Риэлторский максимум

Очередная выставка-семинар «Жилищный проект» в программе мероприятий для профессионалов попыталась объять необъятное, и, что удивительно, это ей удалось. Сертификация и профсоюзы, загород и зарубежная недвижимость, расселение коммуналок и проекты-миллионники – эти и другие темы обсудили риэлторы.

Началась программа для профессионалов 4 февраля с семинара, посвященного городской целевой программе расселения коммунальных квартир. Его посетили более 900 специалистов, среди которых подавляющая часть – риэлторы. На конкретные вопросы по нюансам программы отвечали начальник отдела расселения коммунальных квартир Жилищного комитета Галина Шарова, а также ее коллега, начальник сектора того же отдела Татьяна Кулагина. За два часа семинара представители Жилкомитета просто физически не могли ответить на все вопросы, поэтому было решено продолжить консультации в заочном формате: ответы появятся на сайте www.gilproekt.ru через некоторое время.

Профобъединения и профсоюзы

Конференция «Актуальные вопросы развития риэлторского бизнеса» началась с обсуждения общих проблем. Президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРСП) Екатерина Романенко рассказала о взаимодействии агентов, компаний и профессиональных объединений в условиях современного состояния рынка недвижимости. «Сегодня нам приходится работать в резко изменившихся условиях, – отметила она, – на рынке покупателя, а не продавца, к которому мы привыкли. И дело даже не в коррекции цен, не в переходе на оценку объектов в валюте – проблема в том, что многие из нас не умеют действовать на таком рынке».

Следующий доклад обогатил традиционную для подобных конференций палитру актуальных вопросов. Казалось бы, какая связь между профсоюзами и риэлторским сообществом? Но председатель Объединения профсоюзов России СОЦПРОФ Сергей Вострецов все сомнения развеял. Глава одного из двух крупнейших российских профсоюзных движений предложил риэлторам помощь в организации отраслевого профсоюза. В качестве примера он привел Межрегиональный профсоюз работников недвижимости, сервиса, среднего и малого бизнеса в Урало-Приволжском федеральном округе, который действует в структуре СОЦПРОФа уже несколько лет. «Мы готовы включить весь свой лоббистский ресурс для того, чтобы наконец был принят Закон «О риэлторской деятельности», – отметил профсоюзный лидер. Риэлторы взяли время на размышление.

Полномочный представитель президента Российской Гильдии риэлторов в Северо-Западном федеральном округе Павел Созинов отметил, что финансовый кризис заставляет многих риэлторов «уходить в свободное плавание», в связи с чем доля реальных сделок на вторичном рынке без участия агентств возросла до 60%. «Недавно в полпредстве президента на Северо-Западе и в администрации Петербурга прошел ряд совещаний, на которых было четко сказано, что государство не снимает с себя социально ориентированной роли и ответственности, но и от профессионального сообщества ждет того же. Так что если мы сейчас сами не выйдем с законодательной инициативой по регулированию рынка, уверяю вас, очень скоро нас будут регулировать, как это произошло с застройщиками после вступления в силу 214-го закона», – считает Павел Созинов.

Дефицит-2012

От общего – к частному. Все остальные выступления были посвящены анализу ситуации в различных сегментах рынка. Директор департамента консалтинга компании GVA Sawyer в Петербурге Ирина Солонова проанализировала перспективы реализации так называемых проектов-миллионников. Ее вывод неутешителен: к 2012 году жилье в Северной столице может стать дефицитом. Этому будет способствовать существенное сокращение объема предложения жилых объектов в ближайшие годы.

В прошлом году было заявлено о планах реализации 35 проектов комплексной застройки территорий – это примерно 45 млн кв. м нового жилья. Сегодня официально объявлено о заморозке четырех проектов, которые могли гарантировать почти четверть указанного объема. Речь идет о комплексах «Красные зори», «Югорский край», «Ручьи» и «Юнтолово». Кроме того, как отметила госпожа Солонова, многие застройщики значительно изменили концепцию своих проектов: основательно увеличились сроки реализации, снизились площади ежегодного ввода и планируемые объемы продаж. Практически все проекты теперь ориентированы на эконом-класс. В конечном итоге все это вкупе может привести к сокращению предложения на рынке, что уже через три года может стать причиной существенного удорожания жилой недвижимости.

