Летний дачный сезон лучше начинать в феврале

Если сани, как известно, необходимо готовить летом, то о загородном жилье на теплый сезон неплохо позаботиться уже зимой. Чем ближе май, тем меньше остается вариантов для выбора: есть риск не найти жилье, отвечающее всем вашим требованиям. Что в это время происходит с ценами — и объяснять не надо.

Оставаться на лето в грязной и душной Москве не хочет никто: уезжают за город хотя бы на выходные и скромные служащие, и представители бизнес-элиты. Поэтому спросом пользуется самое разное по уровню жилье за пределами мегаполиса. По словам руководителя отдела загородной недвижимости компании «Кутузовский проспект» Владимира Трембицкого, «для летнего отдыха снимают как щитовые домики, построенные в 1970-х годов на участках по четыре–шесть соток за $100 в месяц, так и современные коттеджи в организованных охраняемых поселках, где ставки аренды начинаются от $1 тыс., а верхний предел цен сторонами не афишируется». Покупай, а то опоздаешь!

Тем, кто собирается снять маленькую дешевую дачу «советского образца», скорее всего придется заниматься поисками самостоятельно. Риэлторам просто не имеет смысла обслуживать клиента, который может платить несколько сотен долларов в месяц: комиссионные будут мизерные, а вот времени и сил на подбор вариантов загородного жилья уйдет немало. Так что желающим обзавестись скромным домиком на лето придется искать арендодателя через знакомых или по объявлениям.Откладывать в долгий ящик не стоит: в желающих снять «что-нибудь подешевле» недостатка нет. Потенциальные арендаторы проявляют интерес практически к любому недорогому жилью, многих не останавливает даже отсутствие элементарных удобств и значительная удаленность от города. Часто единственным существенным фактором оказывается район, в котором расположена дача. «Спрос на недорогие дачи обычно равномерен по всем направлениям, — рассказывает В. Трембицкий. — Арендаторы в первую очередь стремятся снять дачу поближе к дому, поэтому жители, например, Орехова или Черемушек даже не рассматривают предложения на севере области, предпочитая найти дом дальше от Москвы, но по «своим» шоссе или железнодорожной ветке».

Если вы рассчитываете арендовать летнее жилье за $500–1000 в месяц, можно обратиться за помощью в агентство недвижимости, при этом необходимо учитывать, что данный ценовой сегмент интересен только мелким компаниям. Известные крупные агентства, как правило, начинают работу с клиентом, который в состоянии заплатить более $1 тыс. в месяц. Но даже небедным людям риэлторы дружно советуют поторопиться с поиском летнего жилья.

«Сегодня выбор еще есть, но в конце февраля обычно начинается ажиотажный спрос на аренду загородных домов, — говорит директор агентства элитной недвижимости «Усадьба» Евгений Иванов. — В принципе дачный домик «по душе» можно найти и в марте. А вот в апреле–мае на рынке останутся лишь загородные дома, которые по каким-то причинам оказались невостребованными. В связи с ограниченным предложением стоимость аренды домов в эти месяцы достигает $10–15 тыс. за месяц (в «мертвый» зимний сезон — на 20% меньше). Кстати, арендодатели могут предоставлять скидку от 10 до 20%, если жилец сделает предоплату за полгода».

Руководитель направления аренды ЗАО «Корпорация МИАН» Гульнара Рахмангулова тоже предрекает увеличение спроса: «В действительности рынок аренды загородных коттеджей «живет» всего один сезон — летний, готовиться к которому, однако, начинают задолго до наступления весны. К примеру, в этом году спрос на аренду коттеджей и дач активизировался уже во время новогодних каникул.

Интерес к ликвидным предложениям на рынке стабильно сохраняется в течение всего года. К примеру, в таких поселках, как Нахабино, на заключение договоров аренды люди стоят в очереди, и довольно длительный срок. Если говорить о летнем жилье, пока количество предложений достаточно велико, чтобы подыскать себе оптимальный вариант».

