав участников долевого строительства», подводящий все сделки с участием физлиц по покупке жилья в новостройках под действие ФЗ-214. Сегодня на рынке наибольшее распространение получили две схемы, позволяющие застройщикам обойти закон: вексельная схема и договор предварительной купли-продажи. Если законопроект вступит в силу, то девелоперы лишатся возможности продавать квартиры по векселям и предварительным договорам (80–90% от общего числа сделок!). Застройщики уже предупреждают, что законодательная инициатива еще больше усложнит их отношения с банками и обернется массовым разрывом контрактов по инициативе покупателей. «А это не пойдет на пользу рынку. По положениям ФЗ-214 банк несет солидарную ответственность с застройщиком перед дольщиками за неисполнение обязательств. Так что в первую очередь поправки приведут к ужесточению требований со стороны банков, которые на фоне кризиса ликвидности и так практически не выдают кредиты девелоперам. К тому же закон предусматривает расторжение договора по инициативе дольщиков, что может повлечь за собой массовый срыв сделок и, соответственно, проблемы с финансированием проекта», – считает Владимир Гаврильчук, генеральный директор корпорации «Адвекс. Недвижимость».

А уже в начале текущего года прокуратура Петербурга внесла в Законодательное Собрание законопроект «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов…». Правда, вероятность, что документ будет принят и заживет самостоятельной жизнью, мала (более подробно об этом проекте см. на стр. 15).

Кроме защиты тех, кто жилплощадь только покупает, власти намерены уберечь от любых рисков и опасностей всех остальных владельцев жилой недвижимости. Естественно, за их же счет. И в ноябре в Государственную Думу представлен проект закона об обязательном страховании жилья. Согласно документу эта обязанность распространится на всех собственников квартир и жилых домов на территории России. Выплаты по страховым случаям устанавливаются на уровне среднерыночной цены квартиры или жилого дома в соответствующей местности. Это не первая попытка заставить граждан страховать квартиры. Например, власти Северной столицы пробовали несколько раз начиная с года 1995 года. Правда, каждый раз неудачно.

Следующий из рассматриваемых законов несущественно, но упростит жизнь строителям. Законопроект о саморегулировании в строительстве (Федеральный закон № 148 от 22.07.2008 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации») в очередной раз претерпел изменения до своего принятия. Законодатели предлагают ввести четвертый вид строительной саморегулируемой организации (СРО) – смешанный. С 2009 года начнут функционировать первые СРО, а с 2010-го лицензирование для строительных компаний будет отменено. Вместо этого вводится членство в СРО. В зависимости от выполняемых работ предусмотрено несколько разновидностей СРО: по инженерным изысканиям, подготовке проектной документации и строительству. Теперь в проекте появился новый тип объединения, членами которого будут компании, осуществляющие несколько видов деятельности.

«Капитальная» ипотека не для всех

После новогодних каникул премьер-министр РФ Владимир Путин подписал постановление, изменяющее правила применения средств материнского капитала. Теперь право потратить его на выплату ипотечных кредитов обрели мужья женщин, получивших государственный сертификат. То есть с учетом того, что в большинстве случаев ипотечный кредит оформлялся на имя супруга, сфера приложения капитала кардинально расширилась. Напомним, с января 2009-го установленный размер материнского (семейного) капитала равен 299,7 тыс. руб. Сама же возможность оплатить ипотечные взносы за счет госдотации появилась в конце прошлого года, когда Президент России Дмитрий Медведев утвердил поправки в Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Нововведение дало возможность использовать материнский капитал для погашения основного долга и уплаты процентов по кредитам, полученным до 31 декабря 2010 года. Правда, попытки реализовать это право уже столкнулись с реальностью. Дело в том, что в соответствии с п. 4 ст. 10 ФЗ № 256 от 29.12.2006 «жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по соглашению». То есть в представленном свидетельстве о госрегистрации права собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием кредитных средств, должно быть указано, что оно находится в общей собственности родителей и детей. Каким образом ребенок, рожденный после покупки жилья, может сразу стать собственником, закон умалчивает. В итоге пока погасить ипотечный кредит материнским капиталом смогут лишь те немногочисленные мамы, которые сначала родили второго ребенка, потом оформили ипотеку и зарегистрировали жилплощадь в собственность всех членов семьи, включая детей. Правда, власти обещают в ближайшем будущем исправить упущение.

