Как вернуть кредит банку и не потерять заложенную квартиру

 Сбербанк России сообщил, что "намерен начать" выдачу жилищных кредитов по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

По прогнозам главы АИЖК Александра Семеняки, благодаря государственной поддержке ипотечного рынка и введению новых стандартов ставки по кредитам должны снизиться с нынешних 13-18 (и выше) до 11-15 процентов годовых. Это означает, что у заемщиков появилась надежда пережить тяжелые кризисные времена, рефинансировав свои старые кредиты. До сих пор, как отмечали эксперты, программы рефинансирования (впрочем, как и собственно ипотечное кредитование) свернуло абсолютное большинство банков.

Государственная программа помощи проблемным заемщикам, которую с начала 2009 года должно проводить АИЖК (точнее, его "дочка" - Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов АРИЖК), до сих пор не начала работать в полную силу. Правда, вчера гендиректор АРИЖК Андрей Языков публично объяснил причину задержки - окончательные стандарты реструктуризации были готовы только к 5 февраля, и до конца месяца агентство приняло от заемщиков 426 комплектов документов, причем в 80 процентах случаев решение о предоставлении помощи уже вынесено.

Кроме того, пока трудно оценить, какое количество проблемных заемщиков в принципе смогут воспользоваться государственной поддержкой. Поскольку условия ее получения (даже после того, как первоначальный перечень требований к взявшим кредит гражданам был пересмотрен в сторону некоторого смягчения) остаются весьма и весьма жесткими. А именно: потерявший в зарплате или уволенный заемщик должен сначала использовать все собственные возможности и "заначки" для возвращения долга банку (например, продать дачу, машину, истратить депозиты) и уж потом просить банк и АИЖК войти в его затруднительное положение.

Именно поэтому сегодня многие заемщики, не ожидая "милостей от природы" (то есть государства), пытаются решить свои проблемы собственными силами и ведут переговоры с банками.

Банкиры в собесе не работают

Конечно, надеяться на то, что банк "перепишет" кредитный договор себе в убыток, было бы наивно. Но тем не менее просить уменьшения ежемесячного платежа все-таки вполне реально - на определенных условиях.

Вариант 1. Уменьшение платежа за счет увеличения срока кредитования.

Пример. Сумма кредита - 1 200 000 рублей под 13,7% годовых (взят в августе 2008 года). Ежемесячный платеж - 28 500 рублей.

Звоним в банк, интересуемся, можно ли увеличить срок погашения до 10 лет? Ответ: да, можно. Но... При увеличении процентной ставки до 23,5% - таковы сегодня условия ипотечного кредитования этим банком. Ставка, прямо скажем, фактически "запретительная". Однако даже при таких драконовских условиях ежемесячный платеж станет меньше примерно на 5 тысяч рублей (с учетом, что часть "тела" кредита уже погашена).

Однако, утверждают ипотечные брокеры, при умении вести переговоры есть надежда пересчитать кредит в своем банке и со старой процентной ставкой. Либо найти на рынке другие, более приемлемые варианты.

Вариант 2. Уменьшение платежа за счет перекредитования в другом банке.

Поиски были недолгими, поскольку программы рефинансирования сегодня предлагают единичные банки (в основном с государственным участием). И хотя ставка по таким кредитам выше обычной, предлагаемой этим же банком, она оказалась ниже, чем в "Варианте 1" - 18,15% годовых. А ежемесячный платеж при сроке погашения в 10 лет - около 18 тысяч рублей (то есть на 10 тысяч меньше нынешнего).

Правда, в этом упрощенном расчете не учтены минимум два дополнительных риска. Первый: стоимость получения нового кредита (потребуются еще одна оценка квартиры, новая страховка потери закладываемого имущества, а также жизни, здоровья заемщика, новая оплата комиссионных банку за выдачу денег, услуг нотариуса и госрегистратора). Второй: придется совместно с обоими банками решать вопрос с "двойным" обременением заложенной квартиры (если, конечно, у заемщика нет другого подходящего незаложенного имущества). Поскольку первый банк не снимает обременение, пока кредит не погашен полностью. А второй может не дать денег, пока залог не оформлен.

Тем не менее в прошлом году, когда процедуры рефинансирования использовались довольно активно, многие банки применяли схемы одновременного снятия старого и оформления нового залога на одну и ту же квартиру.

Вариант 3. Уменьшение платежа за счет приостановления уплаты "тела" кредита.

Если все же перекредитование в другом банке оказалось слишком сложным делом, можно попробовать еще один вариант договориться со своим банком. Ежемесячный платеж банку состоит из двух частей: основного долга и процентов по нему. Можно попросить кредитора временно приостановить взимание основного "тела" кредита и платить ему только проценты. При этом возвращение основного долга отодвигается без штрафных санкций. А размер суммы выплачиваемых процентов (которые при аннуитетных платежах уменьшаются с каждым месяцем) замораживается на уровне, соответствующем величине основного долга. В результате банк не только ничего не теряет, но и получает дополнительную прибыль за счет переплаты процентов, хотя основной долг ему возвращается с запозданием. Такой способ, кстати, широко используется за рубежом.

Справка

В каких случаях рефинансирование невозможно:

в большинстве случаев, если кредит оформлен менее 3 месяцев назад (но некоторые банки вписывают в договор особые условия по досрочному погашению, например вводят годовой мораторий);

если сумма нового кредита превышает 70 процентов стоимости заложенной квартиры (причем стоимость жилья оценивается повторно - исходя из текущей ситуации на рынке недвижимости);

если при возвращении первого кредита плательщик был неаккуратен и допускал просрочки платежей.

Ирина Невинная

Дата публикации: 13:27 10 марта 2009

Источник: bpn.ru