В случае если макроэкономическая ситуация с 2010 года будет способствовать стабилизации или росту доходов населения, то в 2011–2012 годах объем спроса вновь превысит объемы предложения, и это вызовет новый виток цен относительно уровня конца 2009 года, как полагает Ирина Солонова.

Оживающий загород

Главный редактор журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин констатировал: загородный рынок выходит из состояния анабиоза. На конец IV квартала объем застройки составлял 2 млн кв. м. В строящихся коттеджных поселках создается 12,8 тысячи домовладений. Объем вполне сопоставимый с вторичным рынком Петербурга. Другое дело, что за городом оборот меньше, а время экспозиции больше.

К концу 2008 года, по данным Дмитрия Синочкина, спрос на коттеджи сократился на 20–40%, а в некоторых компаниях – и на 80–90%. Но в январе, неожиданно для многих, началась активизация платежеспособного спроса, причем и на жилье, и на земельные участки. Это коснулось не всех компаний, и выборка по «активистам» представляет серьезный интерес. Более всего выиграли те, у кого оказались готовые дома (клиенты быстро покупали их со 100%-ной оплатой), и те, кто мог предложить ликвидные инженерно обеспеченные участки в поселках. Мотивы понятны: граждане перестают понимать, что происходит с курсами валют.

Вторая тенденция после активизации спроса – диверсификация бизнеса. Фирмы предпринимают определенные усилия для того, чтобы полнее удовлетворять потребности клиента. Например, в «ПулЭкспрессе» уже есть подразделение, которое занимается обменом городской квартиры на загородное жилище. Возможно, также компания займется продажей «бартерных» квартир. Другая популярная тема – разделение брендов в зависимости от типологии жилья и размеров участков.

Тенденция номер три: некоторые домостроительные производства, ранее нацеленные только на свои объекты, теперь выходят на внешний рынок. «Национальная жилищная корпорация», известная поселком Янино, покупает производственную линию, начинает продавать дома сторонним заказчикам. То же самое делает и ДСК «Славянский» (холдинг «Балтрос», обслуживающий комплекс «Новая Ижора»), на 2009 год объем внешних заказов – до 500 млн руб.

Наконец, Дмитрий Синочкин отметил и тот факт, что застройщики начинают учиться работать на госзаказ. Самый яркий пример – опять «Новая Ижора». «Балтрос» недавно продал 350 домов Министерству обороны по 44 тыс. руб. за кв. м. «Административный ресурс есть у многих, немногие умеют им пользоваться. А без качественного продукта это вообще невозможно», – заключил Дмитрий Синочкин.

В поисках дна

Современное состояние зарубежного рынка недвижимости оценила президент FIABCI-Россия, директор-координатор Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Татьяна Родионова. В частности, она отметила, что муссируемые в СМИ слухи о крахе американского и европейских рынков, мягко говоря, действительности не соответствуют. Так, по итогам 2008 года стоимость недвижимости в США в среднем снизилась всего на 4%. Причем главным образом за счет того, что «подешевели» три штата – Флорида, Невада и Калифорния, где рынок был, что называется, перегрет.

По словам Татьяны Родионовой, в прошлом году стоимость недвижимости в Испании снизилась на 8,9% – прежде всего, в курортных зонах этой страны. Стоимость недвижимости во Франции с января по декабрь минувшего года уменьшилась на 3,1%. Причем в Париже снижение составило лишь 0,4%. Таким образом, нестабильность на мировых финансовых рынках не вызвала серьезного удешевления жилья в развитых странах.

Рынок недвижимости в любой стране подвержен циклическим колебаниям – тем не менее статистические данные свидетельствуют о том, что каждый очередной спад, следующий за резким подъемом, не достигает значений «дна» предыдущего цикла и не затягивается на длительный период.

Не обошла своим вниманием госпожа Родионова и дела российские. В пересчете на доллары цены на жилье в Петербурге уменьшились за последнее время уже на 36%, что соответствует снижению 1998 года. «Но это не повод для того, чтобы предаваться унынию. Это как раз говорит о том, что «дно» уже не так далеко, а вполне возможно, мы его уже достигли», – отмечает президент FIABCI-Россия.

Игорь Воронин

Дата публикации: 16:35 10 февраля 2009

Источник: bpn.ru