Строители без инструментов

Одно из самых неприятных последствий финансового кризиса – отход от цивилизованных долговых инструментов в строительной отрасли. Даже банальный банковский кредит получить сегодня далеко не просто.

По мнению вице-губернатора Петербурга Михаила Осеевского, сегодня банки кредитуют отрасли с понятной доходностью. Девелопмент к таковым не относится, поскольку зависит от доходов населения, а они снижаются. Вице-губернатор полагает, что устойчивость строительных компаний зависит от политики, которую они проводили прежде: чем больше закредитована фирма, тем ей сегодня хуже. Однако «прежние запасы ликвидности, накопленные на росте рынка, позволят компаниям скомпенсировать потери», считает господин Осеевский.

Показательные эмиссии

В последние годы крупные строительные компании начали привлекать заемные средства через выпуски корпоративных облигаций. Но к этому долговому инструменту застройщики относились не слишком трепетно: в большинстве случае суммы заимствований были небольшими, а полученные деньги зачастую использовались не для финансирования проектов, а для реструктуризации долгов или для укрепления имиджа. Доходность этого финансового инструмента была сравнительно невелика, только крупные и надежные (в понимании инвесторов) застройщики размещались под хорошие проценты.

С лета 2007 года объем выпуска облигаций строительных компаний снизился, как отмечают аналитики компании «Арсагера». «Облигации сегодня вообще не инструмент», – заявил член правления австрийской компании Warimpex (основной акционер Avielen AG) Георг Фолиан.

ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» в марте прошлого года зарегистрировало сразу два выпуска на общую сумму 3 млрд руб., но размещен только один из них. Застройщики не первый раз откладывают размещение облигаций, ориентируясь на конъюнктуру фондового рынка, однако на раздумье после регистрации им отводится год.

У «М-Индустрии» срок истекает в конце марта 2009 года. По мнению аналитиков, компания сможет разместить бумаги только по закрытой подписке, для застройщиков на рынке сложилась неблагоприятная конъюнктура.

«Публичные рынки для строительных компаний, как, впрочем, и для эмитентов других отраслей, сегодня закрыты, – пояснил заместитель финансового директора Группы ЛСР Дмитрий Кутузов. – Основные причины – это кризис доверия, вызванный как техническими, так и реальными дефолтами в облигациях третьего эшелона, а также проблемы с ликвидностью». По его словам, в последние три-четыре года к облигационным займам прибегали многие компании, чтобы получить относительно дешевые и доступные на тот момент средства. При этом большинство из новоявленных эмитентов не воспринимали всерьез все риски, связанные с прохождением оферт (как правило, краткосрочных – до года-полутора) в период обращения облигаций, принимая его за формальность. Еще в недавних благополучных финансовых условиях рефинансирование облигационных займов и прохождение оферт возможно было с помощью новых выпусков или банковских кредитов. Схема работала до поры до времени. Когда разразился финансовый кризис и закрылся доступ к средствам для рефинансирования – начались дефолты.

Инвесторы закрывают позиции, если ожидается малейший риск. Это касается и акций, и облигаций. Россия попала в число рисковых стран еще летом, в результате военного конфликта с Грузией. Иностранные инвесторы стали избавляться от рублевых активов – в том числе от облигаций.

По словам Дмитрия Кутузова, сегодняшние уровни котировок девелоперских облигаций можно считать преддефолтными. Это отражает отношение инвесторов к рынку в целом и усугубляется кризисом ликвидности, но далеко не всегда соответствует действительности. «Сейчас банки предлагают реструктурировать облигационные займы, организаторами которых сами выступали в недавнем прошлом, но не всем эмитентам это надо – их позиции лучше, чем видится банкам», – отметил он.

Прозрачность рынку не грозит

Редкая строительная компания в России вышла на IPO(первичное размещение акций) и торговала акциями на фондовом рынке. Причем, как правило, речь шла о Лондонской бирже.

В конце прошлого года на фондовых рынках почти всего мира обваливались котировки акций. По словам Георга Фолиана, акции строительных компаний везде подешевели на 60–95%. Российские строители не стали исключением.

