Ипотечный кредит: валютные качели

В последние годы у ипотечных заемщиков в Москве и Петербурге в фаворе был доллар. Популярность американской валюты закономерна: ставки по кредитам в ней были на 2–3% ниже, чем в российских рублях. И, несмотря на предупреждения экспертов о валютных рисках, более 80% всех кредитов в Москве выдавали в долларах. Сегодня «валютные» заемщики живут как на иголках. На фоне стремительной девальвации рубля их платежи по кредиту в рублевом эквиваленте ежемесячно растут. Некоторые банки в ответ на волнения клиентов предложили программы по рефинансированию долларовых займов в рублевые. Однако выгодность таких перемен для заемщика пока остается под большим вопросом.

Редкий выбор

На данный момент услуга по смене валюты кредита не слишком распространена на нашем рынке. Сегодня такую возможность предлагают только Альфа-банк, Банк Москвы, ВТБ 24, Национальный резервный банк, «Хоум Кредит», Собинбанк. При этом ВТБ 24 и «Хоум Кредит» рефинансируют кредиты исключительно своих заемщиков.

Требования банков к тем, кто претендует на подобный переход, достаточно суровы. В первую очередь это безупречная кредитная история, то есть отсутствие малейших просрочек по платежам. «Наше основное требование — доходы заемщика должны позволять оплачивать кредит. После оформления заявки на конвертацию заемщик проходит стандартную процедуру андеррайтинга, в которой мы оцениваем его материальное положение и платежеспособность», — поясняет начальник отдела ипотечного кредитования Собинбанка Оксана Новикова.

Разумеется, заемщику придется убедить банк в том, что кризис серьезно не ухудшил его материальное положение. «Существенным уменьшением дохода является его снижение на 30% и более. Принимая решения о размере минимального платежа, мы будем учитывать и другие обязательные платежи заемщика, а также прожиточный минимум», — рассказывает заместитель директора департамента розничного кредитования Абсолют Банка Наталия Хахалина.

В некоторых банках отбор претендентов на конвертацию кредита сейчас куда более пристрастен, чем та процедура оценки, которую проходили клиенты при первичном получении ссуды. Это связано с произошедшими за последние полгода изменениями в банковской политике. Например, часть кредиторов готова рассматривать только официальное подтверждение дохода. Это можно сказать про Альфа-банк, Банк Москвы. Кроме того, у большинства заметно повысилось соотношение кредита и залога: теперь необходимая сумма первоначального взноса составляет 30–40%. А еще год назад значительная часть кредитов оформлялась при гораздо меньшей сумме собственных средств — 10–15%, то есть для этих заемщиков путь к реструктуризации кредита сегодня закрыт. Ситуацию усугубляет начавшееся падение цен на жилье.

«Кроме того, на время переоформления документов в регистрационной палате потребуются два поручителя с аналогичными доходами, что в настоящее время проблематично. Не забывайте и о расходах на реализацию сделки», — предупреждает руководитель отдела оценки рисков ипотечной компании «Ипполит» Сергей Пустовалов.

Но даже если вы подходите по всем требованиям, остается вопрос: а стоит ли менять шило на мыло, то есть доллары на рубли?

Дорогая возможность

Чтобы ответить на этот вопрос — менять или не менять, полезно сначала разобраться, что происходит на валютном рынке и каковы прогнозы дальнейших событий?

Благодаря скачку в ноябре — декабре за прошедший год средневзвешенный курс доллара укрепился на 19,7% (29,363 руб. за 1 долл., по данным торгов на ММВБ); средневзвешенный курс евро вырос на 15,2% (41,43 руб. за 1 евро). На 2 февраля 2009 г. курс доллара составлял уже 35,4 руб., а евро — 45,6. В результате, при ежемесячном платеже в размере 1000 долл., в октябре заемщик платил 27 тыс. руб. (в рублевом эквиваленте), а в феврале сумма увеличилась до 35 тыс. руб.

Наступивший год не обещает никаких послаблений. Прогнозы насчет дальнейшего курса — 30–41 руб. за 1 долл. Все это вроде бы говорит в пользу рефинансирования. «В условиях девальвации рубля, продолжающейся несколько последних месяцев, многие заемщики, взявшие кредит в долларах или евро, чувствуют себя неуверенно.

