Градостроительный кодекс: много слов, мало дела

Принятый Градостроительный кодекс РФ — один из основополагающих документов — регулирует отношения по градостроительному зонированию, планировке территории и т. д. Субъектами градостроительных отношений могут быть Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования и юридические лица. Кодекс разграничивает сферы ведения различных органов власти в вопросах градостроительной деятельности.

К компетенции федерального центра относятся объекты федерального значения, а также планирование границ земель лесного, водного фонда и особо охраняемых природных территорий федерального значения и земли, используемые для государственной обороны. В ведении субъектов РФ находятся планирование строительства объектов регионального значения и установление границ сельскохозяйственных земель. Муниципальным образованиям даны полномочия разрабатывать генеральные планы поселений и городских округов.

Несмотря на относительно четкое разделение компетенции, законодательством предусмотрена возможность совместной подготовки документов территориального планирования органами власти разных уровней. Не все они могут на равных участвовать в совместной деятельности.

В ст. 27 Градостроительного кодекса определен порядок взаимодействия органов власти. Федеральные органы исполнительной власти могут взаимодействовать с соответствующими органами субъектов РФ, которые в свою очередь могут вести диалог не только с «федералами», но и с муниципальными органами, а также между собой. Местные органы власти могут сотрудничать с органами власти субъектов РФ и между собой.

Таким образом, невозможен лишь непосредственный диалог муниципальных и федеральных властей: слишком разные уровни, слишком разные задачи.Инициатива совместной подготовки документов может принадлежать любому потенциальному участнику обсуждения. Несмотря на различный статус органов власти, комиссия по совместной подготовке документов должна быть создана на условиях равного участия (представительства).

Основой территориального планирования являются генеральные планы, где, в частности, содержатся данные о границах поселений и городских округов, зон с особыми условиями использования, территорий объектов культурного наследия, зон инженерной и транспортной инфраструктур и т. д. Кодексом предусмотрено, что по проектам генеральных планов должны проводиться публичные слушания в каждом населенном пункте.

Каждому метру — свое назначение

Территориальное планирование — вид градостроительной деятельности, который, согласно новому кодексу, будет определять назначение тех или иных земель (лесной и водный фонд, оборона, энергетика и т. д.). Территориальное планирование осуществляется на трех уровнях: федеральном, региональном и местном. Оно напрямую зависит от компетенции властей и принадлежности соответствующих территорий.

Еще одним видом градостроительной деятельности является градостроительное зонирование (установление границ муниципальных образований). Границы территориальных зон могут устанавливаться по ряду объектов, в том числе по линиям магистралей, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений; границам земельных участков или населенных пунктов; естественным границам природных объектов и т. д. Вместе с тем границы территорий с особыми условиями использования (санитарно-защитные зоны, зоны охраны памятников, водоохранные зоны и т. д.) могут не совпадать с границами территориальных зон. Таким образом, при разных основаниях формирования тех или иных территорий на одном пространстве может быть сформировано несколько абсолютно разных зон.

В процессе градостроительного зонирования возможно определение жилых, общественно-деловых, производственных и иных зон. Что же может относиться к той или иной зоне? В состав жилых зон входят территории, где располагаются индивидуальные или многоквартирные жилые дома, объекты культового и социально-бытового назначения, а также территории, отведенные под садоводческие участки.

В общественно-деловые зоны включаются здания, предназначенные для обеспечения жизнедеятельности граждан (объекты образования, культуры, торговли и т. д.). Промышленные объекты должны быть расположены в соответствующих производственных зонах. К зонам сельхозугодий относятся пашни, сенокосы, земли с насаждениями, а также все территории, занятые объектами, предназначенными для ведения и развития сельского хозяйства.

Причем указанные территории могут быть включены в состав зон, находящихся в черте населенных пунктов. В составе любой зоны могут быть выделены зоны специального назначения (к ним, например, относятся места размещения военных объектов, крематории, кладбища и т. д.).

Возможности использования территорий определенной категории ограничиваются градостроительными регламентами. Законодательством установлено довольно большое количество случаев, в которых градостроительные регламенты не действуют. В частности, их действие не распространяется на территории общего пользования (площади, улицы, бульвары и т. д.), объекты культурного наследия, сельхозугодья, а также объекты водного и лесного фондов.

Планирование бывает разным

Следующая разновидность градостроительной деятельности — планировка территорий. Как и иные виды градостроительной деятельности, она направлена на обеспечение устойчивого развития отдельных территорий и установления границ земельных участков. При планировке территорий подготавливаются планы земельных участков, которые составляются в отношении застроенных, предназначенных для сооружения или реконструкции объектов капитального строительства участков (здания, строения, сооружения, недостроенные объекты и т. д.).

К объектам капитального строительства не относятся временные постройки — павильоны, киоски и др. Градостроительный план должен содержать в себе определенную информацию об участке: его границы, наличие объектов капитального строительства, данные об использовании участка и т. д.

Проектировщику на заметку

К градостроительной деятельности относится и архитектурно-строительное проектирование. Еще до создания проектной документации необходимо провести инженерные изыскания для изучения всего комплекса условий, которые могут оказать влияние на использование соответствующих территорий. Инженерные изыскания могут проводиться застройщиком или иным лицом, с которым у застройщика заключен договор.

После получения результатов исследований и подготовки проектной документации необходимо пройти государственную экспертизу, основная функция которой — проверка соответствия проектной документации действующему законодательству. В том случае, если все документы в порядке, застройщик получает разрешение на строительство.

При возведении, капитальном ремонте или реконструкции объекта застройщик обязан подготовить земельный участок, все имеющиеся документы (проектную документацию, инженерные изыскания и т. д.) и сам объект. В случае приостановления или прекращения строительства объекта застройщик обязан обеспечить его консервацию.

Любое отклонение от проектной документации необходимо регистрировать. Причем сначала следует внести изменения в проектную документацию, а затем утвердить их в установленном порядке. Все это может занять довольно много времени.

За строительством ведется двойное наблюдение. Застройщик сам обязан осуществлять строительный контроль и о каждом ЧП незамедлительно сообщать органам строительного надзора, которые являются вторыми наблюдателями.

После завершения процесса возведения объекта застройщик обязан получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, для чего надо обратиться с соответствующим заявлением в орган, выдавший разрешение на строительство.

Дата публикации: 13:06 28 февраля 2005

Источник: bpn.ru