Муки инвестора: перевложиться или переждать?

Острая фаза кризиса на рынке недвижимости перешагнула полугодовой рубеж. Проявились первые признаки следующей фазы — стагнации. Чуть сблизились прогнозы дальнейшего развития ситуации. Есть смысл спросить совета, как для продавцов, так и для покупателей. На вопросы отвечают эксперты КДО daily.

КДО daily: Итак, советы продавцам. Продолжится ли падение цен, фиксировать ли прибыль, чтобы летом, на дне купить за те же деньги что-то получше? Или этот поезд ушел?

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood: Вообще, выброс на рынок достаточно большого количества «инвестиционных» квартир стал первой реакцией на сложившуюся на рынке ситуацию. По оценкам наших аналитиков доля инвестиционных квартир в предложении с начала разворачивания кризиса увеличилась до 30-40%. Для сравнения: в периоды стабильного роста рынка данная доля не превышала 10%. Но значительная часть владельцев инвестиционных квартир продавать свои активы не торопится. Мотивировка закономерна: рост цен в долгосрочной перспективе. Продажа квартир на сегодня является оптимальным решением только в двух случаях: если владельцу срочно нужны свободные финансовые ресурсы, и если инвестор действительно хочет «перевложить» средства, т.е. продать квартиру в расчете на покупку аналогичной после дальнейшего снижения цен.

КДО daily: Степень риска?

Константин Ковалев: Предполагается, что в этом году на первичном рынке цены на жилье продолжат снижаться. В эконом-классе примерно на 20-25%, в бизнес-классе — на 30%,в элитном классе — на 10-15%. На вторичном рынке падение цен, скорее всего, будет примерно на 5-10 процентных пунктов меньше, чем на первичном. Оживление рынка возможно к осени, но при условии, что не произойдет новых потрясений как в финансовой сфере, так и в экономике в целом.

Наталья Алиханова, руководитель отделения «Третьяковское», компания «Пересвет- Недвижимость»: Хотя время сейчас для продавцов нелегкое, но если проект рентабельный, не стоит продавать его за бесценок. Количество предложений как на вторичном, так и на первичном рынке, уменьшается. В декабре выставлялись в продажу 317 новостроек, в январе количество адресов сократилось на 28,7% и составило 226 адресов. При этом количество квартир в этих объектах сократилось на 38,7%.

КДО daily: То есть резкое снижение объема предложения уже скоро остановит падение цен на первичном рынке?

Наталья Алиханова: Достаточно много объектов, находящихся на начальных этапах вообще не выставлялись на продажу. В период снижения активности на рынке делать это просто невыгодно. Что касается вторичного жилья, то здесь также сокращается количество выставленных на продажу квартир — в январе на 2,8% по отношению к декабрю.

Многие продавцы перевели цены в у.е., что по факту уже означает рост стоимости. Продавцы вторичного рынка не зависят от кредитов и сроков строительства, поэтому многие предпочли просто придержать продажу жилья до нового витка активности, чем продавать в период спада. Либо заранее ставят высокую цену и ждут нового роста стоимости квадратного метра.

Екатерина Батынкова, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»: Если у продавца элитной недвижимости возникла необходимость обратить данный актив в денежный эквивалент, то рекомендую более лояльно отнестись к реальному покупателю, и, даже если он предлагает снизить стоимость, внимательно рассмотреть его предложение, провести переговоры, рассмотреть различные варианты, которые могли бы устроить обе стороны.

КДО daily: Что ему грозит в ином случае?

Екатерина Батынкова: На рынке продаж элитной недвижимости сейчас очень заметная активизация: покупатели смотрят объекты, ведут переговоры, получают иногда весьма существенный дисконт.

Екатерина Румянцева, генеральный директор «Калинка-Риэлти»: Могу сказать, что грамотный инвестор, который изначально правильно выбрал объект инвестирования, имеет возможность реинвестировать средства с существенной для себя выгодой. Предложив адекватный рынку дисконт на свое предложение, на сегодняшний день инвестор может на высвободившиеся средства приобрести объект более высокого класса. Думаю, такая ситуация сохранится еще некоторое время, но не бесконечно.

КДО daily: И все же, как долго будет продолжаться сжатие предложения? Понятно, это не единственное, что необходимо знать инвестору, чтобы решить, «перевложиться» или переждать. Есть еще проблема платежеспособного спроса. Но она ведь прямо связана с ростом предложения: общий рост экономики это и выход из кризиса строительной отрасли, и рост платежеспособного спроса со стороны представителей других отраслей, выходящих из кризиса.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт»: Ближайшие два года. По крайней мере, до конца 2010 года новое предложение на рынке жилья будет крайне ограничено, особенно в сегменте жилья повышенной комфортности. Кроме того, на рынок постепенно возвращается отложенный спрос.