Советует приступить к поиску дачи уже сейчас и начальник отдела аренды департамента загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Ольга Баштанова: «Начало весны означает начало дачного сезона, и каждую весну те, у кого нет собственной дачи, приступают к поиску дома. Самые активные любители загородной жизни начинают действовать в январе: в это время выбор самый большой по всем направлениям. К концу весны в базах агентств останется не более десятой доли имевшихся в начале года предложений и цены будут завышены на 20%».

Можно, конечно, рискнуть и понадеяться на «горящие предложения»: хозяин дома, который остался невостребованным до мая–июня, вероятно, решится пойти на серьезные уступки в цене. Но никаких гарантий, что не приглянувшееся никому за несколько месяцев жилье окажется пригодным для проживания, естественно, нет.

Хотим одно, предлагают — другое

Что же предлагают агентства своим клиентам, которые решили обзавестись временной дачей? Несмотря на то что большинство состоятельных людей предпочитают благоустроенное жилье в организованных поселках с охраной, развитой инфраструктурой и прочими «прелестями жизни», таких предложений на сегодняшний день сравнительно немного. Основную массу на рынке аренды загородной недвижимости составляют частные дома. По словам Е. Иванова, «специализированных дачных поселков в Подмосковье для сдачи в аренду не так много — около 25. Причем 99% домов здесь сдается не менее чем на год. Для краткосрочной аренды предложение на рынке недостаточно».

О. Баштанова также считает, что «аренда — это бизнес частных лиц»: «Фирмы пытались освоить этот рынок, были построены поселки, специально предназначенные для сдачи. Это Нахабино (Волоколамское шоссе), Росинка (Пятницкое шоссе), Павловы родники (Калужское шоссе), Новогорск (Ленинградское шоссе), но при быстром росте цен на жилье компании пришли к выводу, что эксплуатировать такие поселки накладно — выгоднее их просто продать. Однако в дальнейшем застройщики вполне могут повернуться к эксплуатации поселков, доходы здесь небольшие, но стабильные».

Что касается расценок, то, по данным Г. Рахмангуловой, за $1–5 тыс. в месяц предлагается отдельно стоящий дом со всеми коммуникациями и удобными подъездными путями площадью до 200 кв. м на расстоянии до 30 км от городской черты. «Это обязательные параметры, — подчеркнула она. — Дальше цена будет расти в зависимости от близости дома к Москве, направления и других факторов.

На какие условия можно рассчитывать при наличии той или иной суммы, определить достаточно просто:

• $1–2 тыс. в месяц — дом на участке от 6 до 8 соток, в садовом товариществе, общая площадь дома 100–150 кв. м, две–три спальни, один санузел, центральные коммуникации, удаленность — более 10 км от МКАД;
• $1–3 тыс. — участок до 12 соток, более благоустроенный, общая площадь дома от 150 до 250 кв. м, два санузла, в зависимости от направления возможна охрана поселка;
• $3,1–4 тыс. — возможен лесной участок, три–четыре спальни, минимум два санузла, охрана;
• $4,1–5 тыс. — участок 12–15 соток, не меньше трех спален и двух санузлов, охрана;
• более $5 тыс. — охраняемый поселок, общая площадь дома от 350 кв. м, кондиционеры, подогрев пола, камин, сауна/баня, бильярд и т. д.». Лидер не меняется,цены не «скачут»

По единодушной оценке риэлторов, самым популярным направлением по-прежнему остается Рублево-Успенское. «Здесь находится и большая часть предложений по загородной аренде — до 70% всего рынка, — говорит Е. Иванов. — Цены на дачные дома этого направления варьируются очень сильно и зависят от множества факторов:

• престижности поселка,
• наличия или отсутствия охраны,
• размеров дома и участка,
• уровня отделки,
• наличия леса и водоема.

