В поисках эффективности

Экономический кризис внес коррективы в давно устоявшиеся механизмы работы участников рынка недвижимости. О том, каким образом застройщики могут обеспечить эффективность своей деятельности в нынешних условиях, рассказывает вице-президент по финансам и экономике холдинга RBI Алексей Ефремов.

– Алексей Олегович, в настоящее время многие участники первичного рынка недвижимости испытывают трудности финансового характера. Какие шаги необходимо предпринять для сохранения экономической устойчивости застройщиков в нынешних условиях?

– Стабильность и рост любой компании (в том числе – работающей на рынке недвижимости) обеспечиваются, прежде всего, наличием платежеспособного спроса на ее продукцию. Текущая ситуация на рынке недвижимости зависит от положения в экономике страны. Сокращение доходов граждан, которое наблюдалось в последние четыре-пять месяцев, приводит к уменьшению числа тех, кто может позволить себе приобрести жилье. Сегодня на рынке недвижимости наблюдается повсеместное сокращение объемов строительства. Банки отказываются кредитовать застройщиков, поскольку считают риски инвестирования в отрасль слишком высокими. Происходит это одновременно со снижением платежеспособного спроса.

На мой взгляд, эти проблемы невозможно решить без участия власти. Однако вряд ли помощь государства должна заключаться лишь в раздаче денег. Скорее нужно стимулировать спрос. Сделать это можно в первую очередь за счет развития ипотеки, которая сегодня является одним из наиболее востребованных инструментов приобретения жилья.

В последнее время существенно выросли ставки по кредитам. Банки отказываются предоставлять займы на приобретение жилья почти в 80% случаев. И все же ипотека – это реальный механизм, который способен оживить ситуацию в экономике и строительстве.

На мой взгляд, сейчас ставки по ипотечным кредитам необходимо регулировать на государственном уровне. К примеру, выдавать средства из федерального бюджета ограниченному числу государственных банков, которые предоставят их населению в виде ипотечных кредитов. При этом государство может устанавливать процентную ставку по таким займам. Эта мера позволит активизировать спрос на первичном рынке жилья.

В условиях ограниченности банковских ресурсов могут появляться и различные альянсы между участниками рынка. К примеру, многие компании обладают запасом земельных участков, однако в нынешних условиях не способны осуществить проект за счет собственных средств или привлечь кредит под его реализацию. Тогда компания может создать альянс с другим игроком рынка, который профинансирует проект. Все предпосылки для образования подобных структур уже есть: в ближайшее время многим участникам рынка придется искать новые пути для своего бизнеса, решая вопросы не развития, а выживания. Создание совместных предприятий будет способствовать вовлечению в оборот новых участков, которые сейчас являют собой замороженные земельные активы компаний.

Не думаю, что создание таких совместных предприятий будет носить массовый характер. Хотя, безусловно, некоторым инвесторам придется быть более лояльными и «делиться» своими ресурсами. Ведь если земля получена в аренду, постоянно затягивать сроки реализации проекта невозможно: в итоге постановление о строительстве могут просто не продлить.

– При каких условиях строителям можно ждать помощи от банков?

– Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо пояснить суть проблем, которые в последнее время возникают у девелоперов и банкиров. До недавнего времени рынок недвижимости постоянно рос, увеличивалась цена земли, одновременно повышалась стоимость квадратных метров. Девелоперы хотели стремительно развиваться, для чего им требовались большие оборотные средства. Занять деньги у банка было довольно просто. Однако финансовые учреждения в основном предоставляли кредиты на короткие сроки.

Инвесторы, в свою очередь, охотно пользовались такими предложениями. Девелоперы были уверены в том, что впоследствии деньги можно будет перезанять, а растущий рынок покроет все расходы по обслуживанию кредитов. Многим казалось абсолютно нормальным взять «короткий» кредит под реализацию долгосрочного проекта.

Компании, которые работали таким образом, сегодня не в состоянии расплатиться по своим кредитным обязательствам. Однако вряд ли банки пойдут на крайние меры и начнут отбирать залоги по займам. Бесспорно, в нынешней ситуации банкам придется проводить большую работу с такими заемщиками.

Не должно возникать особых сложностей во взаимоотношениях банка и застройщика-должника, если проблемы последнего связаны исключительно с дефицитом ликвидности – у таких компаний может быть солидный портфель проектов и качественный менеджмент. В подобных случаях заемщику нужно просто помочь, и банки это прекрасно понимают.