По наблюдениям ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга», весной прошлого года сектор компаний рынка недвижимости был чемпионом на фондовом рынке, показав беспрецедентный рост (+23% в среднем по сектору в течение одного месяца мая). Однако уже в июне произошло не менее стремительное падение всего сектора, начало которому положили акции крупнейших, прежде всего британских, компаний.

Руководитель аналитического отдела «Центра оценки и консалтинга» Юлия Слесарева отмечает: акции большинства компаний сектора недвижимости в значительной степени недооценены в сопоставлении с чистой стоимостью активов этих компаний и не отражают их реальной стоимости. Большинство запланированных на 2008 год IPO не случилось – размещение отложено из-за неблагоприятной конъюнктуры. Некоторые аналитики считают, что на выпуск акций в ближайшие два года девелоперские компании не пойдут, поскольку разместиться на бирже на приемлемых условиях сейчас маловероятно, а делать это с дисконтом не имеет большого смысла.

Сегмент недвижимости прочно занимает место во втором эшелоне, чья динамика далеко не всегда совпадает с общей динамикой рынка ценных бумаг, формируемой голубыми фишками из числа крупнейших нефтегазовых и энергетических компаний. Небольшая вероятность – улучшение ситуации в секторе девелоперских компаний в случае, если упадет интерес к голубым фишкам и средства перетекут в бумаги второго эшелона.

По мнению Юлии Слесаревой, в условиях нестабильности фондового рынка инвесторам оказывается проще и выгоднее вложить средства в саму недвижимость, а не в акции компаний сегмента недвижимости как производную от нее.

От трех до пятнадцати

Закрытых паевых инвестиционных фондов по недвижимости (ЗПИФ) за последние два года зарегистрировано достаточное количество. Они специализируются в разных сферах рынка недвижимости – от строительства до ипотеки. По мнению старшего юриста международной компании DLA Piper Павла Логинова, сегодня актуальны ЗПИФы, связанные с продажей готовой недвижимости и оптимизацией управленческих издержек и рентного дохода, особенно те, паи которых предназначены для квалифицированных инвесторов. Фонды, в рамках которых можно было бы привлекать средства сторонних инвесторов и осуществлять строительство, на сегодняшний день оставляют массу как практических, так и юридических вопросов.

«Стоимость паев ЗПИФов напрямую зависит от цен на недвижимость, – пояснил генеральный директор «Невский Кэпитал Партнерс» Борис Александров. – Поэтому длительное время фонды были достаточно успешны, но по итогам прошлого года стоимость паев упала вслед за снижением цен на рынке недвижимости. Прибыль получили только те инвесторы, которые успели продать свои паи в самом начале падения. В целом стоимость пая сильно зависит от состава фонда: если он включает в себя квартиры на разных объектах, то покажет меньшее падение, поскольку цены в разных сегментах недвижимости менялись по-разному. Последние несколько лет существовала устойчивая тенденция скупки земель сельхозназначения с последующим изменением статуса участков и строительством коттеджных поселков. На сегодняшний день эти земли сильно упали в цене из-за длительности реализации проекта. Соответственно, паи фондов, вложивших средства в коттеджное строительство, подешевели значительнее. Кроме того, чем больше готовых объектов было в составе фонда, тем лучше для его пайщиков».

Начальник департамента индивидуального клиентского обслуживания Финансовой группы «Частный поверенный» Дмитрий Бондарчук, отмечает, что часть активов фонд недвижимости имеет право размещать в инструменты денежного рынка, например в депозиты. «В целом цены на объекты недвижимости падали, равно как и стоимость земельных участков. А вот ставки по депозитам росли. Те паи, фонды которых выбрали сбалансированную инвестиционную стратегию, то есть инвестировали в объекты разной классности, на разных этапах строительства, имели часть средств в инструментах денежного рынка, просели в меньшей степени. Например, стоимость паев фонда, который вкладывает в инвестиционно привлекательные земельные участки, осталась почти на уровне начала 2008 года», – говорит господин Бондарчук.