Илья Шкоп, директор агентства недвижимости «Собственник»: По продаже сделки до конца года не поднимутся выше 1/2 рублевых цен лета 2008. Если продавца устраивает такой уровень цен, то вперед навстречу покупателю. Если этого кажется мало, то лучше просто не лезть на рынок, не портить себе нервы. С «загородкой» еще грустнее.

КДО daily: Самое время перейти к советам покупателям.

Константин Ковалев: Да, здесь картина, в определенном смысле, веселее. Застройщики предлагают все более привлекательные условия, устраивают различные акции для привлечения покупателей. «Спецпредложения» можно условно разделить на несколько групп: прямые скидки от 10 до 40%, индивидуальный подход к условиям оплаты, иначе говоря, дополнительное индивидуальное обсуждение цены, беспроцентные рассрочки платежа, фиксация курса доллара, наконец, подарки: автомобиль, машиноместо, абонемент в фитнес-клуб, оплата покупок, совершенных в течение года и т.д.

Наталья Алиханова: Да, скидки существенны, но совет приобретать квартиру на завершающем этапе строительства остается актуальным. Либо качественное жилье вторичного рынка — эконом и бизнес-класса. Слишком дорогое жилье или наоборот ветхое в дальнейшем будет весьма затруднительно продать.

Екатерина Румянцева: Покупателям с «живыми» деньгами на рынке дорогого жилья сегодня можно посоветовать искать «кризисные» предложения, соответствующие текущей рыночной ситуации и входить в сделку. На вторичном рынке это могут быть квартиры с хорошей дизайнерской отделкой.

КДО daily: Я все о своем. Почему — сейчас?

Сергей Лушкин: Когда «провал» предложения будет особенно заметен, наиболее ликвидные объекты уже уйдут с рынка, и покупателям останется разбирать те объекты, срок экспозиции которых до кризиса превышал средний уровень. Если сейчас покупатели недвижимости имеют время для тщательного анализа объектов и поиска наиболее удачного варианта по соотношению «цена-качество», то в момент, когда покупательская активность вернется на докризисный уровень, цены начнут расти даже на неликвидные объекты.

Илья Шкоп: Кризис кризисом, а такого сговорчивого продавца, каким он будет к лету 2009-го, вы в последующие 10 лет не увидите. Поэтому, если вы реально ждете дна для покупки выходите на рынок летом. Цене не обязательно начать расти, чтобы владельцы недвижимости стали менее сговорчивыми. Достаточно просто заметного увеличения спроса.

Батынкова Екатерина: В общем стремлении к поиску самого лучшего предложения на рынке со скидкой 50%, а иногда с ожиданием рассрочки на полгода, покупателям элитной недвижимости очень важно найти ту грань, за которой предложения дешевле есть, но того единственного объекта уже нет. Случается, что пока велись переговоры и торги, отсматривались альтернативные объекты, продавец нашел другого покупателя. И нашему покупателю приходится либо соглашаться на компромиссный вариант, либо начинать поиск сначала, каждый новый объект сравнивая с тем, который был упущен.

Константин Ковалев: Очевидно, что сейчас благоприятный момент для покупки жилья. Да, риски недостроя, тенденция снижения цен, снижение доходов покупателей и общая неопределенность дальнейшего развития рынка — все это предопределяет низкий интерес инвесторов к покупке жилья. Но кризис, несмотря на все свое отрицательное влияние, предоставил потенциальным покупателям, скажем так, существенные возможности приобрести более качественное жилье в рамках более низкого бюджета.

КДО daily: А на примерах можно?

Константин Ковалев: Например, в одном из комплексов на Остоженке предлагался таунхаус по $7 тыс за кв. м. Естественно, что продался мгновенно. Еще один пример: перед Новым годом в одном из новых домов в районе Пречистенки продали пентхаус по $10 тыс за кв.м, тогда как его «докризисная» цена составляла $35 тыс за кв.м. Однако если речь идет об инвестициях, то сегодня — только о долгосрочных. О краткосрочных вложениях, сейчас, конечно, говорить не стоит.

Альберт Акопян

Дата публикации: 10:28 11 марта 2009

Источник: bpn.ru