Московская «элитка»: ренессанс или кризис?

Рынок элитного жилья в Москве всегда был одним из самых закрытых сегментов рынка недвижимости. Застройщики и покупатели квартир класса de lux не заинтересованы в предоставлении достоверной информации об объемах и ценовых характеристиках совершенных сделок. Подобная ситуация медленно, но улучшается, и по мере формирования рынка «элитки» возможности анализа постепенно расширяются.

Для корректного сопоставления данных мы рассмотрим только основную территорию, на которой располагаются так называемые элитные дома, — самый центр Москвы, в границах Садового кольца. Именно здесь лучше всего сохранилась историческая застройка, действуют наиболее жесткие градостроительные ограничения, что создает однородные условия для возведения нового элитного жилья. Качество и стоимость новостроек за Садовым кольцом, как правило, заметно снижаются. Исключения составляют отдельные жилые комплексы, в которых стоимость 1 кв. м может приближаться к верхней планке этого сегмента. Объясняется это желанием застройщиков сыграть на дефиците элитного жилья и извлечь максимальную выгоду из возведения жилья в престижном районе.

Когда качество имеет значение

Что считать «элитным жильем»? Существующие классификации пока имеют в основном прикладное значение и используются преимущественно для риэлторской деятельности: PR- и рекламных кампаний объектов. Уточним, что в категорию элитных квартир попадает жилье, стоимость которого начинается от $3,5–4 тыс. за 1 кв. м. Но цена не является единственным и безусловным показателем класса того или иного дома.

В последнее время все большее значение приобретает то, насколько качество здания, его потребительские свойства отвечают постоянно растущим требованиям покупателей. Сегодня важно то, как «элитка» будет оценена потребителем, какие реальные преимущества для жизни даст тот или иной новый дом. Если он расположен в действительно престижном месте, то малейшие архитектурно-планировочные и строительные промахи становятся недопустимыми. К сожалению, не всегда можно довериться даже опытным проектировщикам: зачастую неправильная планировка — неоправданные площади и конфигурации квартир — обусловлена их личными представлениями об элитном жилье.

За последние полгода (с июля 2004 года) на рынке элитного жилья не произошло кардинальных изменений: он живет по собственным законам и мало подвержен ценовым изменениям, которые можно наблюдать в других секторах рынка недвижимости. Поэтому стабилизация, наступившая в 2004 году, не имеет отношения к рынку «жилья для богатых»: отсутствие конъюнктурных колебаний — одна из его основных черт.

Рассмотрим основные характеристики объектов первичного рынка в центре Москвы за прошедшие шесть месяцев. Цены на квартиры внутри Садового кольца выросли в среднем на 10–12% (см. график). Средние характеристики домов и квартир также изменились: средняя этажность домов — с 6,7 до 7,0 этажей; среднее число квартир в доме — с 33 до 35; средняя минимальная площадь квартиры — со 107 до 113 кв. м; максимальная — с 277 до 292 кв. м.

«Элитные долгожители»

Наряду с сохранением некоторых позитивных для застройщиков и риэлторов тенденций остаются негативные факторы. Прежде всего это проблема ликвидности квартир.За прошедшие полгода «ушли» с первичного рынка московской «элитки» некоторые известные его «долгожители». Например, дом «Времена года» в Старомонетном переулке строился с конца 1999 до начала 2001 года, а продажи начались в 2000 году. Последняя квартира в нем была продана лишь в июле 2004 года, т. е. спустя три с половиной года после старта продаж. Нельзя сказать, что «Времена года» является заурядным объектом на рынке Москвы, но, очевидно, ожидания и ценовые ориентиры застройщика были явно преувеличены.

В последние месяцы 2004 года закончились продажи в двух домах на Остоженке: «Необыденном доме» в 1-м Обыденском переулке и «Ретро» на Остоженке, 35. Срок экспозиции квартир в них составил более двух лет, что для объектов, считающихся элитными и находящихся в таком престижном районе, не мало. Почти столько же (почти два года) продавался известный Copper House в Бутиковском переулке. Довольно удачными в этом отношении можно считать менее именитые объекты: дома в Трубниковском переулке, 8, на Сретенке, 9, в Газетном переулке, 13. Продавать квартиры в них начали в конце 2003 года, завершили — во второй половине 2004 года, т. е. продажи длились менее года.

Судить о степени ликвидности объекта в целом сложно, так как часто даже в успешном проекте есть одна–две «неудачные» квартиры, которые почти невозможно продать выгодно. Обычно их упорно пытаются сбыть по завышенной цене, и они много месяцев не находят покупателей.

Каков процент подобных квартир на рынке «элитки»? Приблизительно его можно оценить по числу домов, в которых нет разрыва между минимальной и максимальной стоимостью квартир, т. е. выставлена единая цена на непроданный остаток. Сегодня такие объекты составляют примерно 20% всех продающихся элитных новостроек в пределах Садового кольца. По сравнению с летом 2004 года, когда доля «неликвида» составляла 16%, этот показатель заметно вырос.

Увеличение числа «зависших» квартир, естественно, занижает реальный прирост цен на первичном рынке. Таким образом, если отбросить из общей статистики данные по квартирам, которые находятся в продаже более полугода, общий рост цен на элитные новостройки будет выше, что на самом деле отражает реальное положение вещей.

На данный момент в центре Москвы остаются непроданными 16 домов, продажи которых начались в 2002 году. Среди них шесть объектов в районе Остоженки, три дома в «Квартале на Патриарших», дома на Сухаревке, в Сивцевом Вражке и др. «Рекордсменом» остается «Дом на Озерковской», о начале продаж площадей в котором было объявлено еще в середине 2000 года. «Элитные долгожители» составляют больше четверти рынка новостроек в центре столицы. Предложение действительно новых элитных домов по сути не увеличивается, что в свою очередь «подталкивает» цены вверх.

