Законы приняли, галочку поставили

Об ипотеке говорят все, везде и с разными интонациями. Наибольшее количество тем для обсуждений «подбрасывают» не возможное снижение ставок по ипотечным кредитам и сроки кредитования, а законодательные нововведения в области ипотеки.

С 10 января 2005 года вступил в силу ряд существенных изменений в законодательство об ипотеке (залоге недвижимости). Большинство из них носит прогрессивный характер и позволяет развить российский ипотечный рынок, который находится пока в зачаточном состоянии. Нотариус теперь не обязателен, но желателен.

Прежде всего отменено требование обязательного нотариального удостоверения договора об ипотеке. При этом требование о нотариальном удостоверении залога движимого имущества осталось неизменным. Плюс это или минус, трудно сказать. Для частных лиц, которые с большим трудом накопили необходимую для покупки квартиры сумму и влезли в ипотечные долги, это снизит сопутствующие расходы на оформление ипотечного кредита. Еще недавно нотариусу надо было заплатить 1,5% суммы сделки, затем пошлину снизили до 0,5%, потом до $100, но нотариусы, привыкшие к большим гонорарам, быстро нашли выход из положения: стали брать процент за составление договора.

«После вступления в силу нового закона у частных лиц появилась возможность сэкономить значительную сумму, — считает Виталий Можаровский, партнер юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры». — С другой стороны, раньше, когда люди (пусть и принудительно) обращались к нотариусам, те отмечали и исправляли явные ошибки в договорах, предотвращая совершение очевидных с юридической точки зрения глупостей. Теперь этого нет, покупатель ипотечной квартиры остался с банком-кредитором один на один. Как известно, у банков свои интересы, которые с интересами простого гражданина могут не совпадать. Теперь, экономя пару тысяч долларов на нотариусе, гражданин в определенной степени рискует всей сделкой — а это уже десятки и сотни тысяч долларов.

В любом случае можно сказать, что к нотариально заверенной сделке всегда проявляется больше уважения, и, возможно, участники ипотечных договоров теперь сами станут настаивать на продолжении этой практики. Как говорится, закон законом, а своя безопасность дороже», — говорит В. Можаровский.

Два раза предупреждаем, на третий — отбираем

Вторым важным изменением является то, что для кредитных организаций существенно упростилось обращение взысканий на заложенное жилое помещение и реализацию этого имущества. Теперь его реализация является основанием для прекращения права пользования имуществом для залогодателя и любых других лиц, проживающих в рассматриваемой квартире (при условии, что жилье было приобретено на заемные средства и заложено по договору об ипотеке или в силу закона). В. Можаровский особо отмечает, что теперь взыскание и реализация жилья возможны даже в том случае, если оно является единственным для гражданина-должника и членов его семьи.

Данное изменение, разумеется, направлено на защиту интересов залогодержателей, которые ранее не имели достаточно прав для обращения взыскания на заложенное жилое помещение. Кстати, соответствующие изменения внесены теперь и в Гражданско-процессуальный кодекс. В случае неисполнения заемщиками своих обязанностей и возникновения большой задолженности по платежам их теперь могут просто «выбросить на улицу» из заложенной квартиры. Во всяком случае кредитные организации имеют на это право по закону. Другой вопрос, как оно будет практически реализовываться? Сначала необходимо решить вопрос об альтернативном или социальном жилье. Что это будет за жилье, где оно будет расположено и кто им станет заниматься — все это пока не решено, в этом слабость нового закона.Но раньше ипотечные банки все свои риски закладывали в процентную ставку. Теперь, когда эти риски уменьшились, возможно, и процентная ставка снизится до приемлемого для населения уровня. Если это произойдет, то и сама ипотека станет доступнее широкому кругу нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Земля от дома неотделима

Третье изменение в ипотечном законодательстве связано с объединением правовой судьбы заемного земельного участка и расположенных на нем строений. Теперь при ипотеке земельного участка право залога также распространяется и на находящееся или строящееся на земельном участке здание или сооружение залогодателя (если договором не предусмотрено иное). Иначе говоря, если заложен участок, теперь автоматически в залоге считается все то, что построено на этом участке, и наоборот. Эта норма, безусловно, будет действовать только в случае, если земля и строения принадлежат одному и тому же лицу. При этом практика показывает, что у нас в стране весьма распространены случаи так называемых «слоеных пирогов»: когда земля принадлежит одному лицу, арендуется другим, а на арендованном участке находится здание, правом собственности на которое обладает третье лицо.

Проще ипотека не стала

В законодательство, связанное с ипотекой, внесен еще целый ряд изменений. Так, например, теперь при участии в долевом строительстве многоквартирных домов с момента государственной регистрации договора земельный участок, на котором будет осуществляться строительство, считается находящимся в залоге у участников долевого строительства. «Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, — уточняет В. Можаровский. — Банки-кредиторы застройщика по договору долевого строительства приобретают право «второй руки» в отношении заложенного имущества. То есть при обращении взыскания на объект долевого строительства участники долевого строительства обладают преимущественным правом взыскания по отношению к банкам».

Кроме того, установлены дополнительные требования к документам для регистрации ипотеки в случае с ипотечными сертификатами; максимальный лимит страховых премий для страховщиков по полисам страхования ответственности должника перед кредитором (в размере 20% стоимости заложенного имущества); возможность сокращенного срока регистрации изменения содержания закладной и т. д.

СПРАВКА

В 2005 году вступают в силу следующие федеральные законы в области ипотечного кредитования населения:

• № 218-ФЗ «О кредитных историях» (с 1 июня 2005 года). Основная цель бюро кредитных историй состоит в накоплении информации, характеризующей платежную дисциплину заемщика по исполнению договоров кредита. В кредитном бюро будет храниться информация, описывающая заемщика, его договор, а также информация о том, вовремя ли он возвращал кредит и насколько добросовестно выполнял его условия. В законе особо отмечается, что передача кредиторам этой информации возможна только с разрешения самого заемщика.
• № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с 10 января 2005 года). Госрегистрация ипотеки будет осуществляться на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить условия закладной, установленные ранее. На государственную регистрацию залога недвижимого имущества теперь предоставляются лицензия на управление ипотечным покрытием и правила доверительного управления ипотечным покрытием.
• № 193-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» (с 9 января 2005 года). Закон направлен на повышение эффективности использования ипотечных ценных бумаг в целях рефинансирования ипотечных кредитов. Для этого предлагаются механизмы повышения надежности этих бумаг, снижение издержек на осуществление их эмиссий. Также предлагается дополнительный инструментарий для повышения привлекательности ипотечных бумаг с учетом конъюнктуры финансового и фондового рынков.
• № 194-ФЗ «О внесении изменений в статью 446 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации» (с 9 января 2005 года). Поправки снимают запрет на обращение взыскания на жилое помещение, которое является предметом ипотеки. Таким образом, кодекс приводится в соответствие с законодательством об ипотеке.

Возможно, новое ипотечное законодательство и сделает ипотеку более доступной. Во всяком случае именно такие цели были декларированы. Но, как заметил классик, «чтобы узнать, сколь безумно большинство желаний, достаточно посмотреть на их исполнение». Ясно лишь одно: проще для людей, остро нуждающихся в улучшении своих жилищных условий, ипотека пока не стала. 

Дата публикации: 12:04 28 февраля 2005

Источник: bpn.ru