Ипотека под давлением

В середине февраля появилась информация, согласно которой в последнем квартале 2008 года у АИЖК существенно ухудшились данные квартальной отчетности: доля просроченных кредитов в портфеле на балансе агентства (всего — 54,5 млрд руб.), якобы достигла 11,5%. Что свидетельствует о резком ухудшении ситуации с возвратом ипотечных кредитов. БН.ру попросил экспертов прокомментировать эти данные.

Владислав Назаров, генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства:

По официальным данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), уровень просрочки их портфеля на 1 января 2009 года составляет не 11,5%, а 7,95%, хотя это тоже слишком много. На деятельности других банков эти цифры никак не отразятся. Каждый из них оперирует собственной статистикой поведения портфелей. Кроме того, негативно на рынок ипотеки повлиял кризис и отсутствие «длинных денег», а не данные АИЖК (которые и раньше были публичными). Собственно, никакого скачкообразного увеличения просрочки не произошло. Она, безусловно, растет, но это было вполне ожидаемо. Главная причина достаточно высокого процента просрочки – недостаток внимания к процедурам андеррайтинга заемщиков на ранних этапах деятельности АИЖК. В будущем просрочка продолжит рост, но как долго и какими темпами - сказать трудно.

Елена Кулык, директор управления по кредитованию физических лиц банка «Александровский»:

Размер просроченной задолженности можно считать по-разному. Один из способов – определить размер всей задолженности по кредитам в общем портфеле организации. Однако цифры будут значительно меньше, если считать только просроченную задолженность. Например, заемщик может взять в банке кредит на 3 млн рублей, а сумма его просрочки будет составлять только 50 тыс. рублей. Так что приводимые данные могут и не отражать реальной ситуации, а сумма просрочки – быть меньшей.

Ситуация в Санкт-Петербурге далеко не критична. Петербургское ипотечное агентство изначально выдвигало разумные требования к качеству заемщиков. Поэтому большинство ипотечных кредитов, выданных в нашем городе, имеют хорошее обеспечение. Соответственно, у банка есть возможность реализовать квартиры заемщиков и погасить, таким образом, долг. Однако сейчас АИЖК готово идти навстречу клиентам: в урегулировании ситуации заинтересованы все. Тем более, что рублевые кредиты выдавались для покупки квартир на вторичным рынке. А рынок рублевых кредитов в настоящее время не склонен понижаться.

Думаю, что опубликованные показатели не критичны для АИЖК. Тем более, что они будут уменьшаться по мере реализации задолженности физических лиц, то есть, по мере продажи их недвижимого имущества.

Марианна Белькова,руководитель управления ипотечного кредитования ОАО «Балтийская ипотечная корпорация»:

Высокий уровень просрочки по ипотечным кредитам – не показатель изъянов политики того или иного банка. Он, в первую очередь, обусловлен глобальными проблемами российской экономики, которые обнажил мировой финансовый кризис, в частности, возросшим уровнем безработицы.

Поскольку кредиты по федеральному ипотечному стандарту выдавались на всей территории России, нам представляется, что просрочки возникли, главным образом, в регионах, где есть градообразующие предприятия, которые проводят массовые сокращения персонала и урезают заработную плату.

Возросшие процентные ставки и всеобщий экономический эгоизм позволяют прогнозировать, что с проблемой обслуживания кредита в ближайшее время столкнутся и заемщики, которые брали кредит в валюте либо по плавающей ставке. За последние несколько месяцев их регулярные платежи возросли почти в два раза. Нередко они оказываются равны доходу заемщика. Это может привести к массовым дефолтам.

Сейчас коммерческие банки нередко переводят ипотечные кредиты только под действующие ставки, которые составляют от 20% годовых, и просят единовременную комиссию за выдачу средств (в некоторых банках 120 тыс. рублей). Также в условиях девальвации рубля банкам экономически не выгодно переводить долларовый кредит в рублевый. Пока в более выгодном положении остаются заемщики федеральной ипотечной программы, так как кредиты выдавались в рублях, по фиксированной ставке, и в кредитном договоре не было пункта об односторонней праве банка повышать процентную ставку по кредиту. Для тех банков, которые остаются на ипотечном рынке, статистика АИЖК станет безусловным сигналом к ужесточению условий выдачи жилищных кредитов.

Андрей Пименов, руководитель офиса Городского ипотечного банка в Санкт-Петербурге:

АИЖК – федеральная система. Региональные кредиты составляют большую часть кредитного портфеля агентства и оказывают существенное влияние на его состояние. Программа АИЖК имеет широкую социальную направленность. Кредитные продукты агентства рассчитаны на россиян с невысоким или средним уровнем дохода. Это, в основном, рабочие и служащие среднего звена, которые больше других пострадали от кризиса. В некоторых регионах останавливается работа целых градообразующих предприятий, происходят массовые сокращения. Таким образом, часть заемщиков теряет возможность оплачивать кредит. С другой стороны, в предыдущий период все участники рынка старались наращивать свой кредитный портфель, поэтому процесс выдачи кредитов значительно упрощался. Требования к заемщикам становились все либеральнее. Такая ситуация не могла не привести к снижению качества кредитного портфеля некоторых банков, что сейчас тоже отразилось на увеличении количества просрочек.

Как специалисты АИЖК, так и банков прогнозировали такой исход ситуации уже в самом начале финансового кризиса. Поэтому многие ипотечные программы своевременно подверглись корректировке, программа АИЖК на время приостанавливалась. В этот период специалисты агентства разработали новые стандарты кредитования, и результат мы уже наблюдаем. В частности, по программе АИЖК ужесточились требования к заемщикам (более тщательно подходят к оценке платежеспособности клиента). Введена новая процедура определения процентной ставки в зависимости от региона, соотношения кредит/залог и т. д. Поэтому существенных изменений на рынке ипотечного кредитования из-за роста просрочки не предвидится. Наоборот, он подтолкнул правительство принять срочные меры поддержки заемщиков, временно утративших платежеспособность: создано Агентство по реструктуризации ипотечных долгов, разработаны параметры оказания помощи некредитоспособным заемщикам. Эти мероприятия должны оздоровить систему ипотечного кредитования.

Однако остаются другие проблемы, которые нужно решать: необходимо строить собственную систему рефинансирования ипотечных кредитов, искать пути привлечения дополнительных ресурсов в систему ипотечного кредитования. Например, разрешить использовать резервы страховых компаний или пенсионного фонда на приобретение ипотечных ценных бумаг у коммерческих банков. Но это сложный процесс, который требует существенных законодательных корректировок, в том числе разработки нормативных актов, регулирующих порядок оценки рейтинга кредитного портфеля и т. д.

Ольга Мурашко

Дата публикации: 13:20 17 февраля 2009

Источник: bpn.ru