Вычет «обелит» рынок

Следующая новость, которая пока не испорчена никакими юридическими казусами, – это увеличение суммы налогового вычета при приобретении жилья. В декабре прошлого года правительство приняло антикризисную меру, увеличив максимальный размер налогового вычета со 130 до 260 тыс. руб. Воспользоваться этой суммой смогут те, кто улучшил свои жилищные условия после 1 января 2008 года. Налоговый вычет положен не только покупателям готовых квартир, но и тем, кто приобрел жилплощадь в новостройке или сам строит дом. Возмещению также подлежат траты на разработку проектно-сметной документации, на подключение к инженерным сетям, расходы на покупку строительных и отделочных материалов для ремонта, зарплату рабочим, нанятым для достройки или отделки дома или квартиры. Правда, все эти расходы нужно подтвердить – приходно-кассовыми ордерами, чеками, актами о закупке. «На мой взгляд, увеличение суммы налогового вычета позитивно отразится на рынке жилой недвижимости Петербурга. Прежде всего возрастет количество сделок, проходящих «в белую». До увеличения размера выплат в документах часто фигурировала не реальная стоимость объекта, а балансовая либо сумма до 1 млн руб. Однако теперь, с ростом освобождаемой от налогов суммы, покупатели будут заинтересованы указывать в договоре купли-продажи не менее 2 млн. Ведь они, во-первых, смогут вернуть большую сумму и, во-вторых, увеличить свои шансы на получение оптимального ипотечного кредита, так как банки выдают заем исходя из стоимости объекта. Также этот законодательный акт позитивен и для государства: с увеличением числа «белых» сделок вырастет и количество налогов, поступающих от продажи объектов недвижимости», – считает Алексей Бегунов, генеральный директор «Агентства развития и исследований в недвижимости».

Банкротство и изъятия

Предоставив гражданам ипотечные преференции, власти дали банкам дополнительные возможности банкротить должников. В конце декабря Госдума РФ приняла в третьем чтении законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество». В частности, в процессе банкротства предполагается ввести внесудебный порядок обращения взыскания и реализации такого имущества. Речь идет об объектах недвижимости, поскольку продавать движимые вещи без суда Гражданский кодекс РФ разрешает и сейчас. На первый взгляд, законопроект касается только недвижимого имущества компаний, признаваемых банкротами. Юристы опасаются, что коррективы принимаются в интересах банков, которые давно добиваются права возвращать ипотечные кредиты без суда. Упростить судебный порядок обращения взыскания на заложенные квартиры банки пытались еще в 2004 году в ходе подготовки «жилищного пакета» законопроектов. Суду хотели дать право обращать взыскание на заложенные жилые объекты даже тогда, когда просрочка заемщика крайне незначительна, но такая поправка тогда не прошла.

«На практике в настоящее время не существует процедуры банкротства физлиц, однако она прописана в некоторых законодательных актах, в частности, в ГК РФ и Федеральном законе «О банкротстве». Таким образом, возникнет противоречие. Кроме того, не факт, что в период снижения цен на предмет залога такая мера будет выгодна банковскому сообществу. В текущих условиях в случае дефолта банк сильно рискует – рынок сейчас не слишком активен, и вовсе не обязательно, что выставленную на торги квартиру несостоятельного заемщика кто-то быстро приобретет», – уверен Сергей Себелев, эксперт по недвижимости корпорации «Петербургская Недвижимость».

В то же время изъять недвижимое имущество уже можно и без банкротства. В самом конце года власти практически урегулировали земельный вопрос в Сочи. Во втором чтении был одобрен законопроект, регламентирующий порядок строительства олимпийских объектов без выкупа земельных участков. Законодательный акт предлагает норму, согласно которой на территории Краснодарского края устанавливается право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества для прохода, прокладки коммуникаций, обеспечения возведения и эксплуатации олимпийских объектов, включенных в программу строительства. Данное право устанавливается вплоть до 1 января 2014 года. В итоге власти получили возможность изымать во «временное» пользование любой земельный участок, который необходим им для возведения. Правда, в случае если после такого «пользования» участок нельзя будет использовать по предыдущему назначению, можно заставить власти его выкупить. Негатив документа в том, что подобный опыт может коснуться не только жителей юга России, ведь расширить зону действия закона (например, под проведение чемпионата мира по футболу в 2018 году) не так сложно, как его принять.

От новых законотворческих инициатив выиграли потребители, которые уже купили жилье, и те, кто собирается это сделать. Но если попытка окончательно запретить все альтернативные долевому строительству схемы увенчается успехом, то граждан, желающих приобрести строящуюся жилплощадь, ждут известные трудности. Хотя в теории это, конечно, снижает их риски.

Павел Никифоров

Дата публикации: 10:20 27 января 2009

Источник: bpn.ru