Гораздо хуже положение тех, кто купил много земли по необоснованно высокой цене и теперь терпит убытки: предмет залога подешевел, а по долгам нужно как-то расплачиваться. В данном случае у компании проблемы не с ликвидностью, а с экономикой. Не думаю, что таким заемщикам банки должны помогать – это лишь отсрочит их банкротство.

– Но, наверное, нельзя рассчитывать исключительно на помощь со стороны. Каким образом в настоящее время строители оптимизируют свои издержки? На чем приходится экономить?

– Прежде всего, приходится находить альтернативные решения, которые не применялись в прежние времена. В частности, стараться использовать более дешевые аналоги стройматериалов, сохраняя неизменный уровень качества. По крайней мере, именно такой логики придерживаемся мы, оптимизируя затраты по себестоимости строительства. Холдинг всегда строил качественное современное жилье, и наши цены всегда были несколько выше среднерыночных. Сейчас мы отказались от ценовой премии.

Покупатели приобретают то же качество, но за меньшие деньги. Результат такого шага был прогнозируем: за последний месяц объемы продаж выросли на 80% по сравнению с концом прошлого года.

Строителям приходится внимательней подходить к проведению тендерных процедур по выбору подрядчиков. Справедливости ради хочу отметить, что в последнее время значительно возросла конкуренция на рынке подрядных услуг, что, соответственно, снижает их стоимость.

Выигрывают сегодня те девелоперы, которые используют услуги сторонних генподрядчиков. В последние годы многие строительные компании отказывались от идеи содержать собственные подрядные организации, что в конечном итоге сделало их более адаптируемыми к меняющимся условиям рынка.

Застройщики должны находить новые маркетинговые решения, создавать гибкие схемы расчетов, механизмы рассрочек и т. д. Участники рынка должны уметь приспосабливаться к новым условиям – без этого сегодня не выжить.

В конце прошлого года мы существенно скорректировали бюджет: предполагалось, что объемы продаж будут снижены в четыре раза. Тогда мы отказались от заключения нескольких крупных сделок, в результате чего у нас остались свободные оборотные средства. Кроме того, пока прогнозируемый нами сценарий не оправдывается. Сегодня объемы продаж превышают ранее запланированные в два раза.

Поэтому компания продолжает реализацию ранее намеченных планов. В данный момент мы строим более 128 тыс. кв. м жилья. Около 350 тысяч «квадратов» находятся в стадии предевелопмента. Сегодня более 60% вложенных в строительство средств – это наши собственные деньги. Небольшой объем кредитного портфеля в нынешних условиях также обеспечивает финансовую устойчивость компании.

В настоящее времямногие компании заморозили строительство своих объектов. Сегодня тяжелее всего приходится тем застройщикам, чьи проекты находятся в активных стадиях реализации. В подобных случаях требуются большие финансовые затраты. В более стабильном положении находятся фирмы, которым в ближайшее время не надо осуществлять капитальные вложения. Такие компании смогут пережить трудный период без потерь.

Замечу, что приостановка работ на стройке не всегда является показателем трудностей у компании-заказчика. Часто это – тактический шаг: девелоперы попросту регулируют свою ликвидность за счет снижения темпов строительства.

Хотя, конечно, покупать жилье спокойней и безопасней у компаний, которые продолжают реализацию своих проектов согласно ранее разработанным программам.

– Дадите прогноз относительно дальнейшего развития событий на рынке недвижимости?

– Опыт показывает, что рынок недвижимости всегда был подвержен рискам, связанным с неблагоприятными экономическими показателями. Однако любые сложности носят временный характер. Ситуация станет более уравновешенной, когда участники рынка смогут понять нынешнее положение дел, в частности – действительную себестоимость строительства и ее отношение к цене продажи готового жилья. Прогнозируемость даст возможность постепенно прийти к стабильности.

Досье

Алексей Ефремов, вице-президент по финансам и экономике холдинга RBI.

Родился в 1972 году. Высшее образование получил в Санкт-Петербургском государственном университете телекоммуникаций по специальности «экономика и управление». В 2002–2004 годах проходил обучение в Международном институте менеджмента.

С 2000 по 2005-й работал в Группе компаний «Евросиб», где занимал должности главного экономиста, начальника экономической службы. После чего стал финансовым директором транспортно-экспедиционного блока Группы компаний и членом совета директоров.

С октября 2005 года – финансовый директор холдинга RBI. С августа 2007-го – вице-президент по финансам и экономике.

Женат, воспитывает дочь. Увлекается рыбалкой.

Сергей Бардин

Дата публикации: 12:09 12 марта 2009

Источник: bpn.ru