Продать квартиру. Срочно

Несмотря на то что народная мудрость гласит: «Поспешишь — людей насмешишь», в жизни нередко встречаются ситуации, когда действовать нужно быстро. Например, продавая квартиру. Главное — найти покупателя. проблема (особенно с учетом кризиса) сама по себе является темой для отдельного разговора. Но сегодня речь пойдет о другом: предположим, что покупатель и продавец уже имеются и остается только оформить сделку.

Документы: огласите весь список, пожалуйста!

Все документы, необходимые для продажи квартиры, можно разделить на две группы: во-первых, те, что требуются всегда, то есть при любой сделке (назовем их основными), во-вторых, бумаги, которые необходимы только в отдельных случаях.

Среди основных прежде всего следует отметить правоустанавливающие документы. Это свидетельство о праве собственности, а также документ, являющийся основанием для перехода этого права (договор купли-продажи, передачи, дарения, свидетельство о праве на наследство и т. п.).

Следующий в нашем обязательном списке — документ, удостоверяющий личность продавца, чаще всего это паспорт. Непременно потребуются кадастровый паспорт и экспликация, которые выдаются в Бюро технической инвентаризации (БТИ), а также выписка из домовой книги и карточка учета собственника — их получают в Едином информационно-расчетном центре (ЕИРЦ), действующем от имени организации, обслуживающей дом (в Москве чаще всего это ДЕЗ).

Теперь поговорим о второй группе документов — тех, что необходимы при отдельных видах сделок. Если продавец квартиры состоит в браке, необходимо нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на продажу квартиры либо брачный договор (также нотариально заверенный), из текста которого следует, что данной недвижимостью владелец может распоряжаться самостоятельно, супруг не возражает.

Если в число собственников продаваемой квартиры входят несовершеннолетние, следует получить согласие органов опеки. Итак, мы перечислили наиболее часто встречающиеся варианты, но существуют сделки, для которых могут потребоваться дополнительные документы. Например, при продаже долей в квартире нужны отказы собственников других долей от приобретения и т. д.

Где и у кого получить?

С паспортом все понятно — он есть у любого человека. Правоустанавливающие документы тоже должны быть в наличии у хозяина квартиры. Если же они потеряны, надо срочно восстанавливать, получать дубликаты. Теоретически они ничем не хуже подлинных бумаг (имеют ту же юридическую силу), но специалисты рынка относятся к ним с подозрением. Дело в том, что «терять» подлинники и заменять их дубликатами владелец квартиры может сколько угодно раз, а это значит, что здесь есть почва для мошенничества.

Что касается документов из ЕИРЦ, то они выдаются буквально за десять минут бесплатно. Единые информационно-расчетные центры в последние годы существенно улучшили свою работу, там практически не бывает очередей. Основная причина для отказа в выдаче справок — наличие задолженности по квартплате. Если подходить к этому вопросу формально, то и такие требования незаконны: сотрудники центра обязаны выдавать справки даже должникам. Но на практике бывает проще заплатить долг в соседнем отделении Сбербанка. У бумаг из ЕИРЦ имеется один существенный недостаток — короткий срок жизни, всего один месяц. Если вы не успели заключить сделку за это время, придется идти за справками снова.

Получение документов в БТИ обойдется примерно в 1000 руб., траты не слишком существенные на фоне тех сумм, которые фигурируют на рынке недвижимости. Но есть у Бюро свои проблемы. Несколько лет назад вышло строгое распоряжение о том, что все квартиры должны обследоваться не реже одного раза в пять лет. Так что если вы обратились за справкой, а последнее обследование было более чем пять лет назад, квартиру должен осмотреть техник. Но это в теории. На практике же БТИ испытывают жесточайший кадровый голод. Так что состоится посещение техником вашей квартиры или нет, решает начальник территориального филиала бюро. Срок выдачи документов — 20 рабочих дней с выходом техника, без выхода — десять дней. Визит сотрудника БТИ может выявить еще одну проблему — незаконные перепланировки. Если фактическое состояние квартиры отличается от того, что значится в архивах бюро, все переделки будут отмечены красными линиями. В прежние времена их наличие означало, что квартиру продать невозможно — сделку с такими документами не регистрировали. Сегодня (по крайней мере, в Москве) продажу оформить можно, но покупатель будет обязан привести квартиру в первоначальный вид либо согласовать изменения в установленном законом порядке.

Если говорить о других документах, то сроки их получения и цены разнятся. Согласие супруги или брачный контракт оформляет нотариус в вашем присутствии (500–600 руб.). Разрешение органов опеки выдается бесплатно примерно в течение месяца. Время получения согласия соседей по коммунальной квартире вообще невозможно предсказать. Это частные лица, которых иной раз и разыскать невозможно.

Если нужно побыстрее…

Продажа квартиры даже при наличии покупателя займет минимум полтора месяца, ведь только на регистрацию сделки уходит месяц. А если нужно быстрее? Например, продавец через неделю уезжает за границу — тогда как?

Существует единственный вариант — доверенность. Гражданское законодательство позволяет доверителю наделять доверенное лицо самыми разнообразными полномочиями. Например, доверенность может быть выдана лишь на сбор документов, тогда продавать квартиру имеет право только сам владелец. А можно перепоручить и сбор документов, и заключение сделки, и денежные расчеты — тогда доверенное лицо фактически получает те же права, что и собственник квартиры.

Сделки по доверенности имеют свои недостатки. С одной стороны, здесь всегда есть почва для сомнений: не скроется ли исполнитель после получения денег? С другой — доверенности очень не любят покупатели и представляющие их интересы риэлторы. Дело в том, что проверить, подлинный ли документ, не отозван ли он, невозможно.

Огромное количество мошенничеств строится на том, что сначала доверенное лицо квартиру продает, а потом объявляется хозяин, который заявляет: никаких доверенностей не выдавал и сделка изначально недействительна. А по закону получается, что покупатель остается ни с чем — он должен требовать деньги с мошенника, который ему квартиру продавал, а отыскать этого человека обычно уже не представляется возможным…

Срочный выкуп

Такую услугу действительно предлагают некоторые фирмы. Иногда даже с примечанием — «деньги в день обращения». К таким обещаниям нужно относиться крайне осторожно. Их авторы, как правило, лукавят: собственнику просто рассказывают о том, что все будет происходить очень быстро, на самом же деле сделку совершают в обычным порядке. Если клиент начнет возмущаться, почему обещали за неделю, а тянется уже месяц и конца-края не видно, ему расскажут сказку о том, что «был у нас свой человек в Регистрационной палате, но как раз в момент проведения вашей сделки его уволили». Что тут возразишь?

Владимир Абгафоров

Дата публикации: 11:39 19 февраля 2009

Источник: bpn.ru