Мы ждем перемен

Не подтверждается распространенное мнение о том, что площадок для строительства в центре Москвы практически не осталось. Только за последние полгода внутри Садового кольца стали продаваться 12 новых объектов. При этом легкодоступных площадок под застройку действительно становится меньше, они дорожают, хотя не всегда по объективным причинам. Чаще — по «закону дефицита» и из-за монополизма городских властей. К тому же количество обременений в условиях мегаполиса только увеличивается.

С каждым годом девелоперам приходится активнее работать с реконструкцией в центре города. К этому необходимо привыкнуть, о недавних легких сверхприбылях на строительном рынке можно забыть.

Девелоперская деятельность становится более емкой и содержательной. В силу специфики элитного жилья концептуальный девелопмент жилья высшего уровня в условиях конкурентной борьбы будет только усложняться. Сроки «созревания» московского рынка жилья затянулись. В условиях ажиотажного спроса и низкой конкуренции — «рынка продавца» — новостройки практически любого качества и класса продавались с ощутимой выгодой. Еще полтора–два года назад намечалось «затоваривание» рынка низколиквидными объектами, но ситуация, которая складывалась на протяжении почти всего 2003 и начала 2004 года, почти сняла эту проблему. Но она неизбежно обострится в ближайшее время.

Сейчас многие компании начинают серьезно задумываться о стратегии долговременного и успешного пребывания на рынке недвижимости, в частности, на первичном рынке элитного жилья. По мере создания объектов недвижимости с ярко выраженной индивидуальностью, перехода от работы на абстрактного покупателя к четкому позиционированию объекта неизбежно возрастает и потребность в квалифицированном девелопменте. На смену вчерашним «девелоперам», по сути являющимся просто посредниками по перепродаже участков и прав, начинают приходить профессионалы, которые могут охватить весь спектр девелоперской деятельности. Застройщики понимают, что без грамотного выстроенного процесса и обоснованных концепций объектов им не выдержать грядущей конкуренции на рынке недвижимости, особенно дорогой и элитной.

***

Дмитрий КУЗНЕЦОВ, Первый заместитель генерального директора ЗАО «Корпорация МИАН»:

— Сегодня для успешного девелопмента элитного жилья необходимо прежде всего наличие оригинального проекта, необычного архитектурного решения. Это актуально, поскольку в сегменте дорогих домов уже присутствует ряд объектов, которые, хотя и позиционируются как элитные, зачастую являются достаточно однообразными.Говоря о ликвидности квартир в элитных домах, можно уверенно утверждать, что сохраняется высокий спрос на пентхаусы. Он связан с ограниченным количеством предложений на рынке. Кроме того, достаточно высок спрос на готовое жилье. В последнее время произошла некая переоценка ценностей: покупатель уже не готов выкладывать миллион и больше за проект, он хочет получить жилье для конечной отделки, а зачастую и с отделкой. При этом нужно понимать, что имеется в виду неординарное исполнение — оформление от «именитого» дизайнера, наличие предметов роскоши и т. п. На такие квартиры спрос в последнее время резко возрос.Иначе складывается ситуация с проектами на ранних этапах строительства. Если раньше интересные объекты продавались успешно даже на стадии котлована, сегодня они начинают пользоваться повышенным интересом на момент 80%-ной готовности.Если говорить о ценах, то стоимость высококлассного жилья растет. Это вызвано тем, что остались только очень дорогие площадки для застройки. Мест под элитные объекты практически нет, поэтому появление оригинального объекта вызывает большой интерес у потенциальных покупателей.

Ирина ТАРАСОВА, Руководитель департамента «Домострой-Престиж» компании «Домострой»:

— Ликвидность квартир в элитных домах определяется в первую очередь такими факторами, как продуманные планировки, высокое качество строительства и инженерных коммуникаций. Важные критерии — количество квартир в доме (их не должно быть больше 20) и наличие своего благоустроенного двора и подземного паркинга, где предусмотрено минимум два машиноместа на квартиру. Наибольшим спросом пользуются квартиры площадью около 200 кв. м, где окна выходят на две стороны. Большое значение имеет также вид из окна. Зачастую застройщики сталкиваются с проблемой, когда дома находятся слишком близко друг от друга — окна в окна.

Кайдо КААРМА, Директор отделения «Парк Тауэрс» управления новостроек компании «МИЭЛЬ–Недвижимость»:

— Прошлый год был отмечен ощутимым ростом стоимости элитного жилья и стабильно высоким спросом на дома, находящиеся в центре Москвы. Значительно выросли верхние ценовые границы предложений. Так, в районе Арбата стоимость 1 кв. м подошла к психологическому барьеру $10 тыс., на Остоженке преодолела отметку $12 тыс. Будущее покажет, оправданны ли такие цены на элитное жилье, готов ли к ним покупатель. Сейчас наибольший спрос мы фиксируем на объекты стоимостью от $4 тыс. до $8 тыс. за 1 кв. м.В 2004 году большим спросом стали пользоваться бизнес-квартиры — дополнительное жилье небольшого метража (70–80 кв. м) для деловых людей, у которых уже есть квартира или загородный дом для постоянного проживания. Средняя цена подобного жилья составляет примерно $5 тыс. за 1 кв. м.Кроме того, в 2004 году в Москве стали реконструировать дома дореволюционной постройки. В ходе реконструкции заменяется вся инженерия. Цена 1 кв. м таких квартир еще на этапе строительства может достигать $6 тыс.

Дата публикации: 11:58 28 февраля 2005

Источник: bpn.ru