По словам председателя совета директоров Управляющей компании «Музей» Андрея Баудиса, так как фонды зависят от ситуации на строительном рынке, розничные ПИФы, через которые финансировался строительный процесс, сегодня чувствуют себя не слишком хорошо. «Поскольку строительные проекты длительны, многое зависит от готовности объекта, – поясняет Андрей Баудис. – Успели сдать его в эксплуатацию и продать – проблемы не возникает. Для пайщиков фонд должен закончиться деньгами.

Если проект заморожен, а строительство идет через фонд, нужно продавать квартиры, чтобы обеспечить финансирование за счет новых дольщиков. То есть те проекты, где нет иного источника финансирования, мешают».

«Для строительных компаний ПИФ может послужить дополнительной возможностью получить средства инвестирования для строительства своих объектов, – полагает Дмитрий Бондарчук. – Это особенно актуально сегодня, когда кредиты в банках практически не выдаются, а если и выдаются, то процент по ним непомерно высок. В этом случае ПИФ и является альтернативой кредитным ресурсам».

Создание нового ЗПИФа сегодня представляется экспертам сомнительным предприятием. В частности, Борис Александров полагает, что его создание фонда оправдано только с точки зрения оптимизации затрат на реализацию проекта, когда фонд выступает в качестве инструмента работы с собственным объектом недвижимости. Поскольку у фондов для квалифицированных инвесторов меньше ограничений, господин Александров прогнозирует в ближайшее время появление только таких фондов.

Вместе с тем нельзя сбрасывать со счетов длительность работы ЗПИФа – от трех до пятнадцати лет. За время его действия цены на недвижимость поднимутся, и не раз. Поэтому Дмитрий Бондарчук настаивает на «неплохом заделе для инвесторов, которые вложат свои средства во вновь создаваемые фонды». Например, Центральная Управляющая компания (входит в УК «Частный поверенный») в январе начала формировать ЗПИФ инвестиционной недвижимости «Центр Управления Недвижимостью».

«Для строительных компаний ПИФы сегодня – плохой инструмент. Для пайщиков пока тоже не слишком хорошо, но могут быть интересны рентные фонды, – полагает Андрей Баудис. – Даже при снижении арендных ставок они дают денежный поток. Кроме того, по новому законодательству УК обязана выплачивать доходы пайщиков регулярно». Но главную надежду управляющие компании связывают с ожидаемым снижением расходов на строительство.

Редкости

На строительном рынке есть долговые инструменты, которые в силу разных причин не получили пока широкого распространения: залог нежилой недвижимости, лизинг недвижимости, проектное финансирование. Именно эти инструменты – из-за своей малой популярности – забуксовали первыми.

Многие банки исключили из списка кредитных продуктов проектное финансирование. В качестве основной причины они называют ненадежность строительных компаний, зависимых от покупательной способности населения.

«Для того чтобы банк мог рассматривать компанию-девелопера в качестве клиента или партнера, она должна иметь хорошую репутацию в деловых кругах, не быть закредитованной другими банками, обладать собственными средствами в объеме не менее 60% от необходимого, не иметь опыта замораживания» проектов», – пояснил управляющий филиала Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Виталий Демидов.

Не один год федеральное Правительство втолковывало гражданам пользу ипотечного кредитования, однако в качестве финансового инструмента для застройщиков залог недвижимости до последнего времени был не годен – коммерческая ипотека в федеральном законе об ипотеке не предусмотрена. Между тем компании, занятые в жилищном строительстве, нередко владеют именно нежилыми объектами – бизнес-центрами, предприятиями и т. д.

Законопроект, разрешающий залог нежилой недвижимости, принят в первом чтении. Внесли его депутаты Законодательного Собрания Петербурга. Хотя замечаний по документу у депутатов предостаточно, Комитет по собственности поддержал идею законопроекта, «так как его реализация позволяет расширить возможности для предпринимателей получить кредиты под залог нежилых помещений».

Лизинговые схемы также пока мало распространены в сфере недвижимости, в том числе возвратный лизинг (см. Словарь «БН»).

Лизинговые схемы недействительны для земельных участков, их также не применить в жилищном строительстве. Исключение в данном случае могут составить лишь доходные дома и организованные коттеджные поселки.