Заработную плату они получают по-прежнему в рублях, а ждать, когда курс национальной валюты стабилизируется, не все готовы. Их опасения нельзя назвать несправедливыми, учитывая, что ослабление рубля — это экономическая необходимость и часть официальной политики российских властей. Перевод кредита в российские рубли, безусловно, дает ощущение стабильности», — соглашается О. Новикова.

Однако, прежде чем принять такое решение, стоит как следует просчитать, что это даст. «Перекредитование долларовых кредитов в рублевые на сегодня доступно по ставкам от 16 до 20% годовых в рублях в зависимости от способа подтверждения дохода и доли кредита в текущей стоимости квартиры», — говорит директор ипотечного брокера «Легкокредит» Кирилл Суслов. Среди наиболее низких ставок по рефинансированию можно назвать те, что предлагает ВТБ 24: они составляют от 14,6 до 16,1% в зависимости от срока кредита. Но, как уже говорилось, ВТБ 24 рефинансирует кредиты, выданные исключительно им самим.

При переходе на такие ставки с долларового кредита, полученного под 10–12%, заемщик в большинстве случаев только увеличивает свой ежемесячный платеж. И в подтверждение можно привести множество расчетов. «К примеру, остаток задолженности заемщика составляет 62,5 тыс. долл., срок погашения — 15 лет, а ставка — 12% в долларах. Курс (для упрощения) — 36 руб. за 1 долл. Так вот, если заемщик, например, при сохранении срока перекредитуется под 17% в рублях, то по текущему курсу его ежемесячный платеж увеличится с 27 тыс. руб. (750 долл. по курсу 36 руб.) до 34 628 руб.», — приводит пример К. Суслов. Без перекредитования эту сумму — 34 628 руб. — заемщику придется платить, только если доллар будет стоить свыше 46 руб.

Можно рассмотреть и другой вариант, с отличающимися условиями. «Если остаток задолженности по кредиту составлял 100 тыс. долл., кредит был выдан под 12% годовых на 20 лет, то аннуитетный платеж в этом случае составляет 1,1 тыс. долл. в месяц. При конвертации кредита по курсу 36 руб. за 1 долл. размер суммы кредита равен 3,6 млн руб. Новая ставка по кредиту — минимум 16% годовых. В итоге при сроке кредита в 20 лет сумма аннуитетного платежа — 50 085 руб. А теперь сравним, сколько по курсу 36 руб. составляет новый платеж в долларах, — 1391,25 долл. Разница — 291 долл.», — приводит расчет Н. Хахалина. В этом примере потери заемщика при смене валюты не столь существенны. Но к ним стоит приплюсовать все издержки, которые ему предстоит покрыть при процедуре рефинансирования. «Предстоящие расходы аналогичны тем, что ложатся на заемщика при получении кредита. Это комиссия банка за открытие и ведение ссудного счета — от 1% размера кредита; оценка недвижимости у оценочных компаний, аккредитованных в данном банке; комплексное ипотечное страхование у страховой компании, аккредитованной в данном банке; регистрация сделки в регистрационной палате», — перечисляет С. Пустовалов.

По расчетам Национального бюро ипотечного кредитования, конвертация обойдется в зависимости от банка примерно в 30 тыс. руб. единовременно. И это без услуг оценщика и страховки. Исключение составляет банк «Хоум Кредит». В нем по разработанной им антикризисной программе клиент может сменить валюту кредита без дополнительной платы за конвертацию. Перевод валютных средств происходит как изменение условий по текущему кредитному договору, что позволяет клиенту сохранить за собой право получения налогового вычета за квартиру.

И все-таки на вопрос, менять ли валюту кредита, нет однозначного ответа. В некоторых случаях переход на рубли может облегчить жизнь. Речь идет, например, о тех заемщиках, которые оформляли кредит недавно, например этой осенью. В это время долларовые ставки уже составляли 13–14%, что не намного ниже сегодняшних рублевых. Кроме того, если клиент брал кредит на короткий срок (допустим, на пять лет), то переход на рубли с одновременным удлинением срока кредита также может быть выгоден. Разумеется, при этом увеличится общая сумма переплаты за кредит, зато уменьшатся ежемесячные платежи, что позволит не потерять жилье. В любом случае необходим предварительный расчет с учетом всех обстоятельств.

Яна Казакова

Дата публикации: 17:17 18 февраля 2009

Источник: bpn.ru