Поэтому стоимость ежемесячной арендной платы за дом может колебаться от $3 тыс. до $50 тыс.

На остальных направлениях предложений от арендодателей меньше и разброс цен не такой существенный. В основном в аренду сдаются дома в стародачных поселках. Так, в поселке Тарасовка по Ярославскому шоссе дом площадью 370 кв. м с участком 23 сотки стоит около $7 тыс. в месяц. По Дмитровскому шоссе средняя стоимость аренды домов составляет около $4 тыс. в месяц, по Калужскому — около $8 тыс.».

Однако другие риэлторы, признавая бесспорное лидерство Рублевки (первой в списке ее делают уникальные природные ландшафты, знаменитые жители, развитая инфраструктура и сложившийся имидж направления), говорят об активном развитии других районов. «На сегодняшний день активно выходят на рынок и другие направления — Новорижское, Минское, Калужское и пр. — которые в скором времени, возможно, составят определенную конкуренцию Рублево-Успенскому шоссе», — считает Г. Рахмангулова.

С нею согласна и О. Баштанова: «В последние годы рынок аренды Подмосковья изменился. Раньше на первом плане находилась престижная Рублевка, жить на всех других направлениях было вроде и неприлично. Сегодня все иначе. Потребители разобрались, что престиж важен, но и о собственных удобствах заботиться необходимо. Появилось много качественных поселков по другим, казалось бы, непрестижным направлениям, поэтому теперь классифицировать загородную недвижимость нужно иначе — по потребительским качествам, хотя Рублевка и остается лидером».

Таким образом, на сегодняшний день цена аренды загородной недвижимости зависит не только от шоссе, на котором расположен дом. Среди определяющих факторов — отдаленность от МКАД, тип населенного пункта (коттеджный поселок или деревня), инфраструктура, условия для проживания. «Есть много интересных предложений по Дмитровскому и Осташковскому шоссе, — говорит О. Баштанова. — Интересны они тем, что расположены «на большой воде» — это Пестовское, Учинское, Пироговское, Клязьминское, Пяловское водохранилища, где находятся яхт-клубы, пляжи, станции проката мотодельтапланов, конноспортивные комплексы, спортивно-развлекательный комплекс «Парк-Экстрим». Цены по этим направлениям колеблются от $2 тыс. до $10 тыс., на VIP-коттеджи — до $18 тыс.».

Если же рассматривать общие ценовые тенденции на рынке аренды загородного жилья, то резких колебаний здесь практически не происходит. «На сегодняшний момент можно говорить о том, что рынок аренды загородных коттеджей достаточно стабилен, — считает Г. Рахмангулова. — Цены, представленные на рынке, являются адекватными, поэтому никаких существенных изменений в этом году по сравнению с прошлым сезоном не произошло. Я не могу сказать, что темпы роста ставок аренды опережают увеличение стоимости загородного жилья».

По данным О. Баштановой, цены на рынке загородной аренды растут примерно на 20–30% в год. «Но не так быстро, как на дома и участки на продажу», — подчеркивает она.

В ближайшем будущем серьезных перемен и появления значимых новых тенденций на рынке загородной аренды риэлторы не предрекают. Предпочтения покупателей, по мнению Г. Рахмангуловой, останутся прежними: «Наибольшим спросом традиционно будут пользоваться стародачные места, отличающиеся особой «атмосферой», которая и притягивает к себе желающих снять дачу на один или несколько сезонов. Несомненно, наиболее ликвидными предложениями будут дома и коттеджи у воды или в местах с интересными природными ландшафтами».

Некоторые риэлторы, правда, предвидят постепенное развитие рынка загородной недвижимости в сегменте эконом-класса, в связи с чем будет увеличиваться количество предложений в этой ценовой категории. Однако надеяться, что это произойдет в ближайшее время, по-видимому, не стоит.

Дата публикации: 12:25 28 февраля 2005

Источник: bpn.ru