АИЖК готово поручиться за банки, но далеко не за все

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию опубликовало стандарт поручительства по жилищным облигациям с ипотечным покрытием. Под залог ипотечных бумаг можно получить в ЦБ до 500 млрд. руб. в год. Участники рынка полагают, что схема поможет лишь поддержать текущую ликвидность, но не обеспечить банкам долгосрочный ресурс для ипотеки.

Этот способ финансирования ипотеки, по планам АИЖК, должен в 2009 году не просто дополнить выкуп закладных у банков, но и стать приоритетным по объему привлеченных в ипотеку средств. При этом он не рассчитан на рыночного инвестора: предполагается лишь использовать облигации как залоговое обеспечение по кредиту ЦБ.

Смысл поручительства в том, что агентство гарантирует погашение кредита Центробанку, если банк-оригинатор (владелец закладных и инициатор сделки) к этому окажется неспособен. Не будь поручительства АИЖК, банку, чтобы заложить эти бумаги в ЦБ, нужен был бы высокий рейтинг или гарантии государства.

Высокий рейтинг станет подспорьем и в данной схеме. Его обладателю услуга АИЖК обойдется дешевле. Если рейтинг окажется пониже, АИЖК «учтет данный фактор при определении ценовых параметров сделки», откажется от предоставления гарантий или попросит дополнительное обеспечение.

Рубль пишем, пять в уме

Сегодня АИЖК распоряжается 60 млрд руб., перечисленными в его уставный капитал в декабре прошлого года. Из этих средств 5 млрд отведено Агентству по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), еще 30 млрд предназначены для прямого выкупа закладных у банков (из которых на долю петербургских участников федеральной программы ипотеки зарезервировано 1,5 млрд руб.).

В прошлом году агентство рефинансировало примерно столько же - 26,4 млрд руб. Но тогда кроме АИЖК на рынке активно работали коммерческие банки. В 2009 году, по мнению генерального директора Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислава Назарова, активности с их стороны ждать не приходится, ипотеку будут выдавать лишь государственные банки и партнеры АИЖК.

Система гарантий должна увеличить возможности для финансирования ипотеки – путем получения кредитов в Центробанке под залог ипотечных облигаций. Те 60 млрд рублей, которыми располагает АИЖК, позволяют ему выкупить закладных на 30 млрд руб., тогда как залог облигаций с поручительством, по расчетам агентства, позволит привлечь до 500 млрд. руб. О продаже облигаций на свободном рынке речь не идет: к поиску покупателя нынешняя конъюнктура не располагает.

На стандартной платформе

Стандарт поручительства требует от банка не менее чем трехлетнего опыта работы и устойчивого финансового положения – установленного в ходе «должной проверки» агентством.

АИЖК готово поручиться только за бумаги, обеспеченные кредитами, выданными в рублях под фиксированную ставку и погашаемые аннуитетными платежами. По данным ЦБ, к началу 2009 году накопленная задолженность по кредитам в валюте по стране составила сумму, эквивалентную 219 млрд руб. или примерно 22% от общей задолженности по жилищным кредитам. Эта масса не может претендовать на гарантии АИЖК.

Платеж по кредиту не должен превышать 50% ежемесячного дохода заемщика, а кредит – иметь просрочек платежей более 89 дней. Также от закладных, входящих в ипотечное покрытие, требуется, чтобы на дату выдачи доля кредитных средств не превышала 90% стоимости предмета ипотеки, а на дату передачи закладной – 70% (как того требует закон об ИЦБ).

По оценке руководителя офиса Городского ипотечного банка в Петербурге Андрея Пименова, достаточно большая часть кредитов не может быть включена в ипотечное покрытие из-за этого параметра. Стоимостью предмета ипотеки, согласно стандарту, является меньшая из двух величин: цены по договору купли-продажи или оценочной стоимости жилого помещения. Например, если в договоре купли-продажи указан 1 млн руб., что было распространенной практикой при сделках, такие кредиты не могут быть рефинансированы под гарантии АИЖК, отмечает г-н Пименов.

В принципе, АИЖК предъявляет достаточно серьезные требования к выпуску облигаций. Кроме того, выпуск ипотечных ценных бумаг – операция достаточно дорогая и трудоемкая, к тому же осложненная несовершенством российского закона «Об ипотечных ценных бумагах». По этому закону из $6,1 млрд. секьюритизированных кредитов проведено только 5,5% сделок (данные Ассоциации региональных банков России). Все прочие прошли за границей по другим правилам («трансграничная секьюритизация»).

Выпуск облигации сегодня, считает Андрей Пименов, и залог их в ЦБ поможет скорее поддержать текущую ликвидность, чем обеспечить банкам долгосрочный ресурс для ипотеки.

Анна Афанасьева

Дата публикации: 13:06 05 марта 2009

Источник: bpn.ru