По словам Павла Логинова, с юридической точки зрения возвратный лизинг может быть привлекательнее прочих финансовых инструментов, поскольку лизингодатель изначально получает право собственности на объект. Возвратный лизинг готового объекта позволяет высвободить средства для финансирования других проектов. Во всяком случае, иногда его можно рассматривать как альтернативу кредитному финансированию – например, для объектов промышленной недвижимости или для операторов розничных сетей. В течение срока лизинга лизингодатель может привлекать финансирование, отдав в ипотечный залог предмет лизинга.

Однако, по мнению господина Логинова, возвратный лизинг не станет панацеей для рынка недвижимости. Во-первых, из-за небольшого количества лизинговых сделок в этой сфере, во-вторых, потому что отрицательные тенденции рынка нельзя погасить исключительно с помощью новых юридических финансовых инструментов.

Испытанный метод

В рамках антикризисных мер федеральное правительство с осени прошлого года стало закачивать в финансовый сектор госсредства, рассчитывая не только поддержать «кровеносную систему экономики», но также прокредитовать ее реальный сектор. Получилось не очень здорово. Банки немедленно начали выкупать собственные долги, в том числе с дальним сроком погашения – с 50%-ным дисконтом, а также перегонять средства за рубеж, конвертируя рубли в валюту и размещая ее на счетах иностранных банков. Российские филиалы иностранных банков, по рассказам представителей зарубежных компаний, в течение последних месяцев отправляли прибыли в материнские банки, в Европу. Словом, на кредитование реального сектора денег не хватало.

После того как Правительство наконец взялось контролировать движение капитала, банки стали предлагать кредиты предприятиям, в том числе – строительной отрасли. Однако на условиях, для многих участников рынка неприемлемых – под высокие проценты, дорогостоящие гарантии и т. п. Кроме того, голодный финансовый паек нескольких месяцев уже сделал свое черное дело.

Недостаток финансирования немедленно сказался на объемах строительства. С осени 2008 года компании притормозили работы на объектах с низкой степенью готовности и отложили на будущее проекты, к непосредственной реализации которых не успели приступить. Официальные прогнозы на нынешний год таковы: объем ввода жилья сократится с 3,2 млн кв. м до 2,3 млн. Ввод сравнительно небольших объемов, по мнению экспертов, может продолжаться до 2012 года. А девелоперы, заинтересованные в работе по всей территории России, приостановили региональную экспансию – как правило, она ведется на заемные средства.

Сейчас банки предлагают застройщикам кредиты – но не каждому и на разных условиях. Например, для Группы ЛСР недавно открыты кредитные линии Сбербанка на общую сумму 2,1 млрд руб. В конце 2008 года ВТБ Северо-Запад также предоставил холдингу кредиты на 1 млрд руб. Идут переговоры с другими банками, отмечают в компании, кредиты взять можно, но они стали дороже. «Ставки могут предлагаться банками в том числе с учетом конъюнктуры валютного рынка – сколько банки смогли бы заработать на валютных операциях», – пояснил Дмитрий Кутузов.

Финская девелоперская EKE Group (Трансвэй) строит бизнес-центр «Пулково Скай» в том числе за счет кредитных средств. Директор по стратегическим проектам ООО «Трансвэй Северо-Запад» Андрей Хитров объяснил, что договор на финансирование успели подписать до кризиса, причем с датским банком, поэтому и ставка относительно невысока – около 10% годовых (в евро). В то же время кредитные средства составляют чуть больше 35% стоимости проекта, хотя предварительно договаривались на более серьезное участие банка.

По словам вице-президента по финансам и экономике холдинга RBI Алексея Ефремова, «история взаимоотношений с банком добавляет шансов на успех, но не становится решающим фактором». Он полагает, что банки заняли позицию «выжидательную, но не категоричную»: «Банк не может жить в вакууме: если уже ввязались в проект кредитом и ипотечной программой, то при наступлении критической ситуации помогут. Страшный сон банка – остаться с залогом на руках».

Финансисты отнесли в группу ненадежных все строительные компании, вне зависимости от рынка, на котором девелоперы работают. Строители жилой недвижимости попали туда из-за сокращения объемов продаж – то есть сокращения основного источника финансирования не только строительного процесса, но и погашения займов.

Компании, работающие на рынке нежилых объектов, как оказалось, ведут невнятную финансовую политику. «Многие проекты не продуманы с точки зрения финансирования на длительное время. Обходились короткими кредитами на отдельных этапах проекта с поэтапным же перекредитованием», – пояснил глава московского представительства банка Eurohypo AG (Германия) Вадим Ульченко. Однако председатель Совета директоров ГК «БестЪ» Андрей Лушников возражает: «Консультанты именно так и учили – поэтапная реализация, поэтапное кредитование. Сегодня хуже всего тем, кто планировал по правилам».

Михаил Осеевский полагает, что девелоперы по меньшей мере еще полгода не могут рассчитывать на то, что отношение к ним банков смягчится: «Банкир должен быть консервативным человеком, так как отвечает за средства клиентов. И нужно признать, что банки ведут себя разумно. Другое дело, что сумятицу вносит отсутствие или непонимание временных границ кризиса, неопределенность. Пока не сложится общее мнение о том, что «дно кризиса» достигнуто, вряд ли стоить ожидать от банков активности в кредитовании недвижимости».

Кредитные надежды

По мнению экспертов, использовать дешевые долговые инструменты до конца текущего года невозможно, или по крайней мере очень сложно. «В 2009 году получить кредит будет фантастикой, не говоря про IPO и прочие инструменты, – комментирует президент Гильдии управляющих и девелоперов Александр Ольховский. – Роль финансистов в планировании выходит на первый план». «Много негативной информации. Девелоперов воспринимают как ненадежных заемщиков, – добавляет Дмитрий Кутузов. – Мы иллюзий не питаем. Единственный вариант – кредит от банка с участием государственного капитала».

Не лучшим образом будут себя чувствовать также розничные ЗПИФы. «Учитывая текущую ситуацию на рынке недвижимости действующие фонды станут испытывать трудности с отдачей на вложенный капитал, – утверждает Дмитрий Бондарчук. – Ведь они входили в рынок практически на максимальных ценах. В более выгодном положении находятся создаваемые и формируемые фонды недвижимости. Если ситуация с поддержкой строителей со стороны финансового сектора не изменится, а ставки кредитования останутся на текущем уровне или повысятся, то фонды недвижимости могут стать в некотором роде «скорой помощью» для компаний в области строительства.

Другой вопрос – захотят ли этого строители? Ведь в этом случае они должны отдать контроль над средствами в управляющую компанию фонда». По словам Бориса Александрова, есть инвесторы, которые готовы вкладываться в проекты по строительству, но только в прошедшие начальную стадию, а значит – в менее рискованные. Тем не менее, полагает он, «сложно назвать фонды реальным инструментом для застройщиков, поскольку немногие застройщики готовы упускать контроль над средствами, отдавать его УК. Да и фонд все еще остается малопонятным инструментом привлечения средств от населения».

Добрый совет Михаила Осеевского застройщикам – привлекать средства из фондов прямых инвестиций и от частных инвесторов. Павел Логинов предлагает рассматривать сегодня в качестве финансового инструмента рассрочки от застройщиков: «Рассрочка – это механизм, который включается без банковских кредитов».

Застройщики опасаются затяжного кризиса, поскольку в этом случае плохо себя почувствуют даже те компании, которые обладают финансовой «подушкой». Алексей Ефремов полагает, что девелоперы устоят, если «рыночный механизм запустится и цены снизятся, а подрядчики «ужмутся». Но главное, по мнению президента ГУД Александра Ольховского, – сохранить сегодня работоспособную компанию, «чтобы через два-три года было с кем начинать новые проекты».

Словарь

Возвратный лизинг – сделка, при которой лизингополучатель и продавец лизингового имущества выступают в одном лице. Имущество, приобретенное у первоначального собственника, затем передается в рамках лизингового договора этому же собственнику. Право собственности на это имущество может вернуться к бывшему собственнику только после выполнения им всех условий договора лизинга. В частности, после выплаты предусмотренных платежей, включая лизинговые и выкупные.

Елена Зубова

Дата публикации: 12:33 12 марта 2009

Источник: bpn.ru